아파트를 처음 사려고 하면 뭐부터 해야 할지 막막하죠. 매물은 어디서 찾고, 계약금은 얼마를 내고, 등기는 어떻게 하는 건지. 주변에 물어보면 “그냥 부동산 가면 알아서 해줘”라고 하는데, 내 돈 몇 억이 오가는 일을 남한테 다 맡기기엔 불안하잖아요.

전체 절차를 순서대로 정리해봤어요. 각 단계에서 놓치면 안 되는 기한도 같이 넣었습니다.

전체 흐름 한눈에 보기

아파트 매매는 크게 이 순서로 진행돼요.

순서단계핵심 포인트
1매물 찾기·임장실거래가 확인, 현장 방문
2중개사 선정·가계약중개수수료 확인, 가계약금 — 반환 조건 정리
3매매계약 체결계약금 10%, 특약 작성
4부동산거래 신고계약일로부터 30일 이내
5대출 신청·승인잔금일 2~3주 전까지
6잔금 지급통상 계약 후 30~60일
7취득세 납부잔금일로부터 60일 이내
8소유권이전등기잔금일로부터 60일 이내
9이사·전입신고이사 후 14일 이내

전체 과정이 보통 1~2개월이에요. 급매가 아니라면 잔금일까지 여유 있게 잡는 게 좋습니다.

매물 찾기와 임장

매물 검색

요즘은 대부분 온라인에서 먼저 찾아요.

  • 네이버 부동산 — 매물 수가 가장 많고 필터가 편리
  • 직방, 다방 — 중개사 직접 등록 매물 위주
  • KB부동산, 국토교통부 실거래가 — 최근 실거래 가격 비교

매물을 볼 때 호가(올려놓은 가격)만 보지 말고, 최근 실거래가를 반드시 확인하세요. 호가와 실거래가가 1,000만원 이상 차이 나는 경우도 흔합니다.

임장(현장 방문)

마음에 드는 매물이 있으면 직접 가봐야 해요. 온라인 사진만으로는 알 수 없는 것들이 많거든요.

  • 낮과 저녁 두 번 방문 — 일조량, 소음, 주차 상황이 달라요
  • 주변 환경 — 학교, 마트, 대중교통, 공사 예정지
  • 동·호수 확인 — 층수, 향, 옆 건물 간격
  • 단지 내부 — 관리 상태, 주차 공간, 놀이터

비 오는 날 가보면 누수 흔적이나 배수 상태를 확인할 수 있어요. 날씨 좋은 날만 가지 마세요.

중개사 선정과 매매계약

중개사 고르기

동네 공인중개사 사무소를 2~3곳 방문해서 비교하는 게 좋아요. 한 곳만 가면 비교 기준이 없으니까요.

확인할 것들:

  • 공인중개사 자격증 — 사무소에 게시되어 있어야 합니다
  • 중개수수료 — 상한요율 이내에서 협의 가능 (중개수수료 자세히 보기)
  • 중개보증보험 가입 여부 — 사고 시 보상받을 수 있어요

매매계약 체결

매도인(파는 사람)과 매수인(사는 사람)이 만나서 계약서를 작성해요.

항목내용
계약금통상 매매가의 10% (협의 가능)
중도금있을 수도 있고 없을 수도 있음
잔금일통상 계약일로부터 30~60일 후
특약하자 수리, 옵션 잔존물, 이사 일정 등

계약서를 쓸 때 특약 사항이 정말 중요해요. “보일러 교체는 매도인 부담”, “이사일 전 청소 완료” 같은 내용을 구체적으로 적어야 나중에 분쟁이 없어요.

매매계약서 작성법이 궁금하다면 매매계약서 쓰는 법 가이드를 참고하세요.

부동산거래 신고

매매계약을 체결하면 계약일로부터 30일 이내에 부동산거래 신고를 해야 해요. 보통 중개사가 대행해주지만, 신고 여부는 본인이 확인하는 게 좋습니다.

  • 온라인: 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)
  • 오프라인: 시·군·구청 부동산 담당 부서

미신고 시 과태료가 최대 500만원까지 부과될 수 있어요.

대출 준비와 실행

대부분의 매수인은 대출을 받아요. 대출은 잔금일 전에 미리 준비해두어야 합니다.

대출 신청 타이밍

시점할 일
계약 직후은행 2~3곳에 대출 상담, 금리 비교
잔금일 3주 전대출 본신청, 서류 제출
잔금일 1주 전대출 승인 확인, 실행일 조율
잔금일 당일대출 실행 → 매도인에게 잔금 지급

대출 종류

대출특징
디딤돌 대출저금리, 소득 기준 있음 (자세히 보기)
보금자리론고정금리, 장기 상환 (자세히 보기)
일반 주담대시중은행, 조건 유연

대출 한도는 LTV·DTI·DSR에 따라 결정돼요. 소득과 기존 대출 상환액에 따라 한도가 달라지니, 계약 전에 미리 한도 조회를 해보는 게 안전합니다.

생애최초 주택 구매자는 취득세 감면, LTV 우대 등 여러 혜택이 있어요. 해당되는 분은 생애최초 주택 구입 지원 총정리를 꼭 확인하세요.

잔금 치르기

잔금일은 매매의 하이라이트예요. 이날 소유권이 넘어옵니다.

잔금일 당일 순서

  1. 매도인·매수인·중개사 만남 (보통 은행 또는 중개사 사무소)
  2. 잔금 송금 — 대출 실행금 + 자기자금 → 매도인 계좌
  3. 영수증 수령 — 매도인에게 잔금 영수증 받기
  4. 열쇠 인수 — 집 열쇠, 카드키 등 수령
  5. 등기 서류 수령 — 매도인에게 등기필증, 인감증명서 등 받기

매도인에게 받을 서류

잔금일에 반드시 매도인에게 받아야 할 서류가 있어요.

  • 등기필증(등기권리증) — 원본
  • 인감증명서 — “부동산 매도용”으로 발급된 것
  • 주민등록초본 — 주소변동 이력 포함
  • 위임장 — 매도인이 등기소에 동행하지 않을 경우

이 서류를 빠뜨리면 등기를 진행할 수 없어요. 잔금 치르기 전에 서류가 다 준비됐는지 먼저 확인하세요.

취득세 납부

잔금을 치르면 “취득”이 완료된 거예요. 취득세는 잔금일(취득일)로부터 60일 이내에 납부해야 합니다.

주택 가격세율 (1주택자)
6억원 이하1%
6억 초과 ~ 9억 이하1 ~ 3% (구간별 차등)
9억원 초과3%

납부 방법:

  • 위택스 (wetax.go.kr) — 온라인 신고·납부
  • 구청 세무과 — 오프라인 방문 납부

기한(60일) 안에 안 내면 가산세 20% 가 추가돼요. 잔금 치른 직후에 바로 처리하는 게 좋습니다. 취득세 세율과 감면 혜택은 취득세 가이드에서 자세히 확인하세요.

소유권이전등기

취득세를 냈으면 이제 등기를 해야 해요. “이 집이 내 거다” 를 공식 기록에 남기는 절차입니다. 잔금일로부터 60일 이내에 해야 해요.

두 가지 방법

방법비용소요 시간
셀프등기세금만 부담 (법무사비 0원)반나절 직접 처리
법무사 등기세금 + 법무사비 30~50만원법무사가 대행

시간 여유가 있고 단순 매매라면 셀프등기로 30~50만원을 아낄 수 있어요. 상속, 증여, 공동명의 변경 같은 복잡한 경우에는 법무사한테 맡기는 게 안전합니다.

셀프등기 절차와 서류 체크리스트가 궁금하다면 셀프등기 가이드를 참고하세요.

이사와 전입신고

등기까지 완료했으면 이제 이사하면 됩니다.

전입신고

이사 후 14일 이내에 전입신고를 해야 해요.

  • 온라인: 정부24(gov.kr) — 공동인증서 필요
  • 오프라인: 주민센터 방문

전입신고를 하면 대항력 (세입자 보호)과 확정일자 효력이 발생해요. 매수인이라도 전입신고는 반드시 해야 합니다. 안 하면 과태료 5만원이에요.

이사 후 해야 할 일

  • 전기·가스·수도 명의변경
  • 인터넷·TV 이전 설치
  • 자동차 등록증 주소변경 (15일 이내)
  • 우편물 전환서비스 신청 (우체국)

이사 전후 해야 할 일이 많아서 빠뜨리기 쉬워요. 이사 체크리스트에 시간순으로 정리해뒀으니 참고하세요.

법정 기한 모아보기

놓치면 과태료나 가산세가 붙는 기한들이에요. 이것만은 꼭 기억하세요.

기한내용미이행 시
계약일 + 30일부동산거래 신고과태료 최대 500만원
잔금일 + 60일취득세 납부가산세 20%
잔금일 + 60일소유권이전등기등기 지연 과태료
이사일 + 14일전입신고과태료 5만원
이사일 + 15일자동차 주소변경과태료

잔금일 기준으로 취득세와 등기 기한이 똑같이 60일이에요. 보통 취득세를 먼저 내고 등기를 하는데, 둘 다 잔금 치른 후 빨리 처리하는 게 좋습니다.

문의처

기관연락처비고
부동산거래관리시스템1588-0149거래신고 관련
위택스110취득세 신고·납부
대법원 인터넷등기소1544-0770등기 관련
정부24110전입신고

처음 아파트를 사면 모든 게 낯설 수밖에 없어요. 근데 하나하나 순서대로 따라가면 생각보다 복잡하지 않습니다. 기한만 놓치지 않으면 큰 문제 없이 내 집 마련을 마무리할 수 있어요.