부동산 도구
잔금대출 계산기
분양가와 자금 조건을 입력하면 입주 시점에 필요한 금액(잔금 + 중도금 상환)과 잔금대출 한도(LTV·DSR·절대 한도)를 비교해 부족액을 진단합니다.
① 분양 대금 구조
분양가를 넣으면 계약금 10% · 중도금 60% · 잔금 30% 기준으로 자동 배분합니다. 단지 조건이 다르면 비율을 조정하세요.
잔금대출 한도(LTV)는 분양가가 아니라 완공 주택의 시세·감정가 기준으로 계산됩니다.
② 대출 조건
규제지역(투기과열지구·조정대상지역)은 2025.10.16.부터 서울 전역과 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남입니다.
이미 낸 계약금·중도금 자기 부담분은 제외하고, 입주 시점에 추가로 동원할 수 있는 현금만 입력하세요.
※ 한도 산식: ① 담보 = 시세·감정가 × LTV (비수도권 70%·생애최초 80% / 수도권 70% / 규제 40%·생애최초 70%) + 절대 한도 (수도권 6억 / 규제지역 15억 이하 6억·15\~25억 4억·25억 초과 2억) ② 소득 = DSR 40%, 한도 산정 시 스트레스 가산금리 1.5%p 적용 (2025.7. 3단계, 실제 상환액은 입력 금리 기준) ③ 최종 한도 = 두 기준 중 작은 값
※ 수도권·규제지역에서 잔금대출(주택구입 목적 주담대)을 받으면 6개월 이내 전입 의무가 적용됩니다. 다주택자는 수도권·규제지역 추가 구입 주담대가 금지됩니다.
※ 실제 한도는 은행별 심사·감정가·소득 인정 방식에 따라 달라집니다. 이 계산기는 사전 점검용이며, 입주 6개월 전 은행 2\~3곳 가심사를 권장합니다.
※ 기존 대출을 정리하고 갈아탈 계획이라면 중도상환수수료 계산기로 상환 비용을 먼저 확인하세요.
출처: 정책브리핑 — 가계부채 관리 방안 (6.27) · 정책브리핑 — 규제지역·가격대별 한도 (10.15)
잔금대출 규제 한눈에 보기 (2026년)
적용 중인 규제 3가지
| 규제 | 시행 | 잔금대출 영향 |
|---|---|---|
| 가계부채 관리 방안 (6.27) | 2025.6.28. | 수도권·규제지역 주담대 최대 6억 한도, 6개월 내 전입 의무, 다주택 추가 구입 금지 |
| 규제지역 확대 (10.15) | 2025.10.16. | 서울 전역·경기 12곳 규제지역. 15억 이하 6억 / 15\~25억 4억 / 25억 초과 2억, LTV 40% |
| 스트레스 DSR 3단계 | 2025.7.1. | 한도 산정 시 가산금리 1.5%p 반영 — 같은 소득이라도 한도 축소 |
계산 예시 (분양가 6억 · 시세 6억 · 수도권 비규제 · 무주택 · 연소득 7,000만)
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 입주 시점 총 필요액 | 중도금 상환 3.6억 + 잔금 1.8억 | 5억 4,000만원 |
| 담보 기준 | 6억 × 70% (한도 6억 이내) | 4억 2,000만원 |
| 소득 기준 | DSR 40%, 금리 4.5%+1.5%p·30년 역산 | 약 3억 8,900만원 |
| 최종 한도 | 두 기준 중 최솟값 | 약 3억 8,900만원 |
※ 이 조건이면 자기 자금 약 1억 5,100만원 이상이 필요하다는 결론이 나옵니다. 시세가 분양가보다 오르면 담보 기준 한도가 늘어납니다.
자주 묻는 질문
중도금대출은 나왔는데 잔금대출이 안 나올 수도 있나요?
있습니다. 중도금대출은 DSR 산정에서 제외되지만 잔금대출은 DSR 40%가 그대로 적용됩니다. 소득 대비 분양가가 크거나 계약 후 신용대출이 늘었다면, 중도금까지는 문제없다가 잔금 전환에서 한도가 막힐 수 있습니다. 이 계산기의 소득 기준 한도가 필요 대출액보다 작게 나온다면 미리 대비해야 합니다.
스트레스 DSR이 왜 한도를 줄이나요?
한도를 계산할 때만 실제 금리에 가산금리 1.5%p를 더해 월 상환액을 따지기 때문입니다 (2025년 7월 3단계 기준). 예를 들어 금리 4.5% 대출이라도 한도 산정은 6.0%로 계산해, 같은 소득이면 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다. 실제로 내는 이자는 계약 금리 기준입니다.
시세가 분양가보다 오르면 한도가 늘어나나요?
네. 잔금대출의 담보 기준은 분양가가 아니라 입주 시점 시세·감정가입니다. 분양가 6억 단지의 시세가 7억이 되면 담보 기준이 4.2억에서 4.9억(비규제 70% 기준)으로 늘어납니다. 다만 절대 한도(수도권 6억 등)와 DSR은 그대로 적용되므로, 세 기준 중 최솟값이 실제 한도입니다.
잔금이 부족하면 어떻게 하나요?
순서가 중요합니다. ① 가족 차용 등 무이자성 자금 ② 예·적금 해지 등 자산 정리 ③ 신용대출은 마지막입니다. 신용대출을 먼저 받으면 DSR을 잠식해 잔금대출 한도 자체가 줄어드는 역효과가 납니다. 자세한 대응은 아래 잔금대출 가이드를 참고하세요.