부동산 도구
LTV 계산기
주담대 한도(LTV)와 소득 대비 한도(DSR)를 동시에 적용한 실제 대출 가능 금액을 계산합니다.
주택담보대출 LTV·DSR 한도 계산
주택가격·지역·생애최초 여부로 LTV 한도를 산출하고, 연소득·기존부채로 DSR 한도를 산출한 뒤 두 값 중 작은 값을 실제 한도로 표시합니다. 부부 합산 모드를 켜면 배우자 소득·부채까지 합산해 계산합니다.
생애최초: 비수도권 LTV 80%, 수도권·규제지역은 70% (6.27 대책으로 축소)
기존 주담대·신용대출·전세대출 등의 연간 원리금 합계
배우자 소득을 합산하면 배우자 명의 기존 대출의 원리금도 반드시 함께 합산됩니다.
배우자 명의 주담대·신용대출·카드론·자동차할부 등 전부 포함
2026년 LTV 비율표
지역별 LTV 한도
| 구분 | LTV | 절대 한도 |
|---|---|---|
| 비수도권 (비규제) | 70% (생애최초 80%) | 없음 |
| 수도권 (비규제) | 70% (생애최초 동일) | 6억원 (6.27 대책) |
| 규제지역 | 40% (생애최초 70%) | 15억 이하 6억 / 15~25억 4억 / 25억 초과 2억 (10.15 대책) |
※ 무주택·1주택(처분조건) 실수요 기준. 규제지역 다주택자는 주택구입 목적 주담대가 원칙적으로 금지됩니다. 규제지역: 서울 전역·경기 12곳 등 투기과열지구·조정대상지역 (2025.10.16 지정).
DSR 적용 기준
| 구분 | DSR 한도 | 비고 |
|---|---|---|
| 은행권 (개인) | 40% | 2금융권은 50% |
| 스트레스 DSR (3단계) | 한도 산정 시 가산금리 1.5%p | 2025.7.1. 시행, 전 업권 가계대출 |
사용법 안내
입력 항목 설명
- 주택가격: KB시세 또는 한국부동산원 시세 기준. 신축 아파트는 분양가
- 지역 구분: 국토교통부 지정 지역 확인 필요. 2026년 4월 기준 강남·서초·송파·용산은 투기과열지구 유지
- 생애최초: 부부 합산 무주택 + 일정 소득·자산 요건 충족 시
- 연소득: 근로소득 기준 세전 (사업소득은 종합소득금액 기준)
- 대출 금리: 변동금리는 기준금리+가산금리, 고정금리는 5년 평균
- 기존 부채 원리금: 신용카드 결제액·자동차할부 등 모든 대출 포함
- 부부 합산: 배우자 소득을 합산하면 배우자 명의 대출의 원리금도 함께 합산해 DSR 산정 (소득만 합산하고 부채를 빼는 것은 불가)
핵심 용어 정리
- LTV (Loan-to-Value): 주택가격 대비 대출 비율. 70%면 6억 주택에 4.2억 대출
- DSR (Debt Service Ratio): 연소득 대비 모든 대출 원리금 비율. 40% 한도
- DTI (Debt-to-Income): 연소득 대비 주담대 원리금 + 기타 대출 이자 비율 (DSR보다 약함)
- 스트레스 DSR: 변동금리 대출에 가산금리를 더해 DSR 산정 → 한도 축소 효과
주의사항
- LTV·DSR 모두 통과해야 대출 실행 (둘 중 작은 값이 실제 한도)
- 다주택자는 추가 규제 (4·17 시행 만기연장 불허·주담대 제한)
- 중도금대출은 분양가 70% 한도, 잔금 시 LTV 적용
- 은행별 우대금리·신규 고객 혜택 등으로 실제 금리 다를 수 있음
자주 묻는 질문
LTV 70%가 적용되면 무조건 그만큼 받을 수 있나요?
아니요. LTV는 주택가격 기준 한도일 뿐이고, DSR(소득 기준 한도)도 함께 통과해야 합니다. 6억 주택에 LTV 70%면 4.2억 가능하지만, 연소득 4천만원·기존 신용대출 1억이 있다면 DSR 40%를 초과해 한도가 더 작아질 수 있습니다.
생애최초 LTV 80%는 누구나 받을 수 있나요?
아니요. 부부 합산 무주택 + 소득·자산 요건을 충족해야 합니다. 또한 주택가격 5억(수도권 6억) 이하인 경우에만 적용됩니다. 9억 주택은 일반 LTV가 적용됩니다.
스트레스 DSR이 뭐고 언제 적용되나요?
대출 한도를 계산할 때 실제 금리에 가산금리를 더해 DSR을 산정하는 제도입니다. 2025년 7월부터 3단계가 시행되어 전 업권 가계대출에 가산금리 1.5%p가 반영됩니다. 실제 이자는 계약 금리로 내지만, 한도는 가산된 금리 기준으로 줄어듭니다. 이 계산기는 입력한 금리를 그대로 사용하므로, 스트레스 반영 한도가 궁금하면 금리에 1.5%p를 더해 계산해보세요. 잔금대출이라면 스트레스 가산이 자동 반영되는 잔금대출 계산기가 더 정확합니다.
다주택자도 주담대 받을 수 있나요?
현행 규제에서 다주택자 주담대는 매우 제한적입니다. 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)은 주택구입 목적 주담대가 원칙적으로 금지되며, 만기연장도 제한됩니다.
부부 소득을 합산하면 대출 한도가 늘어나나요?
늘어날 수도, 오히려 줄어들 수도 있습니다. 배우자 소득을 합산하면 배우자 명의 기존 대출(주담대·신용대출·카드론·자동차할부 등)의 원리금도 반드시 함께 합산되기 때문입니다. 배우자가 소득은 있는데 부채가 거의 없다면 한도가 크게 늘고, 배우자 부채가 많다면 단독 신청보다 불리할 수 있습니다. 이 계산기의 부부 합산 모드를 켜서 단독 계산과 비교해 보세요. 소득 합산은 혼인 관계에서만 가능하며, 실제 인정 요건·필요 서류는 은행 심사 기준에 따릅니다.