주택담보대출 상담받으러 가면 LTV, DTI, DSR이라는 말이 꼭 나와요. 은행 직원은 당연한 듯이 쓰는데, 처음 듣는 분들은 뭐가 뭔지 헷갈리죠.
셋 다 대출 한도를 정하는 기준인데, 각각 보는 게 달라요. 한 마디로 정리하면 LTV는 집값 기준, DTI와 DSR은 소득 기준이에요.
LTV - 집값 대비 얼마까지 빌려줄까
LTV는 Loan To Value, 담보인정비율이에요. 집값 대비 대출을 얼마까지 해줄 수 있는지를 정하는 거예요.
계산은 간단해요.
LTV = 대출금액 ÷ 주택 담보가치 × 100
예를 들어 5억짜리 아파트에 LTV 70%가 적용되면, 최대 3억 5천만 원까지 빌릴 수 있다는 뜻이에요.
근데 LTV는 지역에 따라 달라요. 규제가 센 지역일수록 비율이 낮아져요.
| 지역 | LTV |
|---|---|
| 투기과열지구 (서울 전역 + 경기 12개 시·구) | 40% |
| 조정대상지역 | 50% |
| 비규제지역 | 최대 70% |
서울에서 집 사려면 LTV가 40%밖에 안 되니까, 5억짜리 집이면 대출은 2억까지만 나온다는 거예요. 나머지는 자기 돈이어야 해요.
DTI - 내 소득으로 갚을 수 있는 범위
DTI는 Debt To Income, 총부채상환비율이에요. 연 소득 대비 주택담보대출 원리금 + 다른 대출 이자가 차지하는 비율을 따지는 거예요.
DTI = (주담대 원리금 상환액 + 기타 대출 이자) ÷ 연 소득 × 100
여기서 포인트는 기타 대출은 이자만 본다는 거예요. 원금은 안 봐요. 그래서 DSR보다는 느슨한 편이에요.
DTI도 지역마다 달라요.
| 지역 | DTI |
|---|---|
| 투기과열지구 | 40% |
| 조정대상지역 | 50% |
| 비규제지역 | 60% |
연봉이 5천만 원이고 DTI 40%가 적용되면, 1년에 갚는 원리금+이자가 2천만 원을 넘으면 안 된다는 뜻이에요.
DSR - 모든 대출을 다 합쳐서 본다
DSR은 Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율이에요. DTI랑 비슷한데, 결정적인 차이가 있어요.
DSR = (모든 대출의 원리금 상환액) ÷ 연 소득 × 100
DTI는 기타 대출의 이자만 봤는데, DSR은 원금까지 다 합쳐서 봐요. 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출까지 전부요.
그래서 같은 소득이라도 DSR 기준으로 따지면 대출 한도가 더 적게 나와요.
| 구분 | DSR 기준 |
|---|---|
| 은행권 | 40% |
| 비은행권 (캐피탈, 저축은행 등) | 50% |
DSR은 LTV나 DTI와 달리 지역 구분 없이 전국 동일하게 적용돼요. 총 대출액이 1억 원을 넘으면 무조건 적용됩니다.
숫자로 보면 확 와닿아요
연봉 6천만 원, 은행 DSR 40% 기준이면:
- 1년에 갚을 수 있는 원리금 한도: 2,400만 원
- 여기에 기존 신용대출 원리금이 연 300만 원 있으면
- 주담대에 쓸 수 있는 금액: 연 2,100만 원
기존 대출이 많을수록 주담대 한도가 줄어드는 구조예요. 집 사기 전에 신용대출부터 정리하라는 말이 나오는 이유가 이거예요.
셋을 한 번에 비교하면
| 구분 | LTV | DTI | DSR |
|---|---|---|---|
| 기준 | 집값 | 소득 | 소득 |
| 보는 것 | 담보가치 대비 대출금 | 주담대 원리금 + 기타 이자 | 모든 대출 원리금 |
| 지역별 차등 | 있음 | 있음 | 없음 (전국 동일) |
| 적용 시점 | 대출 시 | 대출 시 | 총 대출 1억 초과 시 |
| 엄격함 | 중간 | 중간 | 가장 엄격 |
핵심은 이거예요. 세 가지를 동시에 충족해야 대출이 나와요. LTV 기준으로 3억 나와도, DSR 기준으로 2억밖에 안 되면 대출 한도는 2억이에요. 가장 엄격한 기준이 실질 한도가 되는 거예요.
2025년 10월 규제지역 확대, 뭐가 달라졌나
2025년 10월 15일에 규제지역이 크게 바뀌었어요.
기존에는 서울 4개구(강남·서초·송파·용산)만 투기과열지구였는데, 서울 전역으로 확대됐어요. 거기에 경기도 12개 시·구(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)도 투기과열지구로 동시 지정됐고요.
이게 왜 중요하냐면, 투기과열지구가 되면 LTV와 DTI 기준이 확 내려가거든요.
| 변화 | 이전 | 이후 |
|---|---|---|
| 서울 강남4구 외 지역 | 비규제 (LTV 70%) | 투기과열지구 (LTV 40%) |
| 경기 12개 시·구 | 비규제 (LTV 70%) | 투기과열지구 (LTV 40%) |
서울에서 집 사려던 분들은 대출 한도가 확 줄었어요. 같은 5억짜리 아파트인데 비규제일 때 LTV 70%면 3억 5천이었는데, 투기과열지구 LTV 40%면 2억으로 1억 5천이나 줄어든 거예요.
스트레스 DSR까지 알아야 하는 이유
2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행 중이에요. 여기에 10·15 대책으로 수도권은 가산금리가 더 올랐어요. 금리가 오를 가능성까지 미리 반영해서 DSR을 계산하는 거예요.
쉽게 말하면, 실제 대출 금리에 가산금리를 더해서 DSR을 계산해요. 수도권에서 변동금리 대출을 받으면, 금리가 4%라도 가산금리 3.0%를 더한 7.0% 로 계산하는 거예요.
단계별로 뭐가 달랐나
| 시기 | 내용 | 가산금리 |
|---|---|---|
| 1단계 (2024년 2월) | 스트레스 금리의 25% | 0.38%p |
| 2단계 (2024년 9월) | 스트레스 금리의 50% | 0.75%p |
| 3단계 (2025년 7월) | 스트레스 금리의 100% | 1.50%p |
| 10·15 대책 (2025년 10월) | 수도권·규제지역 주담대 상향 | 3.00%p |
3단계 기본 스트레스 금리는 1.50%인데, 10·15 대책으로 수도권·규제지역 주담대는 3.00% 로 두 배 올랐어요. 지방은 0.75%(2단계 수준)만 적용 중이고요.
대출 한도가 얼마나 줄었을까
연봉 6천만 원, 수도권 변동금리 기준으로 보면:
| 구분 | 대출 한도 (추정) |
|---|---|
| 스트레스 DSR 적용 전 | 약 4억 1,900만 원 |
| 3단계 적용 (1.5%p) | 약 3억 5,200만 원 |
| 10·15 대책 (3.0%p) | 약 3억 원 |
| 차이 | 약 1억 1,900만 원 감소 |
같은 소득인데 대출 한도가 1억 넘게 줄어든 거예요. 순수 고정금리를 선택하면 가산이 없어서 한도를 더 받을 수 있어요.
대출 전에 이것만 기억하세요
LTV는 집값, DTI·DSR은 소득이 기준이에요. 그리고 세 가지 중 가장 엄격한 게 내 실질 대출 한도가 돼요.
요즘은 DSR이 사실상 가장 큰 벽이에요. 기존 대출이 있으면 주담대 한도가 확 줄어드니까, 집 사기 전에 신용대출이나 할부 정리부터 하는 게 유리해요.
그리고 은행마다 우대금리나 심사 기준이 조금씩 다르니까, 한 곳만 보지 말고 2 ~ 3곳은 비교해보세요. 같은 조건인데 한도가 수천만 원 차이 나는 경우도 있거든요.