주택담보대출 서류에 서명하고 나면 등기부 을구에 근저당권설정 등기가 올라갑니다. 그런데 이 설정에 드는 돈이 얼마인지, 누가 내는지는 의외로 정확히 아는 분이 적습니다.
결론부터 말하면, 은행 대출의 설정비용은 은행이 냅니다. 당신이 신경 쓸 것은 채권최고액 숫자와, 나중에 대출을 다 갚았을 때의 말소입니다.
근저당권의 구조 — 채권최고액이라는 한도
근저당권은 특정 금액이 아니라 한도를 담보합니다. 대출 원금에 연체이자·비용이 붙을 수 있으니, 은행은 실무상 대출금의 110~120% 를 채권최고액으로 등기합니다.
| 대출금 | 채권최고액 110% | 채권최고액 120% |
|---|---|---|
| 2억원 | 2억 2,000만원 | 2억 4,000만원 |
| 3억원 | 3억 3,000만원 | 3억 6,000만원 |
| 5억원 | 5억 5,000만원 | 6억원 |
등기부에 3억 6,000만원이 적혀 있어도 실제 빚이 그만큼이라는 뜻은 아닙니다. 다만 그 집이 경매로 넘어가면 은행이 채권최고액까지 우선 배당받을 수 있다는 뜻이라서, 제3자(매수인·세입자) 입장에서는 채권최고액이 판단 기준이 됩니다.
🚨 비용 부담 — 설정은 은행, 말소는 채무자
과거에는 설정비용을 고객에게 떠넘기는 관행이 있었습니다. 공정거래위원회가 근저당권 설정비용을 은행이 부담하도록 표준약관을 개정했고, 은행권이 이에 불복해 소송까지 갔지만 대법원이 공정위 손을 들어주면서 2011년 7월부터 은행권 여신 약관이 은행 부담으로 바뀌었습니다.
| 구분 | 부담 주체 |
|---|---|
| 설정비용 (등록면허세·수수료·법무사 보수) | 은행 |
| 국민주택채권 매입 부담 | 통상 채무자 |
| 말소비용 (대출 상환 후) | 채무자 |
설정은 은행 이익(담보 확보)을 위한 것이니 은행이, 말소는 채무자 이익(등기부 정리)을 위한 것이니 채무자가 부담한다는 논리입니다.
비용 항목 분해 — 어디에 얼마가 드나
누가 내든, 비용 구조는 알고 있어야 합니다. 개인 간 거래로 직접 설정할 때는 전부 본인 부담이기 때문입니다.
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 채권최고액 × 0.2% | 지방세법 제28조 |
| 지방교육세 | 등록면허세액 × 20% | 지방세법 제151조 |
| 등기신청수수료 | 서면 18,000원 · 전자 10,000원 | 등기사항증명서 등 수수료규칙 |
| 국민주택채권 | 설정금액 2,000만원 이상 시 설정금액의 1% 매입 | 주택도시기금법 시행령 별표 |
| 법무사 보수 | 건별 상이 | 계약 |
등기신청수수료는 수수료규칙 개정으로 2025년 8월부터 서면 18,000원, 전자표준양식(e-Form) 15,000원, 전자신청 10,000원입니다.
예시 — 대출 3억원, 채권최고액 120%
- 채권최고액: 3억 6,000만원
- 등록면허세: 3억 6,000만원 × 0.2% = 72만원
- 지방교육세: 72만원 × 20% = 14만 4,000원
- 등기신청수수료: 18,000원 (서면 기준)
- 국민주택채권: 360만원어치 매입 — 즉시 매도하면 할인차액만 부담 (금리 상황에 따라 수만~수십만원대)
세금과 수수료만 88만원 안팎입니다. 은행 대출이라면 이 금액을 은행이 부담하는 것이고, 개인 간 설정이라면 그대로 본인 지갑에서 나갑니다.
셀프 설정 — 되는 경우와 안 되는 경우
은행 대출은 사실상 셀프가 안 됩니다. 은행이 비용을 부담하면서 지정 법무사를 통해 설정하는 것이 확립된 관행이고, 담보 설정의 정확성을 은행이 직접 통제해야 하기 때문입니다. 어차피 비용도 은행 부담이라 셀프로 할 실익이 없습니다.
개인 간 금전거래라면 셀프 설정이 충분히 가능합니다. 지인에게 돈을 빌려주며 부동산을 담보로 잡는 경우가 대표적입니다.
- 근저당권설정계약서 작성 (채권최고액·채무자·근저당권설정자 명시)
- 등기의무자(집주인)의 인감증명서 + 등기필정보, 등기권리자(돈 빌려준 사람)의 주민등록초본 준비
- 시·군·구청에서 등록면허세 고지서 발부 → 은행 납부 → 영수필확인서 수령
- 인터넷등기소 전자양식(e-Form) 작성 또는 등기소 방문 접수
설정이 끝났다면 등기부 을구에 접수일자·채권최고액·채무자·근저당권자가 제대로 올라갔는지 확인해야 합니다. 읽는 법은 등기부등본 보는 법에 정리해 두었습니다.
다 갚으면 — 말소는 자동이 아닙니다
대출을 전부 상환해도 근저당권은 등기부에서 저절로 사라지지 않습니다. 말소등기를 따로 신청해야 하고, 이 비용은 채무자 부담입니다. 다행히 설정과 달리 말소는 세금이 건당 정액이라 부담이 작고 절차도 단순합니다. 근저당 말소등기 절차와 셀프 말소 방법에 단계별로 정리해 두었습니다.
근저당 있는 집에 전세 들어간다면
세입자 입장에서 채권최고액은 내 보증금보다 먼저 가져갈 돈입니다. 경매가 되면 선순위 근저당권자가 채권최고액 한도까지 먼저 배당받고, 남는 돈에서 보증금을 돌려받습니다.
판단 요령은 이렇습니다.
- 등기부 을구에서 선순위 채권최고액 확인 (실채무액이 아니라 최고액 기준으로 보수적으로)
- 선순위 채권최고액 + 내 보증금이 집 시세의 70~80%를 넘으면 위험 신호
- 계약 전 “대출 상환 후 말소” 특약을 넣는 방법도 실무에서 자주 쓰입니다
구체적인 점검 순서는 전세사기 예방 체크리스트를 참고하십시오.
정리하면 이렇습니다
- 채권최고액은 통상 대출금의 110~120% 로 등기됩니다 — 실채무와 다릅니다
- 은행 대출의 설정비용은 2011년 7월부터 은행 부담이 원칙입니다
- 비용 구조는 등록면허세 0.2% + 지방교육세 20% + 수수료 + 법무사 보수입니다
- 개인 간 금전거래는 셀프 설정이 가능하고, 비용은 전부 본인 부담입니다
- 🚨 대출 상환 후 말소는 따로, 채무자 부담으로 해야 합니다
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세율·수수료의 원문은 지방세법 제28조와 등기사항증명서 등 수수료규칙에서 확인할 수 있습니다.