대출 다 갚았는데, 등기부에 근저당이 남아 있다고요?
대출을 완납하면 근저당권이 자동으로 지워질 거라고 생각하기 쉬운데, 아닙니다. 은행에서 알아서 해주지 않아요.
근저당권은 은행이 대출금을 돌려받기 위해 집에 설정해 둔 담보권이에요. 대출을 다 갚으면 담보 목적이 사라지지만, 등기부에서 자동 삭제되지는 않습니다. 소유자가 직접 말소등기를 신청해야 비로소 깨끗하게 지워져요.
방치하면 문제가 생깁니다. 집을 팔 때 매수인이 꺼리고, 새로 대출 받을 때도 불리해요. 등기부등본에 근저당이 남아 있으면 “이 집에 아직 빚이 있나?” 하는 오해를 받을 수 있거든요.
셀프로 하면 진짜 1만원이면 됩니다
법무사에 맡기면 간편하긴 한데, 비용이 꽤 나와요. 직접 하면 얼마나 차이 나는지 비교해보면 이래요.
| 항목 | 셀프 | 법무사 위임 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 6,000원 | 6,000원 |
| 지방교육세 | 1,200원 | 1,200원 |
| 등기수수료 | 서면 4,000원 (전자신청 1,000원) | 서면 4,000원 |
| 법무사 보수 | 0원 | 3 ~ 5만원 |
| 합계 | 약 8,200 ~ 11,200원 | 약 4 ~ 6만원 |
세금과 수수료는 어차피 동일하게 내야 하고, 차이는 법무사 보수에요. 직접 하면 이 비용이 통째로 빠지는 거죠.
서류도 어렵지 않고 절차도 복잡하지 않으니, 한번 해볼 만합니다.
준비서류 체크리스트
필요한 서류는 크게 은행에서 받을 것과 본인이 준비할 것 두 가지로 나뉩니다.
은행에서 받는 서류
대출 완납 후 은행에 말소 서류를 달라고 하면 됩니다. 보통 당일 또는 2 ~ 3영업일 내에 준비해 줘요.
- 해지증서 — 은행이 근저당권을 해지했다는 확인서
- 등기필정보 — 근저당 설정 당시 발급된 등기 고유번호 (은행이 보관 중)
- 위임장 — 은행이 소유자에게 말소등기를 위임하는 문서
3가지를 한꺼번에 달라고 하세요. 은행마다 “말소 서류 세트”로 묶어서 주는 경우가 많습니다.
본인이 준비하는 서류
- 등록면허세 영수필확인서 — 위택스에서 납부 후 출력
- 주민등록등본 또는 초본 — 주민센터나 정부24에서 발급
등록면허세는 위택스(wetax.go.kr) 에서 온라인 납부가 가능합니다. 납부 후 영수필확인서를 출력해서 함께 제출하면 돼요.
신청 방법은 3가지입니다
근저당권 말소등기는 등기소에 직접 가거나, 온라인으로도 할 수 있어요. 방법마다 장단점이 있으니 상황에 맞게 고르면 됩니다.
| 방법 | 장점 | 단점 |
|---|---|---|
| 등기소 방문 | 현장에서 안내 받을 수 있음 | 평일 근무시간에만 가능 |
| e-Form(전자표준양식) | 집에서 양식 작성 | 출력해서 등기소 방문 필요 |
| 전자신청 | 완전 온라인 처리 | 공동인증서 필요 |
등기소 직접 방문
가장 단순한 방법이에요. 관할 등기소에 가서 서류를 내면 끝입니다.
일단 부동산 소재지 관할 등기소를 확인하세요. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) 사이트에서 관할 등기소를 검색할 수 있어요.
준비물을 챙겨서 방문하면, 접수 창구에서 신청서 양식을 받을 수 있습니다. 양식에 부동산 표시, 근저당권 설정 내용, 말소 사유를 적고 서류와 함께 제출하면 돼요.
잘 모르는 부분이 있으면 창구에서 물어보면 됩니다. 등기소 직원분들이 안내를 잘 해주는 편이에요.
e-Form(전자표준양식) 이용
인터넷등기소의 e-Form 서비스를 이용하면 신청서를 미리 온라인으로 작성할 수 있어요.
집에서 양식을 입력하고 출력한 다음, 나머지 서류와 함께 등기소에 제출하는 방식이에요. 등기소에서 양식 쓰느라 시간 뺏기는 게 싫으면 이 방법이 편합니다.
인터넷등기소 사이트에서 “e-Form (전자표준양식)” 메뉴로 들어가면 근저당권말소등기 양식을 선택할 수 있어요. 화면 안내에 따라 입력하면 되니까 어렵지 않습니다.
인터넷등기소 전자신청
등기소에 아예 안 가고 온라인으로 전부 처리하는 방법이에요. 공동인증서가 필요합니다.
인터넷등기소에서 전자신청 프로그램을 설치하고, 서류를 스캔해서 첨부하면 됩니다. 전자신청은 등기수수료가 1,000원으로 서면(4,000원)보다 저렴해요(2025년 8월 1일 시행 기준).
다만 전자신청 프로그램 설치가 좀 번거롭고, 처음 하면 익숙하지 않을 수 있어요. 한두 건만 할 거라면 등기소 방문이나 e-Form이 더 간편할 수 있습니다.
처리 기간과 확인 방법
등기소에 접수하면 보통 3 ~ 5영업일이면 처리됩니다. 지역이나 접수량에 따라 조금 다를 수 있어요.
처리가 완료됐는지 확인하려면 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람하면 돼요. 열람 수수료는 건당 700원이고, 등기부에서 근저당권 관련 기재가 말소(삭제)됐는지 보면 됩니다.
등기부등본 을구에서 근저당권 항목이 빨간 줄로 취소선 처리되어 있으면 정상적으로 말소된 겁니다.
반려되면 이렇게 하세요
서류나 기재에 문제가 있으면 등기소에서 보정 통지를 보내요. 반려가 아니라 보정이니까 크게 걱정하지 않아도 됩니다.
흔한 보정 사유는 이래요.
- 서류 누락 — 해지증서, 등기필정보, 위임장 중 하나라도 빠진 경우
- 기재 오류 — 부동산 표시나 채권최고액이 등기부 기록과 다른 경우
- 등록면허세 미납 — 영수필확인서를 안 냈거나 금액이 틀린 경우
- 인감 누락 — 은행 위임장에 법인 인감이 빠진 경우
보정 통지를 받으면 해당 부분만 수정하거나 서류를 보완해서 다시 제출하면 됩니다. 보정 기간은 보통 15일이 주어져요.
보정할 내용을 잘 모르겠으면 등기소에 전화해서 물어보세요. 어떤 부분을 고쳐야 하는지 구체적으로 안내받을 수 있습니다.
정리하면 이래요
근저당권 말소등기, 핵심만 다시 정리합니다.
- 비용: 셀프로 하면 약 1만원, 법무사 맡기면 4 ~ 6만원
- 은행 서류: 해지증서 + 등기필정보 + 위임장 (3가지 세트로 요청)
- 본인 준비: 등록면허세 납부(위택스) + 주민등록등본
- 신청 방법: 등기소 방문, e-Form, 전자신청 중 선택
- 처리 기간: 접수 후 3 ~ 5영업일
- 확인: 인터넷등기소에서 등기부등본 열람 (700원)
대출 다 갚고 나서 근저당 말소를 미루는 분들이 많은데, 나중에 집을 팔거나 대출을 새로 받을 때 문제가 됩니다. 서류도 간단하고 비용도 얼마 안 드니까, 완납했으면 바로 처리해 두는 게 좋아요.
법적 근거는 민법 제364조 (저당권의 소멸청구)와 부동산등기법 제24조 (등기신청 절차)이고, 등록면허세는 지방세법 제28조에 따라 부과됩니다.