“아파트 명의 바꾸는 데 얼마 들어요?”라는 질문에는 먼저 되물어야 합니다. 왜 바꾸는지에 따라 비용이 세 배 넘게 차이 나기 때문입니다. 같은 집이라도 사고파는 것인지, 부모가 물려주는 것인지, 배우자 이름을 넣는 것인지, 이혼으로 나누는 것인지에 따라 취득세율이 1.5%에서 12%까지 벌어집니다.
이 글은 지방세법·농어촌특별세법·등기 수수료규칙 원문 기준으로 명의변경 사유 5가지의 비용 구조를 한 표에 놓고 비교하고, 시가표준액 5억원 아파트의 부부 지분 증여와 상속 예시를 계산했습니다. 매매 등기비용 자체는 아파트 등기 비용 총정리에서 더 자세히 다루고, 여기서는 사유별 차이에 집중합니다.
결론 — 사유별 비용 구조 한눈에
명의변경 비용은 어느 사유든 아래 다섯 덩어리로 이뤄집니다.
- 취득세 — 사유별 세율이 다르고 비용의 대부분을 차지합니다
- 지방교육세·농어촌특별세 — 취득세에 따라붙는 부가세입니다
- 국민주택채권 — 등기 때 의무 매입하고 즉시 되팔아 할인 차액만 부담합니다
- 등기신청수수료·인지세 — 소액이지만 사유별로 다릅니다
- 법무사 보수 — 셀프 등기를 하면 0원입니다
여기에 국세인 증여세·양도소득세·상속세가 사유에 따라 따로 붙습니다. 등기 비용은 받는 사람이 내지만, 양도소득세는 넘겨주는 사람 몫이라는 점이 자주 헷갈리는 지점입니다.
사유별 비용 비교표
| 명의변경 사유 | 취득세율 (지방세법) | 교육세·농특세 | 국세 발생 | 셀프 등기 |
|---|---|---|---|---|
| 매매 | 1·3% (6억 이하 1%, 6~9억 누진, 9억 초과 3% · 제11조 ①8호) | 취득세의 10% · 85㎡ 초과 0.2% | 매도인 양도소득세 | 가능 (매도인과 공동신청) |
| 증여 | 3.5% (제11조 ①2호) · 조정대상지역 시가표준액 3억 이상 12% | 0.3% · 85㎡ 초과 0.2% | 수증자 증여세 | 가능 (증여자와 공동신청) |
| 상속 | 2.8% (제11조 ①1호) · 1가구 1주택 0.8% (제15조 ①2호) | 0.16% · 85㎡ 초과 0.2% (특례 적용 시 비과세) | 상속세 | 가능 (상속인 단독신청) |
| 부부 공동명의 전환 | 증여와 동일 3.5% (넘기는 지분 가액 기준) | 0.3% · 85㎡ 초과 0.2% | 증여세 (배우자 6억 공제로 대개 0원) | 가능 (증여자와 공동신청) |
| 이혼 재산분할 | 1.5% (제15조 ①6호 특례) | 0.3% · 85㎡ 초과 0.2% | 없음 (양도세·증여세 모두 비과세) | 협의는 공동신청, 판결·조정은 단독 |
세율은 모두 과세표준에 곱하는 비율이고, 과세표준이 무엇인지가 사유별로 다릅니다. 매매는 실제 거래가액, 상속은 시가표준액(공시가격) 이며, 증여와 재산분할 같은 무상취득은 2023년부터 매매사례가액·감정가액 등 시가인정액이 원칙입니다. 시가표준액이 1억원 이하인 부동산만 시가표준액과 시가인정액 중 납세자가 고를 수 있습니다(시행령 제14조의2). 아파트는 같은 단지 유사 거래가 잡히는 경우가 많아 증여 취득세의 과세표준이 공시가격보다 높아질 수 있다는 점을 미리 염두에 두어야 합니다.
지방교육세와 농어촌특별세는 이렇게 계산됩니다
지방교육세는 지방세법 제151조에 따라 “표준세율에서 2%를 뺀 세율로 계산한 금액의 20%“입니다. 그래서 증여는 (3.5% − 2%) × 20% = 0.3%, 상속은 (2.8% − 2%) × 20% = 0.16% 가 되고, 유상 매매 주택은 취득세율의 절반에 20%를 곱해 결국 취득세의 10% 가 됩니다.
농어촌특별세는 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호에 따라 표준세율을 2%로 본 취득세의 10%, 즉 과세표준의 0.2% 인데, 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하 서민주택은 같은 법 제4조에 따라 비과세입니다. 상속 1가구 1주택 특례(지방세법 제15조 ①2호)를 받는 취득도 면적과 무관하게 비과세입니다(제4조 10의4호).
국민주택채권 — 사유별로 매입률표가 다릅니다
등기할 때는 제1종 국민주택채권을 매입해야 합니다. 주택도시기금의 매입대상금액조회는 매입 용도를 “부동산 소유권등기(주택)“와 “부동산 등기(상속, 증여 및 무상취득)“로 나누고 있습니다. 매매는 시가표준액 구간별 13~31/1,000이고, 상속·증여·무상취득은 다음 표가 적용됩니다.
| 시가표준액 | 서울·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 1,000만원 이상 ~ 5,000만원 미만 | 18/1,000 | 14/1,000 |
| 5,000만원 이상 ~ 1억 5,000만원 미만 | 28/1,000 | 25/1,000 |
| 1억 5,000만원 이상 | 42/1,000 | 39/1,000 |
매입과 동시에 은행 창구에서 되팔 수 있어 실제 부담은 매입액 × 그날의 할인율뿐입니다. 할인율은 매일 바뀌므로 아래 예시는 5%로 가정했습니다. 정확한 매입액과 본인부담금은 주택도시기금 홈페이지에서 시가표준액을 넣으면 바로 나옵니다.
등기신청수수료와 인지세
등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2가 2025년 7월 29일 개정되면서 소유권이전등기 신청수수료는 부동산 1건당 18,000원, 상속등기는 20,000원 으로 정해졌습니다. 인지세는 매매계약서처럼 소유권 이전 증서에 붙는 국세로 기재금액 1억원 초과 10억원 이하가 15만원, 10억원 초과가 35만원이며, 계약서 없이 진행되는 상속에는 없습니다.
예시 계산 1 — 배우자에게 지분 절반 증여(부부 공동명의 전환)
서울 전용 84㎡, 시가표준액 5억원, 남편 단독명의(1세대 1주택)인 아파트의 50% 지분을 아내에게 증여하는 경우입니다. 지분의 시가표준액 2억 5,000만원이 그대로 과세표준이 된다고 가정했습니다. 유사 매매사례가액이 잡히면 그 가액 기준으로 세금이 늘어납니다.
| 항목 | 계산 근거 | 금액 |
|---|---|---|
| 취득세 | 2억 5,000만원 × 3.5% | 875만원 |
| 지방교육세 | 2억 5,000만원 × 0.3% | 75만원 |
| 농어촌특별세 | 85㎡ 이하 비과세 | 0원 |
| 국민주택채권 | 2억 5,000만원 × 42/1,000 = 1,050만원 매입 · 할인율 5% | 약 52.5만원 |
| 인지세 | 증여계약서 기재금액 1억 초과 10억 이하 | 15만원 |
| 등기신청수수료 | 소유권이전등기 1건 | 1.8만원 |
| 법무사 보수(예시) | 등기비용 계산기 추정 구간(3억원 이하) | 약 40만원 |
| 합계 | 셀프 등기 시 약 1,019만원 | 약 1,059만원 |
증여세는 배우자 공제 6억원 안이라 0원 이고, 조정대상지역이라도 1세대 1주택자가 배우자에게 넘기는 경우라 12% 중과를 피합니다. 법무사 보수는 대한법무사협회 보수표 범위 안에서 사무소마다 다르므로 위 금액은 자사 등기비용 계산기의 추정 구간을 옮긴 예시입니다.
공동명의로 바꾸는 이유가 양도세·종부세 절세라면, 전환 비용 1,000만원대와 비교해 실익이 있는지 먼저 따져보셔야 합니다. 보유 중 절세 효과와 건강보험료 영향은 공동명의 장단점 글에서 정리했습니다.
예시 계산 2 — 자녀가 상속받는 경우
같은 서울 전용 84㎡, 시가표준액 5억원 아파트를 자녀 한 명이 협의분할로 단독 상속하는 경우입니다. 상속은 시가표준액이 그대로 과세표준입니다.
| 항목 | 일반 상속 (2.8%) | 1가구 1주택 특례 (0.8%) |
|---|---|---|
| 취득세 | 1,400만원 | 400만원 |
| 지방교육세 (0.16%) | 80만원 | 80만원 |
| 농어촌특별세 | 85㎡ 이하 비과세 | 비과세 |
| 국민주택채권 (5억 × 42/1,000 = 2,100만원 매입 · 5%) | 약 105만원 | 약 105만원 |
| 등기신청수수료 (상속등기) | 2만원 | 2만원 |
| 법무사 보수(예시, 계산기 5억원 이하 구간) | 약 50만원 | 약 50만원 |
| 합계 | 약 1,637만원 | 약 637만원 |
특례 1가구 1주택은 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 있는 가족이 국내에 그 집 한 채만 갖게 되는 경우(시행령 제29조)로, 상속받는 자녀가 무주택이면 대개 해당합니다. 상속인 단독신청이라 셀프 등기가 가장 쉬운 사유이고, 서류 순서는 상속등기 셀프로 하기에 정리해 두었습니다. 상속세는 별도 국세인데 일괄공제 5억원과 배우자 공제가 있어 이 가액대에서는 보통 0원이지만, 상속재산 전체를 합쳐 판단해야 합니다.
절차 체크리스트 — 사유별로 챙길 것
공통
- 등기부등본·건축물대장·토지대장, 양쪽 신분증·주민등록초본
- 취득세 신고·납부 영수증(시·군·구청 세무과 또는 위택스)
- 국민주택채권 매입 영수증, 등기신청수수료 납부
- 등기 접수는 취득세 신고·납부가 먼저 — 신고 기한 안에 등기하려면 접수일까지 취득세를 내야 합니다(지방세법 제20조 ④)
매매 — 매매계약서, 부동산거래신고필증, 매도인 인감증명서·등기필증. 취득일부터 60일 이내 취득세 신고.
증여·부부 공동명의 전환 — 증여계약서(검인), 증여자 인감증명서·등기필증. 취득세는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고하고, 증여세도 같은 기한에 세무서에 신고합니다. 전세보증금이나 대출을 함께 넘기는 부담부증여는 채무 부분이 유상취득이 되어 세금 구조가 달라집니다.
상속 — 피상속인 제적등본·가족관계증명서, 상속인 전원 기본증명서, 협의분할이면 분할협의서와 상속인 전원 인감증명서(3개월 이내). 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고합니다.
이혼 재산분할 — 협의이혼이면 재산분할 협의서(공정증서 권장)와 이혼신고 확인 서류로 공동신청, 재판상 이혼이면 판결문·조정조서로 받는 쪽이 단독 신청합니다. 취득세 특례 1.5%는 민법 제839조의2 재산분할에 한정되므로 서류에 재산분할임을 명확히 적어야 합니다.
흔한 실수 네 가지
1. 증여 취득세를 공시가격으로 어림잡는 것. 2023년부터 무상취득의 과세표준은 시가인정액이 원칙이라, 유사 매매사례가 있으면 공시가격보다 훨씬 큰 금액에 3.5%가 붙습니다. 예시 계산보다 실제 세금이 커질 수 있는 가장 큰 변수입니다.
2. 조정대상지역 증여 12% 중과를 모르고 진행하는 것. 시가표준액 3억원 이상이면 취득세가 3.5%에서 12%로 뜁니다. 증여자가 1세대 1주택자이고 받는 사람이 배우자·직계존비속이면 제외되지만, 증여자가 다주택자면 부모 자식 사이라도 중과입니다.
3. 양도세를 빼먹는 것. 매매는 매도인에게, 부담부증여의 채무 부분은 증여자에게 양도소득세가 생깁니다. 반대로 재산분할은 양도가 아니라서 넘기는 쪽에 양도세가 없는데, 이를 “위자료”로 적으면 대물변제가 되어 과세될 수 있습니다.
4. 명의변경 뒤 보유세·건보료 변화를 안 보는 것. 공동명의 전환이나 증여로 무주택 배우자·자녀가 주택을 갖게 되면 종합부동산세 기준이 바뀌고 건강보험 피부양자 자격이 흔들릴 수 있습니다. 등기 비용만이 아니라 그 뒤의 연간 비용까지 함께 계산해야 합니다.
정리
- 명의변경 비용의 핵심은 취득세율입니다. 재산분할 1.5% < 상속 2.8%(특례 0.8%) < 증여 3.5%(조정지역 12%) 순이고, 매매는 가액에 따라 1·3%입니다
- 지방교육세는 증여 0.3%·상속 0.16%·매매는 취득세의 10%, 농어촌특별세 0.2%는 85㎡ 초과 주택에만 붙습니다
- 국민주택채권은 상속·증여·무상취득 매입률(최대 42/1,000)이 매매보다 높지만, 되팔아서 할인 차액만 부담합니다
- 등기신청수수료는 이전 18,000원·상속 20,000원, 법무사 보수는 사무소마다 달라 셀프 등기로 아낄 수 있는 유일한 항목입니다
- 국세는 증여세(배우자 6억·성인 자녀 5천만원 공제)·양도소득세(매도인)·상속세가 따로 붙고, 재산분할만 국세가 없습니다