부모님이 남기신 집을 정리하려는데 법무사 수수료가 만만치 않습니다. 상속등기는 상속인 혼자 신청할 수 있는 등기라서 직접 해보려는 분이 많습니다.
실제로 어렵지 않습니다. 다만 서류 모으는 순서를 모르면 관공서와 은행을 몇 번씩 왕복하게 됩니다.
상속인 단독으로 신청합니다
일반적인 등기는 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청합니다. 집을 살 때 매도인과 매수인이 같이 움직이는 이유입니다.
상속은 다릅니다.
상속에 의한 소유권 이전등기는 등기권리자인 상속인 단독으로 신청합니다. (부동산등기법 제23조 제3항)
상대방을 기다릴 필요가 없다는 점이 셀프 등기에서 가장 큰 장점입니다.
먼저 정할 것 — 법정상속분이냐 협의분할이냐
등기 방식이 두 갈래로 나뉩니다.
| 구분 | 내용 | 추가 서류 |
|---|---|---|
| 법정상속분 등기 | 민법이 정한 비율대로 공동명의 | 없음 |
| 협의분할 등기 | 협의해서 특정인 앞으로 | 분할협의서 + 상속인 전원 인감증명서 |
법정상속분은 이렇게 계산합니다. 배우자는 직계비속과 함께 상속할 때 직계비속 상속분에 5할을 가산합니다.
아버지 사망 · 어머니와 자녀 3명 → 1.5 : 1 : 1 : 1
🚨 협의분할을 택했다면 인감증명서는 발행일부터 3개월 이내 것이어야 합니다. 미리 떼어두면 만료될 수 있으니 서류 취합 마지막 단계에서 받는 것이 좋습니다.
서류는 세 군데에서 모읍니다
1. 시·군·구청
- 토지대장등본 또는 임야대장등본
- (집합)건축물대장등본
- 주민등록등(초)본 — 상속인들 것 + 피상속인의 말소자 주민등록등초본
- 제적등본, 가족관계증명서
- 상속인 전원의 기본증명서
- 취득세납부고지서 (지방교육세·농어촌특별세 포함)
2. 은행
- 취득세영수필확인서
- 국민주택채권 매입 영수증
- 대법원등기 수입증지
3. 협의분할이라면 추가로
- 상속재산 분할협의서 또는 심판서 정본
- 상속인 전원의 인감증명서 (3개월 이내)
순서가 중요합니다. 대장·가족관계 서류 → 취득세 고지서 발급 → 은행 납부 → 등기소 접수 순으로 가야 한 번에 끝납니다.
비용 — 세금이 대부분입니다
취득세
| 구분 | 세율 |
|---|---|
| 농지 외 부동산 | 공시가액 × 28/1,000 |
| 농지 | 공시가액 × 23/1,000 |
함께 붙는 세금은 다음과 같이 계산합니다.
- 지방교육세 = [공시가액 × 8/1,000(농지 외)] × 20/100
- 농어촌특별세 = 공시가액 × 2/100 × 10/100
상속받는 주택이 1가구 1주택에 해당하면 지방세법상 세율 특례가 적용될 수 있습니다. 해당 여부는 관할 시·군·구 세무과에서 확인하십시오.
국민주택채권
등기를 신청하는 사람은 국민주택채권을 매입해야 합니다. 상속의 경우 매입률은 다음과 같습니다.
| 시가표준액 | 서울·광역시 | 기타 지역 |
|---|---|---|
| 1,000만원 이상 ~ 5,000만원 미만 | 18/1,000 | 14/1,000 |
| 5,000만원 이상 ~ 1억5,000만원 미만 | 28/1,000 | 25/1,000 |
| 1억5,000만원 이상 | 42/1,000 | 39/1,000 |
최저매입금액은 1만원입니다. 채권은 매입 후 바로 되팔 수 있고, 이때 발생하는 차액(할인료)만 실제 부담이 됩니다.
등기신청수수료는 신청 방식(방문·전자표준양식·전자신청)에 따라 다르므로 대법원 인터넷등기소에서 확인하시기 바랍니다.
6개월이 진짜 기한입니다
상속등기 자체를 며칠 안에 하라는 규정이 눈에 띄지 않아 미루기 쉽습니다. 그런데 세금 기한이 먼저 옵니다.
| 세목 | 기한 |
|---|---|
| 취득세 | 상속개시일부터 6개월 (상속인 중 외국 주소자 있으면 9개월) |
| 상속세 | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 |
취득세영수필확인서가 있어야 등기를 신청할 수 있으므로, 6개월이 사실상의 등기 기한이 됩니다.
미루면 생기는 일도 분명합니다. 상속인 중 한 명이 사망하면 그 지분이 다시 상속돼 관계가 복잡해지고, 상속인 한 명의 채권자가 대위등기 후 지분을 압류할 수도 있습니다. 시간이 갈수록 서류도 늘어납니다.
상속 부동산을 나중에 팔 계획이라면 양도소득세 계산 단계에서 취득가액이 어떻게 잡히는지 미리 확인해 두는 편이 좋습니다.
정리
- 상속등기는 상속인 단독 신청이 가능합니다 (부동산등기법 제23조 제3항)
- 먼저 법정상속분이냐 협의분할이냐를 정하고, 협의분할이면 분할협의서 + 전원 인감증명서(3개월 이내) 가 필요합니다
- 서류는 시·군·구청 → 은행 → 등기소 순으로 모읍니다
- 취득세는 농지 외 28/1,000, 농지 23/1,000 이고 지방교육세·농어촌특별세가 더해집니다
- 상속개시일부터 6개월이 취득세 기한이자 사실상의 등기 기한입니다
법무사에게 맡기면 편하지만, 서류 목록과 순서만 잡히면 직접 해도 무리가 없는 등기입니다.