가족 간 부동산 이전, 왜 이렇게 복잡할까?
부모님이 가진 집을 자녀에게 넘기려고 할 때, 방법은 크게 두 가지예요. 증여 아니면 매매입니다.
단순하게 생각하면 “그냥 주면 되지” 싶은데, 세금이 완전히 달라요. 증여세, 양도세, 취득세가 각각 다르게 붙고, 잘못하면 세금 폭탄을 맞을 수 있거든요.
게다가 가족끼리니까 시세보다 싸게 거래하고 싶잖아요. 그런데 너무 싸게 하면 국세청에서 “이거 사실상 증여 아니냐”고 추궁합니다. 이때 적용되는 게 바로 ‘3억 · 30%’ 규정이에요.
하나씩 정리해 봤습니다.
증여하면 세금이 이렇게 나와요
증여는 대가 없이 재산을 넘기는 거예요. 부모가 자녀에게 아파트를 그냥 주는 경우가 여기에 해당합니다.
증여 시 내야 하는 세금은 두 가지입니다.
증여세
증여세는 받는 사람(수증자)이 냅니다. 세율은 10 ~ 50% 5단계 초과누진세율이에요.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | - |
| 1억 ~ 5억원 | 20% | 1,000만원 |
| 5억 ~ 10억원 | 30% | 6,000만원 |
| 10억 ~ 30억원 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
과세표준은 증여재산가액 - 증여재산공제로 계산해요.
증여재산공제
증여받는 사람과 증여하는 사람의 관계에 따라 공제 금액이 달라요. 10년 합산 기준입니다.
| 관계 | 공제 한도 |
|---|---|
| 배우자 | 6억원 |
| 성년 직계비속 (자녀, 손자녀) | 5,000만원 |
| 미성년 직계비속 | 2,000만원 |
| 직계존속 (부모, 조부모) | 5,000만원 |
| 기타 친족 | 1,000만원 |
부모가 성년 자녀에게 증여하면 5,000만원까지는 세금이 없어요. 초과분부터 위 세율이 적용됩니다.
증여 취득세
증여로 부동산을 받으면 취득세도 별도로 냅니다. 매매 취득세보다 높아요.
| 구분 | 취득세율 |
|---|---|
| 일반 증여 | 3.5% |
| 조정대상지역 3억 이상 주택 증여 | 12% |
| 1세대1주택자가 배우자·직계비속에게 증여 | 3.5% (예외 적용) |
조정대상지역에서 증여하면 취득세가 12%까지 올라갈 수 있어요. 다만 1세대 1주택자가 가족에게 증여하는 경우에는 예외적으로 3.5%가 적용됩니다.
매매하면 세금이 이렇게 나와요
가족 간이라도 정상적인 가격으로 매매하면 일반 부동산 거래와 동일하게 세금이 부과돼요.
양도소득세 (매도인)
파는 사람(매도인)이 양도차익에 대해 양도소득세를 냅니다.
- 1세대 1주택 비과세: 2년 보유(조정대상지역은 2년 거주 추가) 시 양도가액 12억원까지 비과세
- 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 연 2%씩 최대 30% 공제 (거주 시 최대 80%)
- 세율: 기본세율 6 ~ 45% (보유기간 1년 미만은 45%, 2년 미만은 더 높음)
부모가 1세대 1주택이고 2년 이상 보유했다면, 12억원 이하 주택은 양도소득세가 0원이에요. 이게 매매의 가장 큰 장점입니다.
취득세 (매수인)
사는 사람(매수인)이 취득세를 냅니다. 유상 매매이므로 일반 세율이 적용돼요.
| 매매가액 | 취득세율 (1주택 기준) |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억 ~ 9억원 | 1 ~ 3% |
| 9억원 초과 | 3% |
증여 취득세 3.5 ~ 12%에 비하면 확실히 낮죠.
시가 5억원 아파트, 증여 vs 매매 세금 비교
숫자로 보면 확 와닿아요. 비조정대상지역, 시가 5억원 아파트를 부모가 성년 자녀에게 넘기는 경우를 계산해 봤습니다.
증여하는 경우
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 증여재산가액 | 5억원 |
| 증여재산공제 | -5,000만원 |
| 과세표준 | 4억 5,000만원 |
| 증여세 | 8,000만원 (20% 세율, 누진공제 1,000만원) |
| 취득세 (3.5%) | 1,750만원 |
| 세금 합계 | 약 9,750만원 |
시세대로 매매하는 경우
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도소득세 (매도인) | 0원 (1세대 1주택 비과세 가정) |
| 취득세 (매수인, 1%) | 500만원 |
| 세금 합계 | 약 500만원 |
차이가 약 9,250만원이에요. 같은 집을 넘기는 건데 방법에 따라 이만큼 차이가 납니다.
물론 이건 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우예요. 비과세가 안 되면 양도소득세가 나오기 때문에 차이가 줄어들 수 있습니다.
부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면, 대부분의 경우 매매가 증여보다 세금이 적습니다.
저가양도, ‘3억 · 30%’ 규정이 뭔가요?
가족끼리 매매하면서 시세보다 싸게 거래하고 싶은 마음, 당연히 있을 거예요. 이걸 저가양도라고 합니다.
그런데 국세청도 이걸 알고 있어서, 너무 싸게 거래하면 “이건 증여나 다름없다”고 봐요. 이때 적용되는 기준이 두 가지입니다.
증여세 기준: 시가의 30% 또는 3억원
시가와 거래가의 차액이 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액을 넘으면, 초과분에 대해 증여세가 부과돼요.
예를 들어볼게요.
시가 10억원 아파트를 6억원에 매매하는 경우
- 시가와 거래가 차액: 4억원
- 기준: min(10억 × 30%, 3억) = 3억원
- 증여 간주 금액: 4억 - 3억 = 1억원
- 이 1억원에 대해 증여세 부과
반대로 말하면, 시가 10억원짜리를 7억원까지는 매매해도 증여세가 안 붙는다는 뜻이에요 (10억 - 3억 = 7억).
양도세 기준: 시가의 5% 또는 3억원
증여세와는 별도로, 양도소득세에도 기준이 있어요. 이건 더 빡빡합니다.
시가와 거래가의 차액이 시가의 5% 또는 3억원 중 적은 금액을 넘으면, 양도세 계산 시 실제 거래가가 아니라 시가로 양도한 것으로 봅니다. 이걸 부당행위계산 부인이라고 해요.
같은 예시로 보면:
- 시가 10억원 아파트를 6억원에 매매
- 기준: min(10억 × 5%, 3억) = 5,000만원
- 차액 4억원 > 5,000만원 → 부당행위계산 부인 적용
- 매도인의 양도세를 6억이 아닌 10억 기준으로 계산
양도세 기준이 5%로 훨씬 좁으니까, 가족 간 저가양도를 하면 양도세 쪽에서 먼저 문제가 생길 가능성이 높아요.
정리하면
| 세금 | 저가양도 허용 범위 | 초과 시 |
|---|---|---|
| 증여세 | 시가의 30% 또는 3억 중 적은 금액 이내 | 초과분에 증여세 |
| 양도세 | 시가의 5% 또는 3억 중 적은 금액 이내 | 시가 기준으로 양도세 재계산 |
저가양도를 계획하고 있다면 양도세 기준(5% · 3억)부터 먼저 확인하세요. 증여세 기준(30% · 3억)보다 훨씬 좁습니다.
자금출처조사, 이건 알고 있어야 해요
가족 간 매매를 하면 국세청이 자금출처조사를 할 수 있어요. 매수인(보통 자녀)에게 “이 돈 어디서 났냐”고 묻는 겁니다.
조사 대상이 되는 경우
- 소득이 없거나 적은 사람이 고가 부동산을 취득한 경우
- 직업, 연령, 소득에 비해 과도한 부동산을 산 경우
- 가족 간 거래로 편법 증여가 의심되는 경우
소명 기준
매수 자금의 출처를 80% 이상 소명하면 됩니다. 다만 취득가액이 10억원을 넘으면 100% 소명해야 해요.
소명 가능한 자금원으로는 이런 것들이 있어요.
- 본인 급여 소득 (원천징수영수증)
- 예금 잔액 (금융거래내역)
- 기존 부동산 매각 대금
- 대출금 (금융기관 확인서)
- 기존에 증여세를 내고 받은 자금
소명 못 하면?
출처를 소명하지 못한 금액은 증여받은 것으로 간주돼서 증여세가 부과됩니다. 여기에 신고불성실가산세 (최대 20%)와 납부불성실가산세까지 붙을 수 있어요.
가족 간 매매를 할 때는 매수 자금의 출처를 미리 정리해 두세요. 급여 이체 내역, 예금 잔액 증명서, 대출 서류 등을 확보해 놓으면 조사 시 소명이 수월합니다.
혼인 · 출산 공제, 추가로 1억원 더 받을 수 있어요
2024년 1월 1일부터 새로 생긴 제도가 있어요. 혼인이나 출산을 하면 기존 5,000만원과 별도로 1억원까지 추가 공제를 받을 수 있습니다.
| 사유 | 추가 공제 한도 | 적용 기간 |
|---|---|---|
| 혼인 | 1억원 | 혼인신고일 전후 2년 이내 증여 |
| 출산 · 입양 | 1억원 | 자녀 출생일(입양일)로부터 2년 이내 증여 |
기존 증여재산공제 5,000만원과 합치면, 혼인한 성년 자녀는 1억 5,000만원까지 증여세 없이 받을 수 있는 거예요.
부부가 각자 부모에게서 받으면 양쪽 합쳐서 3억원까지도 가능합니다 (각각 1억 5,000만원).
다만 이건 현금이나 부동산 증여에만 해당하고, 가족 간 매매와는 별개의 제도예요. 증여를 선택할 때 활용할 수 있는 공제 방법으로 알아두시면 됩니다.
어떤 경우에 뭐가 유리할까?
상황에 따라 유리한 방법이 달라요. 대략적인 기준을 정리하면 이래요.
| 상황 | 유리한 방법 | 이유 |
|---|---|---|
| 부모가 1세대 1주택 비과세 가능 | 매매 | 양도세 0원 + 취득세 1~3% |
| 부모에게 양도차익이 큰 경우 | 상황에 따라 다름 | 양도세와 증여세 비교 필요 |
| 자녀가 매수 자금이 없는 경우 | 증여 | 매매 대금 마련이 어려우니까 |
| 조정대상지역 3억 이상 주택 | 매매 | 증여 취득세 12% 회피 |
| 혼인 · 출산 예정인 경우 | 증여 (일부) | 추가 공제 1억원 활용 |
| 시세 차이가 크지 않은 경우 | 매매 | 저가양도 규정 부담 없음 |
한 가지 방법이 무조건 유리한 건 아니에요. 양도세, 증여세, 취득세를 모두 합산해서 비교해야 정확합니다.
금액이 크다면 세무사 상담을 받는 게 좋습니다. 상담 비용 몇십만원으로 수천만원의 세금을 아낄 수 있어요.
2026년 달라진 점
2026년부터 배우자·직계존비속 간 저가양도에 대한 취득세 규제가 한층 강화됐어요.
기존에는 배우자·직계존비속 사이라도 대가를 지급한 사실이 증명되면 일반 매매와 동일한 유상 취득세율 (1 ~ 3%)이 적용됐는데, 2026년 1월 1일 이후 취득분부터는 대가를 줬더라도 시가보다 현저히 낮은 가격이면 거래 전체를 증여로 보아 증여 취득세율 (3.5% 또는 12%)을 적용합니다(지방세법 제7조 제11항 제4호 단서, 2025년 12월 31일 개정).
“현저히 낮은 가격”의 기준은 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상인 경우예요(지방세법 시행령 제11조의3). 증여세의 저가양수 기준과 같은 숫자예요. 이 규정은 배우자와 직계존비속(부모·자녀·조부모·손자녀) 사이 거래에만 적용되고, 형제자매 같은 그 밖의 친족 간 저가 거래는 증여로 보지 않는 대신 시가인정액을 과세표준으로 삼을 수 있어요(같은 법 제10조의3 제2항, 부당행위계산).
그러니까 저가양도를 하더라도 증여세뿐 아니라 취득세까지 높아질 수 있다는 뜻이에요. 저가양도의 절세 효과가 이전보다 줄어든 셈이죠.
정리하면 이래요
가족 간 부동산 증여 vs 매매, 핵심만 다시 정리합니다.
- 증여세: 10 ~ 50% 초과누진 (5,000만원 공제 후)
- 증여 취득세: 3.5% (조정대상지역 3억 이상은 12%)
- 매매 양도세: 1세대 1주택 비과세 가능 시 0원
- 매매 취득세: 1 ~ 3% (유상 취득 기본세율)
- 저가양도: 증여세는 30%·3억, 양도세는 5%·3억 기준
- 자금출처조사: 매수 자금 80% 이상 소명 필요
- 혼인·출산 공제: 기존 5,000만원 + 추가 1억원
대부분의 경우 시세대로 매매하는 게 세금이 적지만, 매수 자금 마련이 어렵거나 혼인·출산 공제를 활용할 수 있으면 증여도 고려해볼 만해요.
금액이 클수록 세무사 상담을 먼저 받으세요. 증여세법과 소득세법이 모두 걸리는 문제라서, 전문가 검토 없이 진행하면 예상치 못한 세금이 나올 수 있습니다.