부동산 도구
양도세 비과세·중과 판정기
주택을 지금 팔 때 1세대 1주택 비과세에 해당하는지, 다주택 중과 대상인지 2026년 현행 기준으로 판정합니다. 2027년부터 적용 예고된 세제개편안 시나리오도 함께 보여드립니다.
판정 조건 입력
양도(매도)하려는 주택 1채를 기준으로 입력하세요. 판정은 오늘 파는 경우를 기준으로 합니다.
본인·배우자·같은 주소 가족(세대원) 전원이 보유한 주택을 모두 합산합니다. 분양권·조합원입주권도 주택 수에 포함됩니다.
등기접수일과 잔금일 중 빠른 날 기준
서울 기준: 2017.8.3–2023.1.4 취득 = 전역 조정 · 2023.1.5–2025.10.15 = 강남·서초·송파·용산만 · 2025.10.16–현재 = 전역 조정 (아래 연혁 표 참고)
현재 조정대상지역: 서울 전역 + 경기 12곳(과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남) — 2025.10.16.부터
주민등록 전입~전출 기준. 0.5년 단위 입력 가능
※ 이 판정기는 표준 사례 기준의 간이 자가진단입니다. 상속·혼인 합가·동거봉양 특례주택, 등록임대·감면주택, 지방 저가주택(주택 수 제외), 오피스텔·분양권 세부 판정, 중과 배제 사유(소득세법 시행령 제167조의3 등)는 반영하지 않으므로 실제 신고 전 세무사 상담을 권합니다.
※ 비과세 판정 후 실제 세액(12억 초과분·장기보유특별공제 적용)은 양도소득세 계산기에서 계산하세요.
출처: 소득세법 제89조·제104조 · 국세청 양도소득세 안내 · 재정경제부 2026년 세제개편안 (2026.8.3.)
판정 기준 한눈에 보기
조정대상지역 현황과 연혁 (거주요건·중과 판정의 기준)
| 시기 | 조정대상지역 (서울 기준) |
|---|---|
| 2017.8.3. – 2023.1.4. | 서울 전역 조정 — 이 시기 서울 취득분은 비과세에 2년 거주 필요 |
| 2023.1.5. – 2025.10.15. | 강남·서초·송파·용산 4개 구만 조정 |
| 2025.10.16. – 현재 | 서울 전역(25개 구) + 경기 12곳 (과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남) |
※ 거주요건은 취득 당시, 다주택 중과는 양도 당시의 조정 여부로 판정합니다. 경기·지방의 과거 지정 이력은 국토교통부 공고를 확인하세요.
다주택 중과세율 — 현행과 세제개편안 로드맵
| 양도 시기 | 2주택 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 현행 (2026.5.10.–) | 기본세율 +20%p | 기본세율 +30%p |
| 2027년 (개편안) | +5%p | +10%p |
| 2028년 (개편안) | +10%p | +15%p |
| 2029년– (개편안) | +20%p (복원) | +30%p (복원) |
※ 조정대상지역 · 보유 2년 이상 주택 기준. 개편안은 국회 통과 전 정부안이며, 2026년 중과 적용 양도분(보유 2년 이상)도 2027년 신고 시 +5%p/+10%p 소급 특례가 예고되어 있습니다.
1세대 1주택 비과세 요건 요약 (2026 현행)
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 1세대 1주택 | 세대원 전원 합산 1주택 (일시적 2주택은 특례로 1주택 간주) |
| 보유 | 2년 이상 |
| 거주 | 2017.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 실거주 |
| 비과세 한도 | 양도가액 12억원 이하 전액 비과세, 초과 시 초과 비중만 과세 |
| 일시적 2주택 | 종전주택 취득 1년 후 신규 취득 + 종전주택 3년 내 양도 (개편안: 2026.8.4. 이후 취득분부터 조정지역 간 2년 예정) |