집을 팔 때 “차익의 몇 %가 세금인가”라는 질문에는 정답이 하나가 아닙니다. 같은 차익 1억이라도 1세대 1주택 비과세면 0원, 3년 미만 보유면 2천만원, 1년 미만 단기 매도면 7,500만원이 넘습니다. 소득세법 세율 그대로, 조건별·차익 금액별로 양도세가 얼마나 되는지 조견표로 정리했습니다.
계산 구조 먼저 — 4단계입니다
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(중개보수·취등록세·자본적지출 등)
- 과세 대상 차익 = 양도차익 − 장기보유특별공제 (1주택 고가주택은 12억 초과분만 안분 후 공제)
- 과세표준 = 과세 대상 차익 − 기본공제 250만원(연 1회)
- 산출세액 = 과세표준 × 기본세율(6~45%) − 누진공제, 여기에 지방소득세 10% 추가
기본세율표 (2년 이상 보유)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억 5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
양도차익별 조견표 — 비과세가 아닌 경우
1세대 1주택 비과세에 해당하지 않는 매도(다주택 기본세율 적용분, 2년은 넘겼지만 비과세 요건이 깨진 1주택 등) 기준입니다. 지방소득세 10%를 포함한 실부담 총액으로 정리했습니다.
| 양도차익 | 공제 0% (보유 3년 미만) | 공제 20% (일반 10년 보유) |
|---|---|---|
| 3,000만원 | 약 315만원 | 약 216만원 |
| 5,000만원 | 약 645만원 | 약 480만원 |
| 1억원 | 약 2,055만원 | 약 1,412만원 |
| 1억 5,000만원 | 약 3,980만원 | 약 2,825만원 |
| 2억원 | 약 6,062만원 | 약 4,390만원 |
| 3억원 | 약 1억 242만원 | 약 7,734만원 |
| 5억원 | 약 1억 9,037만원 | 약 1억 4,637만원 |
| 7억원 | 약 2억 8,271만원 | 약 2억 1,803만원 |
| 10억원 | 약 4억 2,131만원 | 약 3억 2,891만원 |
- 차익이 커질수록 실효세율이 가파르게 올라 차익 3억부터는 3분의 1 이상이 세금입니다.
- 일반 장기보유특별공제(연 2%, 최대 30%)만 받아도 차익 3억 기준 2,500만원 이상 줄어듭니다. 보유 기간 계산이 애매하면 양도세 계산기로 조건을 바꿔가며 확인해 보세요.
1세대 1주택이라면 — 대부분 0원이거나 크게 줄어듭니다
양도가액 12억 이하 + 2년 이상 보유 (취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 포함)면 차익이 얼마든 비과세 0원입니다. 차익 5억이 나도 세금이 없습니다.
양도가액이 12억을 넘는 고가주택은 12억 초과 비율만큼만 과세됩니다.
- 예: 15억에 양도, 차익 5억, 10년 보유·10년 거주
- 과세 대상 차익 = 5억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억원
- 장기보유특별공제 80%(보유 40% + 거주 40%) 적용 → 과세표준 1,750만원
- 산출세액 136만 5,000원, 지방소득세 포함 약 150만원
차익 5억에 세금 150만원 — 비과세 안분과 최대 80% 공제가 겹친 결과입니다. 1주택 장기 보유·거주가 세법상 얼마나 유리한지 보여주는 대표 사례입니다. 이사 과정에서 잠시 두 채가 되는 경우의 비과세 유지 조건은 일시적 2주택 비과세 총정리에서 확인하세요.
2년 미만 단기 매도 — 세율이 다릅니다
| 보유 기간 | 세율 | 차익 1억 실부담(지방세 포함) |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 약 7,508만원 |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 약 6,435만원 |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% | 약 2,055만원 (공제 0% 기준) |
단기 매도는 차익의 3분의 2가 세금으로 사라지는 구조라, 부득이한 사정이 아니라면 2년 경과 후 매도가 기본 전략입니다.
다주택 중과 — 2026년 5월 10일 이후 매도분 주의
다주택자 중과가 부활해 조정대상지역 주택 매도 시 2주택 +20%포인트, 3주택 이상 +30%포인트가 기본세율에 더해지고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 차익 3억 2주택 매도라면 최고 구간 세율이 58%까지 올라가는 셈입니다. 내 매도 건이 중과 대상인지, 비과세·감면 경로가 있는지는 양도세 비과세·중과 판정기로 먼저 확인하고, 절세 순서는 양도세 절세 전략 총정리에서 이어 보세요.
필요경비 — 차익 자체를 줄이는 항목들
양도차익은 “판 값 − 산 값”이 아니라 필요경비를 뺀 금액입니다. 인정 항목을 챙기는 것이 공제율 계산보다 먼저입니다.
| 인정되는 경비 | 인정 안 되는 지출 |
|---|---|
| 취득세·등록면허세 | 도배·장판 교체 |
| 취득 시 중개보수·법무사 보수 | 싱크대·주방기구 교체 |
| 양도 시 중개보수 | 보일러 수리(수선 성격) |
| 샷시 설치, 발코니 확장 | 외벽 도색 |
| 난방시설 전면 교체, 방 확장 공사 | 조명·인테리어 소품 |
기준은 “자산의 가치를 높이는 자본적 지출이냐, 현상 유지용 수선비냐”입니다. 차익 1억에 샷시·확장 비용 1,500만원을 경비로 인정받으면 35% 구간 기준 세금이 500만원 이상 줄어듭니다. 카드 결제 내역·현금영수증·세금계산서처럼 지출을 증명할 자료가 있어야 하니, 공사할 때부터 증빙을 남기는 습관이 절세의 절반입니다.
신고·납부
- 예정신고: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 (홈택스 또는 관할 세무서)
- 분납: 납부세액 1천만원 초과 시 2개월 분납 가능
- 가산세: 무신고 20%, 납부지연 일할 가산
- 필요경비(취득세·중개보수·샷시 등 자본적지출) 영수증을 챙길수록 차익 자체가 줄어듭니다
정리
- 1세대 1주택 + 12억 이하 + 2년 보유 = 0원이 기본값입니다.
- 비과세가 아니면 조견표에서 내 차익 줄을 보면 되고, 장기보유특별공제가 세액을 20~80% 좌우합니다.
- 2년 미만 매도와 다주택 중과는 세율 자체가 달라지니 매도 시점을 정하기 전에 판정부터 하는 게 순서입니다.