전세를 낀 아파트를 자녀에게 물려줄 때 흔히 듣는 얘기가 있습니다. “보증금까지 같이 넘기면 세금이 줄어든다” 는 것입니다.

절반은 맞고 절반은 틀립니다. 수증자의 증여세는 확실히 줄어듭니다. 그런데 그만큼 증여자에게 양도소득세가 새로 생깁니다. 세금이 사라지는 게 아니라 두 사람에게 나뉘는 구조입니다.

기본 구조

국세청 기준으로 증여재산가액에서 공제할 수 있는 채무는 이렇게 정의됩니다.

해당 증여재산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 인수한 채무 (증여재산 관련 임대보증금 포함)

그리고 그 채무에 대해서는 이렇게 처리됩니다.

해당 채무는 소득세법 규정에 의한 유상양도에 해당하므로 증여자는 양도소득세 납세의무가 있습니다

정리하면 이렇게 갈립니다.

부분성격세금납세자
채무를 뺀 나머지증여증여세수증자
인수한 채무액유상양도양도소득세증여자

숫자로 보면

시가 6억원 아파트에 전세보증금 3억원이 걸려 있고, 성년 자녀에게 넘기는 경우입니다.

① 수증자의 증여세

단계금액
증여재산가액600,000,000원
− 인수채무 (보증금)300,000,000원
= 증여세 과세가액300,000,000원
− 증여재산공제 (성년 직계비속)50,000,000원
= 과세표준250,000,000원
증여세40,000,000원

② 채무 승계 없이 6억 전부를 증여했다면

과세표준 5억 5,000만원 → 증여세 1억 500만원

즉 6,500만원이 줄어듭니다.

③ 그런데 증여자에게 양도세가 생깁니다

항목계산
양도가액승계채무 300,000,000원
취득가액원취득가 × (채무액 ÷ 증여가액)
(원취득가 4억 가정)400,000,000 × (3억÷6억) = 200,000,000원
양도차익100,000,000원

이 양도차익에 세율과 장기보유특별공제를 적용해 양도소득세가 나옵니다.

판단 기준은 하나입니다

증여세 절감분 > 증여자의 양도세 이면 유리, 아니면 불리

위 예시라면 증여세는 6,500만원 줄었으니, 증여자의 양도세가 6,500만원보다 적으면 전체적으로 이득입니다.

그래서 이런 경우에 유리해집니다.

  • 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 때 — 양도세 부담이 크게 줄거나 없어서, 증여세 절감분이 거의 그대로 남습니다. 부담부증여가 가장 잘 맞는 상황입니다.
  • 증여자의 취득가액이 높을 때 — 양도차익이 작아집니다.
  • 장기보유특별공제를 많이 받을 수 있을 때

반대로 이런 경우에는 불리합니다.

  • 증여자가 다주택자로 중과 대상일 때 — 양도세가 증여세 절감분을 넘어설 수 있습니다.
  • 오래전에 싸게 취득해 양도차익이 클 때
  • 채무 비율이 지나치게 높을 때 — 양도로 보는 부분이 커집니다.

실무에서 가장 자주 걸리는 지점

① 수증자의 채무 상환 능력

소득이 거의 없는 자녀에게 3억원 보증금 반환 의무를 넘기면, 나중에 그 돈을 누가 냈는지가 문제가 됩니다. 실제로는 부모가 반환했다면 그 금액이 다시 증여로 잡힐 수 있습니다.

② 이자·원금 상환 주체

대출이 걸린 경우, 이자와 원금이 수증자 본인 계좌에서 나가야 합니다. 부모 계좌에서 계속 빠져나가면 채무 인수가 형식뿐이었다고 볼 여지가 생깁니다.

③ 사후 관리

과세관청은 증여 시점에 끝내지 않고 이후 채무 상환 내역을 사후 관리합니다. 증여 당시 서류가 완벽해도 몇 년 뒤 상환 주체가 문제가 되는 경우가 있습니다.

그래서 부담부증여를 한다면 수증자 명의 계좌에서 이자·원금이 나간 기록을 처음부터 남겨 두는 것이 핵심입니다.

전세보증금을 승계할 때 추가로 볼 것

임대보증금을 채무로 승계하는 형태라면 두 가지를 더 확인해야 합니다.

  • 임차인 통지 — 임대인이 바뀌므로 임차인에게 알리고 계약 관계를 정리해야 합니다.
  • 보증금 반환 시점 — 계약 만기가 가까우면 수증자가 곧 큰돈을 마련해야 합니다. 이 자금 출처가 다시 증여 문제로 이어질 수 있습니다.

임대인 지위 승계 자체는 법적으로 자동이지만, 실무상 정리해 두지 않으면 분쟁이 생깁니다. 관련 내용은 집주인이 바뀌었을 때에서 다뤘습니다.

정리 체크리스트

  • 증여자의 양도세를 먼저 계산해 봤는가
  • 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하는가
  • 수증자에게 채무를 감당할 소득이 있는가
  • 이자·원금을 수증자 계좌에서 낼 준비가 되었는가
  • 10년 내 동일인에게 받은 증여가 있는가 (합산 대상)
  • 임차인에게 임대인 변경을 알릴 준비가 되었는가

증여세만 계산해 보고 결정하면 안 됩니다. 양도세까지 함께 계산해야 유불리가 나오고, 두 세목이 얽히는 구조라 실제 실행 전에는 세무 상담을 받는 편이 안전합니다.

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정리하면 부담부증여는 세금을 없애는 방법이 아니라 나누는 방법입니다. 수증자의 증여세가 줄어드는 만큼 증여자에게 양도세가 붙으므로, 증여자가 1세대 1주택 비과세에 해당하는지가 유불리를 가르는 첫 번째 기준입니다. 그리고 실행했다면 채무 상환을 수증자 계좌에서 처리해 기록을 남기시기 바랍니다.