요즘 부동산 관련 뉴스를 보면 “양도세 중과 유예 종료”라는 말이 자주 나오죠. 특히 집을 두 채 이상 가진 분들이라면 귀가 솔깃해질 수밖에 없는 내용인데요.

결론부터 말씀드리면, 2026년 5월 9일부로 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 청와대에서도 “5월 9일 종료는 분명하다”고 공식 발표했어요.

오늘은 중과 유예 종료가 뭘 의미하는지, 세금이 얼마나 달라지는지, 그리고 어떻게 대응해야 하는지 차근차근 알려드릴게요.

양도세 중과가 뭔가요?

먼저 기본 개념부터 정리할게요.

양도소득세는 집을 팔 때 생긴 이익에 매기는 세금이에요. 기본세율은 소득에 따라 6%에서 45%까지인데, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔면 여기에 추가 세율이 붙어요.

이게 바로 “양도세 중과”입니다.

중과세율은 얼마나 높나요?

구분기본세율중과 가산합계 (지방세 포함)
1주택자6~45%없음최대 49.5%
2주택자6~45%+20%p최대 71.5%
3주택 이상6~45%+30%p최대 82.5%

3주택 이상이면서 양도차익이 크다면 세금으로 82.5%를 낼 수도 있다는 얘기예요. 10억 벌면 8억 넘게 세금으로 내야 하는 거죠.

장기보유특별공제도 못 받아요: 중과 대상이 되면 오래 보유했어도 장기보유특별공제(최대 30%)를 적용받지 못합니다. 세금 부담이 이중으로 커지는 셈이에요.

유예 기간은 언제까지인가요?

정부는 2022년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 유예해왔어요. 매년 연장되다가 현재 기준으로는 2026년 5월 9일까지입니다.

유예 연장 가능성은?

2026년 2월 2일 청와대 브리핑에서 강유정 대변인은 이렇게 말했어요.

“5월 9일 유예는 종료된다고 대통령이 끊임없이 강조 중입니다. 5월 9일 종료되는 것만큼은 분명합니다.”

정부 입장은 확고해 보입니다. 추가 연장 가능성은 현재로선 없다고 봐야 해요.

조정대상지역, 어디가 해당되나요?

중과세율은 조정대상지역 내 주택을 팔 때만 적용돼요. 2025년 10월 16일 이후 현재 지정된 조정대상지역은 다음과 같습니다.

서울 (25개 자치구 전체)

강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 종로구, 중구, 성동구, 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구, 은평구, 서대문구, 마포구, 양천구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구, 관악구, 강동구

경기도 (12개 지역)

과천시, 광명시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 수원시(영통구·장안구·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시

비조정대상지역은 괜찮아요: 경기도 다른 지역이나 지방에 있는 주택은 다주택자라도 중과되지 않습니다. 본인 소유 주택이 어디에 있는지 꼭 확인해보세요.

내 주택이 중과 대상인지 헷갈린다면 양도세 비과세·중과 판정기에 조건을 넣어 바로 확인할 수 있어요.

5월 10일부터 뭐가 달라지나요?

유예가 끝나면 달라지는 것들을 정리해볼게요.

변경 전 (유예 기간 중)

  • 다주택자도 기본세율(6~45%) 적용
  • 장기보유특별공제 최대 30% 적용 가능
  • 보유기간 2년 이상이면 혜택

변경 후 (5월 10일부터)

  • 2주택자: 기본세율 + 20%p (최대 71.5%)
  • 3주택 이상: 기본세율 + 30%p (최대 82.5%)
  • 장기보유특별공제 적용 배제
  • 조정대상지역 내 주택만 해당

절세 전략, 어떻게 해야 하나요?

지금부터 할 수 있는 대응 방법을 알려드릴게요.

1. 5월 9일 이전 매도 완료하기

가장 확실한 방법이에요. 단, 계약일이 아니라 잔금일 기준이라는 걸 명심하세요.

5월 1일에 계약해도 잔금이 5월 15일이면 중과 대상이 됩니다. 등기 접수일과 잔금일 중 빠른 날짜가 양도일이에요.

2. 6개월 잔금 유예 방안 활용하기

2026년 2월 3일 구윤철 부총리가 국무회의에서 새로운 방안을 제안했어요.

“5월 9일 전에 계약하고 3~6개월 이내에 잔금을 치르거나 등기하면 중과 유예를 적용하겠다”

아직 확정된 건 아니지만, 이 방안이 통과되면 5월 9일 전에 계약만 해두고 잔금은 8~11월까지 여유를 둘 수 있어요.

아직 확정 아님: 6개월 잔금 유예는 부총리가 “제안”한 단계입니다. 확정 발표를 꼭 확인하세요.

3. 인구감소지역 특례 활용하기

2026년 2월부터 시행되는 새로운 특례가 있어요. 인구감소지역 주택은 양도세·종부세 중과 대상에서 제외됩니다.

적용 조건은 다음과 같아요.

지역기준시가
비수도권 인구감소지역9억원 이하
그 외 지역4억원 이하

지방에 저가 주택을 갖고 있다면 중과 걱정 없이 보유할 수 있어요.

4. 증여 vs 매도 비교해보기

상황에 따라 자녀에게 증여하는 게 유리할 수도 있어요. 다만 증여세, 취득세 등을 종합적으로 계산해봐야 합니다. 전문가 상담을 권해드려요.

주의해야 할 점

잔금일 기준이에요!

다시 한번 강조하지만, 양도 시점은 계약일이 아니라 잔금일(또는 등기 접수일 중 빠른 날) 이에요.

4월에 계약했더라도 매수자 대출이 늦어져서 잔금이 5월 10일로 단 하루만 밀려도 중과 대상이 됩니다.

주택 수 계산할 때 포함되는 것들

  • 분양권
  • 조합원입주권
  • 주거용 오피스텔

이것들도 주택 수에 포함되니까 본인이 몇 주택자인지 정확히 파악하세요.

보유기간 2년 미만은 별도 세율

보유기간이 짧으면 중과와 별개로 단기 보유 세율이 적용돼요.

  • 1년 미만: 70%
  • 1년 이상 2년 미만: 60%

마무리

정리하면 이렇습니다.

  1. 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 확정
  2. 5월 10일부터 조정대상지역 내 주택 매도 시 중과세율 적용
  3. 최고 세율 82.5%, 장기보유특별공제 배제
  4. 잔금일 기준으로 5월 9일 이전 완료해야 유예 적용
  5. 6개월 잔금 유예 방안은 아직 제안 단계

집을 팔 계획이 있다면 지금부터 준비하시는 게 좋겠습니다.