정부가 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 「2026년 세제개편안」을 확정해 발표했습니다. 7월 내내 “발표 임박” 보도만 이어지던 부동산 세제 개편의 실제 내용이 드디어 공개된 것입니다.
방향은 발표문 원칙 그대로 세 가지로 요약됩니다. 거주용 1주택은 지속 보호하고, 비거주 주택과 일정 가액 이상 주택의 종부세·양도세 부담은 정상화하되, 시장 충격을 줄이기 위해 2027년부터 단계적으로 시행한다는 것입니다. 종부세는 “몇 채를 갖고 있느냐”에서 “얼마짜리를 갖고 있느냐”로, 양도세 공제는 “얼마나 오래 보유했느냐”에서 “얼마나 오래 거주했느냐”로 기준 축이 이동합니다.
이 글은 재정경제부가 공개한 보도자료·개조식·상세본·문답자료 원문을 기준으로 부동산 관련 내용만 추려 정리했습니다. 한 가지를 먼저 분명히 해두면, 이 내용은 아직 정부안입니다. 법률 개정 사항(종부세법·소득세법·조세특례제한법)은 9월 3일 이전 정기국회 제출 후 연말 국회 의결을 거쳐야 확정되며, 심의 과정에서 수정될 수 있습니다. 반면 일시적 2주택 처분기한 단축처럼 시행령 사항은 국회 없이 정부 개정으로 확정됩니다.
한눈에 보는 핵심 변화
| 항목 | 현행 | 개편안 | 적용 시기 |
|---|---|---|---|
| 종부세 세율 기준 | 주택 수(2주택 이하/3주택 이상 차등) | 주택 가액 기준 단일 세율표 | 2027년 중간 단계 → 2028년 일원화 |
| 종부세 기본공제(1주택) | 12억 원 | 거주 14억 원·비거주 9억 원 | 2027년 고지분부터 |
| 종부세 기본공제(다주택) | 9억 원 | 4억 원 + 최대 5억 원(거주주택 비중 비례) | 2027년 고지분부터 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% (3주택 이상·조정지역은 2028년부터 80%) | 2027년부터 |
| 종부세 세부담 상한 | 150% | 200% | 2027년부터 |
| 양도세 장특공제(1주택) | 보유 연 4% + 거주 연 4% | 2029년부터 거주만 연 8% | 2028년 양도분부터 단계 개편 |
| 장특공제 한도 | 없음 | 2028년 20억 → 2029년 10억 원 | 2028년 양도분부터 |
| 다주택 중과세율 | +20%p·+30%p | 2027년 +5%p·+10%p로 한시 완화 후 2029년 복원 | 2027년 양도분부터(2026년분 소급 특례) |
| 일시적 2주택 처분기한 | 3년 | 2년 | 2026년 8월 4일 취득분부터 |
| 상생임대주택 특례 | 계약 기한 2026년 말 | 연장 없이 종료 | — |
종부세 — 주택 수 대신 ‘가액’으로
기본공제: 실거주 14억, 비거주 9억
지금은 1세대 1주택이면 거주 여부와 관계없이 공시가격 12억 원을 공제받습니다. 개편안은 이 공제를 실제 거주 여부에 따라 갈라놓습니다.
| 구분 | 현행 | 개편안 (2027년부터) |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 — 거주 | 12억 원 | 14억 원 (시가 약 20억 원) |
| 1세대 1주택 — 비거주 | 12억 원 | 9억 원 |
| 그 외(다주택 등) | 9억 원 | 4억 원 + 5억 원 × (거주주택 공시가격 ÷ 전체 공시가격 합계) |
| 법인 | 공제 없음 | 공제 없음 (동일) |
실거주 1주택은 공시가격 14억 원, 시가로 약 20억 원까지 종부세 대상에서 빠집니다. 반대로 거주하지 않는 1주택 — 예컨대 전세를 주고 본인은 다른 곳에 사는 경우 — 는 공제가 9억 원으로 줄어듭니다. 다주택자는 고정 9억 원 대신 “기본 4억 원 + 거주용 주택 비중만큼 최대 5억 원”의 새 공식이 적용되어, 거주용 없이 전부 임대·투자용이면 4억 원까지 줄어듭니다.
지금 종부세가 어떻게 계산되는지 기본 구조가 궁금하다면 종합부동산세 완벽 가이드를 먼저 보시면 됩니다. 현행 기준 세액은 종부세 계산기로 확인할 수 있습니다.
세율 — 2028년부터 주택 수 구분 없는 단일 세율표
현행 종부세는 2주택 이하와 3주택 이상(중과)의 세율표가 다릅니다. 개편안은 2027년 중간 단계를 거쳐 2028년부터 주택 수 구분을 없앤 단일 세율표로 갑니다. 과세표준 6억 원 이하 구간은 손대지 않고, 6억 원 초과 구간부터 인상됩니다.
| 과세표준 | 현행 1·2주택 | 현행 3주택 이상 | 2027년 1·2주택 | 2028년부터 (모든 주택) |
|---|---|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3~6억 원 | 0.7% | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6~12억 원 | 1.0% | 1.0% | 1.3% | 1.3% |
| 12~25억 원 | 1.3% | 2.0% | 1.5% | 2.0% |
| 25~50억 원 | 1.5% | 3.0% | 2.0% | 3.0% |
| 50~94억 원 | 2.0% | 4.0% | 2.7% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% | 3.5% | 5.0% |
2027년의 3주택 이상 세율은 현행과 같고, 법인은 현행 2.7%·5.0%에서 2027년 3.5%·5.0%를 거쳐 2028년부터 5.0% 단일세율이 됩니다. 결과적으로 2028년부터는 1주택이든 3주택이든 같은 가액이면 같은 세율을 적용받고, 차이는 기본공제(거주 여부·거주 비중)에서만 생깁니다.
공정시장가액비율 70%, 세부담 상한 200%
과세표준을 구할 때 곱하는 공정시장가액비율은 현행 60%에서 2027년부터 70%로 오릅니다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2028년부터 80%로 한 단계 더 올라갑니다.
보유세가 전년 대비 급증하지 않도록 막아주던 세부담 상한은 150%에서 200%로 완화됩니다. 바꿔 말하면, 세금이 한 해에 최대 2배까지 늘어날 수 있다는 뜻이므로 상한이 실제로 작동하던 고가·다주택 보유자에게는 인상 체감이 더 커집니다.
1세대 1주택 세액공제 — 보유공제가 거주공제로
고령자·장기보유자의 종부세를 깎아주던 세액공제도 축이 바뀝니다. 연령 공제는 그대로 두고, 보유기간 공제를 거주기간 공제로 전환합니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 (전환기) | 2028년부터 |
|---|---|---|---|
| 연령 공제 (60·65·70세 이상) | 20·30·40% | 동일 | 동일 |
| 기간 공제 (5·10·15년 이상) | 보유 20·40·50% | 보유 10·20·25% 또는 거주 20·40·50% 중 유리한 쪽 | 거주 20·40·50% |
| 합산 공제율 한도 | 80% | 80% | 80% |
| 공제액 한도 | 없음 | 800만 원 | 600만 원 |
오래 보유했어도 거주하지 않았다면 기간 공제가 사라지는 구조입니다. 여기에 지금까지 없던 공제액 절대 한도 (2027년 800만 원 → 2028년 600만 원)가 신설되어, 공제율 80%를 채우던 고가 주택 장기 거주자도 실제 감면액에는 상한이 걸립니다.
납부유예 문턱은 낮아집니다
주택을 팔거나 상속할 때까지 종부세 납부를 미룰 수 있는 납부유예 제도는 오히려 확대됩니다. 소득 요건이 1,000만 원 상향되고(현행 총급여 7,000만 원·종합소득 6,000만 원 이하), 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자는 보유세가 소득의 10%를 넘으면 소득 요건 없이 신청할 수 있게 됩니다. 납세담보로 납세보증보험을 제공하면 이자상당가산액도 보험료 한도로 감면됩니다. 현금 소득 없이 집 한 채가 전부인 고령 가구를 위한 보완 장치입니다.
정부 공식 사례로 보는 세 부담 변화
문답자료에 실린 정부 공식 시뮬레이션(2028년 기준, 종부세는 농어촌특별세 포함)을 그대로 옮깁니다. 어느 유형이 줄고 어느 유형이 늘어나는지가 명확합니다.
실거주 1주택 (60세, 10년 거주) — 시가 30억 원까지는 감소, 50억 원부터 증가합니다.
| 시가 (공시가격) | 현행 종부세 | 개편 종부세 | 증감 |
|---|---|---|---|
| 20억 원 (15억) | 27.6만 원 | 10.8만 원 | -16.8만 원 |
| 30억 원 (20억) | 91.0만 원 | 76.0만 원 | -15.0만 원 |
| 50억 원 (35억) | 453.9만 원 | 978.5만 원 | +524.6만 원 |
| 70억 원 (50억) | 937.7만 원 | 3,295.7만 원 | +2,358.0만 원 |
참고로 공시가격 15억 원은 2026년 공동주택 기준 상위 2.0%, 35억 원은 상위 0.2% 수준입니다. 대다수 실거주 1주택자는 애초에 과세 대상 밖이거나 부담이 줄어드는 쪽입니다.
비거주 1주택 (60세, 10년 보유) — 전 구간에서 큰 폭으로 늘어납니다.
| 시가 (공시가격) | 현행 종부세 | 개편 종부세 | 증감 |
|---|---|---|---|
| 20억 원 (15억) | 27.6만 원 | 152.1만 원 | +124.5만 원 |
| 30억 원 (20억) | 91.0만 원 | 424.7만 원 | +333.7만 원 |
| 50억 원 (35억) | 453.9만 원 | 1,970.3만 원 | +1,516.4만 원 |
| 70억 원 (50억) | 937.7만 원 | 4,480.1만 원 | +3,542.4만 원 |
같은 60세·10년 보유라도 거주했느냐에 따라 시가 20억 원 기준 연 10.8만 원과 152.1만 원으로 갈립니다. “실거주 여부”가 이번 개편에서 얼마나 결정적인 변수인지 보여주는 대목입니다.
3주택 보유 (합산 기준, 거주주택 비중 1/3) — 공정시장가액비율 80%까지 겹쳐 증가 폭이 가장 큽니다.
| 합산 시가 (공시가격) | 현행 종부세 | 개편 종부세 | 증감 |
|---|---|---|---|
| 20억 원 (15억) | 126.7만 원 | 442.4만 원 | +315.7만 원 |
| 30억 원 (20억) | 313.9만 원 | 951.2만 원 | +637.3만 원 |
| 50억 원 (35억) | 1,566.7만 원 | 3,438.5만 원 | +1,871.8만 원 |
| 70억 원 (50억) | 3,467.5만 원 | 7,225.7만 원 | +3,758.2만 원 |
종부세 과세기준일(6월 1일)과 보유세 구조가 낯설다면 6월 1일 과세기준일 총정리를 함께 보시면 이해가 빠릅니다.
양도세 — 장특공제가 ‘장기거주소득공제’로
1주택: 2029년부터 거주기간만 연 8%
양도세 쪽 가장 큰 변화는 장기보유특별공제의 전면 개편입니다. 이름부터 바뀝니다. 주택은 “장기거주소득공제”, 주택 외 자산은 “장기보유소득공제”로 이원화됩니다. 이름 그대로 주택은 보유가 아니라 거주한 기간만큼 공제해 주겠다는 것입니다.
| 구분 | 2027년 (현행 유지) | 2028년 | 2029년부터 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 거주 연 4% + 보유 연 4% (10년, 최대 80%) | 거주 연 6% + 보유 연 2% (최대 80%) | 거주 연 8% (10년, 최대 80%) |
| 다주택 — 비조정대상지역 | 보유 연 2% (15년, 최대 30%) | 보유 연 1% 또는 거주 연 2% | 거주 연 2% (최대 30%) |
| 다주택 — 조정대상지역 | 공제 배제 (현행 유지) | 배제 | 배제 |
| 공제금액 한도 | 없음 | 20억 원 | 10억 원 |
10년 이상 실거주한 1주택자는 지금이나 개편 후나 최대 80%로 동일합니다. 달라지는 것은 보유만 하고 거주하지 않은 경우입니다. 예컨대 10년 보유·2년 거주라면 현행은 보유 40% + 거주 8%로 48%를 받지만, 2029년부터는 거주 2년분인 16%만 받습니다.
여기에 2028년부터 공제금액 한도(인별 연간·양도 물건별 각각 적용)가 신설됩니다. 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원입니다. 양도차익이 수십억 원대인 초고가 주택은 거주 요건을 다 채워도 공제가 한도에서 잘립니다. 1세대 1주택 비과세(12억 원)와 장특공제가 어떻게 맞물리는지는 양도소득세 비과세 총정리에서 현행 기준으로 정리해 두었습니다.
장기 거주 1주택 기본공제 250만 → 2,500만 원
10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택을 팔 때는 양도소득 기본공제가 연 250만 원에서 2,500만 원으로 10배 확대됩니다(특수관계인에게 양도하는 경우 제외). 장기 실거주자의 실질 세 부담을 한 번 더 낮춰주는 장치입니다.
65세 이상 지방 이주 감면 신설
65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 양도세를 2027년 양도분은 50%(감면 한도 5억 원), 2028년 양도분은 30%(한도 3억 원) 깎아주는 한시 특례가 신설됩니다. 대상 주택은 5년 이상 거주했고 양도일 현재 2년 이상 계속 거주 중인 주택이며, 양도 후 5년 안에 수도권으로 돌아오거나 수도권 주택을 사면 감면세액을 추징합니다. 은퇴 후 지방 이주를 고민하던 고령 1주택자에게는 시한이 있는 기회입니다.
인구감소지역 주택을 추가로 사도 1주택 특례를 유지해 주는 지방 세컨드홈 특례도 확대됩니다. 대상 지역이 비수도권(광역시 제외) 전 지역으로 넓어지고, 가액 기준도 인구감소지역 공시 9억 원(수도권 접경 6억 원)·관심지역 6억 원·신규 확대 지역 4억 원으로 올라가며, 적용기한은 2029년 말까지 3년 연장됩니다.
다주택자 — 중과 한시 완화라는 ‘퇴로’
올해 5월 10일 다주택자 양도세 중과가 재개되면서 조정대상지역 주택 양도에는 기본세율(6~45%)에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 붙고 있습니다. 개편안은 이 중과를 2027년과 2028년 2년간 한시적으로 낮춥니다. 종부세가 단계적으로 강해지는 만큼, 팔고 나갈 시간을 주겠다는 설계입니다.
| 양도 시기 | 2주택 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 현행 (2026년) | +20%p | +30%p |
| 2027년 | +5%p | +10%p |
| 2028년 | +10%p | +15%p |
| 2029년부터 | +20%p | +30%p (복원) |
완화는 보유기간 2년 이상인 주택에 한합니다. 주목할 부분은 소급 특례입니다. 2026년 중에 이미 중과세율로 양도한 경우 (보유 2년 이상)도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고 때 2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p로 완화 세율을 적용받습니다. 5월 중과 재개 직후 판 사람이 손해 보지 않도록 한 조치입니다.
보유세 증가와 중과 완화를 함께 놓고 매도·보유·증여를 저울질하는 방법은 양도소득세 절세 전략과 다주택자 6월 1일 전 처분 가이드에서 다룬 판단 틀을 그대로 쓸 수 있습니다. 내 주택이 지금 비과세인지, 중과 대상인지는 양도세 비과세·중과 판정기에서 현행 기준과 개편안 시나리오를 함께 확인할 수 있습니다.
일시적 2주택 처분기한 3년 → 2년
조정대상지역 주택 보유자가 조정대상지역에서 새 집을 사서 갈아탈 때, 종전주택을 팔면 1주택 비과세를 유지해 주는 처분기한이 3년에서 2년으로 줄어듭니다.
이 항목은 시행령 개정 사항이라 적용 기준이 이미 구체적으로 나와 있습니다.
- 양도세: 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득하고, 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 분부터 적용
- 종부세: 2026년 8월 4일 이후 취득하고, 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터 적용
- 경과 규정: 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 종전 3년 적용
발표 다음 날인 8월 4일 취득분부터 바로 기준이 갈리므로, 지금 갈아타기를 진행 중이라면 계약·취득 시점이 어느 쪽에 속하는지부터 확인해야 합니다.
임대주택 관련 — 상생임대 종료, 매입임대 우대 축소
임대인 입장에서 챙겨야 할 변화도 셋 있습니다.
상생임대주택 특례는 예정대로 끝납니다. 임대료를 5% 이내로 올린 상생임대차계약을 맺으면 1세대 1주택 비과세·장특공제의 2년 거주요건을 면제해 주던 특례의 계약 체결 기한이 2026년 12월 31일로 종료됩니다(연장 없음). 거주요건 면제 혜택도 상생임대차계약 종료 후 1년 이내 양도분까지만 인정됩니다(최대 2029년 말). 임대료 5% 상한 계산은 임대료 인상률 계산기를 활용하세요.
조정대상지역 매입임대 아파트의 양도세 우대는 단계적으로 사라집니다. 2027년까지 양도하면 중과배제·장특공제 우대가 유지되지만, 2028년 양도분은 중과세율 절반 적용(2주택 +10%p·3주택 이상 +15%p)에 장특공제 우대율 30%로 축소되고, 이후 양도분부터는 중과·공제 배제로 전환됩니다(2026년 10월 1일 시행, 임대의무기간 진행 중인 경우는 의무 종료일 기준 별도 경과 규정). 등록임대 제도 자체의 손익 계산은 임대사업자 등록 장단점을 참고하세요.
기한 없이 적용되던 옛 임대주택·미분양주택 양도세 특례에도 시한이 생깁니다. 수도권 아파트는 2029년 말, 그 외 주택은 2031년 말까지 양도해야 특례를 받을 수 있습니다.
실수요자 보호 — 어쩔 수 없이 못 산 기간도 ‘거주’로 인정
거주 중심 개편의 부작용을 줄이기 위해, 다음의 비거주 기간은 거주기간으로 간주합니다(양도세는 2028년 양도분부터, 종부세는 2027년 고지분부터 적용).
- 부득이한 사유로 다른 시·군에 거주한 기간 최장 3년 — 취학(고등학교·대학교), 직장 변경·전근, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병, 학교폭력 피해 전학, 취업·전근에 따른 해외 체류, 60세 이상 부모 봉양 등 (1년 이상 계속 거주 중이던 주택에 한함)
- 재개발·재건축 공사기간의 절반 (관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주 중이던 주택)
- 지방저가주택·세컨드홈·준공 후 미분양주택 등 주택 수 제외 특례주택의 보유기간
- 등록임대주택 (건설임대, 비조정지역 매입임대)의 임대기간 — 연 2%, 최대 30% 한도
전근 때문에 몇 년 비웠거나 재건축으로 이주했던 실거주자가 공제에서 밀려나지 않도록 한 안전장치입니다.
함께 발표된 것 — 전기차 개별소비세 감면 축소
부동산은 아니지만 이사·입주 시기에 차량 구매를 함께 고민하는 분이 많아 짧게 덧붙입니다. 올해 말 종료 예정이던 전기차·수소전기차 개별소비세 감면(현행 300만·400만 원 한도)은 폐지 대신 2027년 200만·300만 원, 2028년 100만·150만 원으로 축소된 뒤 2029년부터 구매 지원 등 재정지원 방식으로 전환됩니다. 하이브리드차 감면(70만 원)은 2026년 말로 종료됩니다. 전기차 구매 계획이 있다면 해가 바뀔수록 세제 혜택이 계단식으로 줄어드는 일정입니다.
확정까지 남은 절차와 시행 일정
| 시기 | 내용 |
|---|---|
| 2026.8.4~ | 입법예고 시작 · 일시적 2주택 단축 기준일(8.4 이후 취득분) |
| 2026.8.27 → 9.1 | 차관회의 → 국무회의 |
| 2026.9.3 이전 | 정기국회 제출 → 연말까지 국회 심의·의결 (법률 사항) |
| 2026.10.1 | 일시적 2주택 단축 양도분 적용 개시 · 매입임대 우대 단계 축소 개시 |
| 2026.12.31 | 상생임대 계약 기한 종료 · 하이브리드 개소세 감면 종료 |
| 2027.1.1 | 종부세 1단계(공제 개편·공정시장가액 70%·중간 세율표·상한 200%) · 다주택 중과 +5%p/+10%p · 고령자 이주 감면 50% |
| 2027.6.1 | 개편 종부세가 적용되는 첫 과세기준일 |
| 2028.1.1 | 종부세 단일 세율표·3주택 등 공정시장가액 80% · 장특공제 개편(거주 6%+보유 2%·한도 20억) · 중과 +10%p/+15%p |
| 2029.1.1 | 장특공제 거주 연 8%·한도 10억 · 중과세율 복원 · 전기차 개소세 감면 종료 |
거듭 강조하면 법률 사항은 국회에서 세율·시기가 조정될 수 있습니다. 실제 확정 내용은 연말 국회 의결과 내년 초 시행령 개정까지 지켜봐야 하며, 확정되는 대로 이 글과 관련 글을 업데이트하겠습니다.
상황별 체크포인트
실거주 1주택자 — 시가 20억 원 이하면 사실상 영향이 없거나 종부세 대상에서 빠집니다. 앞으로는 모든 공제의 축이 거주기간이므로, 주민등록과 실거주 기록을 깔끔하게 유지하는 것 자체가 절세가 됩니다.
갈아타기 진행 중이라면 — 조정대상지역 안에서 8월 4일 이후 새 집을 취득하면 종전주택 처분기한이 2년입니다. 8월 3일 이전에 계약금까지 지급했다면 3년이 유지됩니다. 계약서와 계약금 이체일을 확인해 두세요.
전세 주고 있는 1주택자(비거주) — 이번 개편의 부담 증가가 가장 큰 유형입니다. 2027년 고지분부터 공제 9억 원이 적용되므로, 실거주 전환·매도·유지의 손익을 2026년 안에 따져볼 필요가 있습니다.
다주택자 — 2027년과 2028년이 세율상 매도 적기로 설계되어 있고, 그 사이 종부세는 해마다 강해집니다. 올해 이미 중과로 판 경우 소급 완화도 챙기세요. 다만 모두 국회 통과가 전제이므로, 잔금 시점을 2027년으로 미루는 식의 실행은 법안 확정을 확인한 뒤가 안전합니다.
상생임대 활용 계획이 있다면 — 올해 12월 31일까지 체결·임대 개시한 계약까지만 인정됩니다. 갱신 시기가 내년 초라면 앞당길 수 있는지 검토해 볼 만합니다.
마무리
2026년 세제개편안의 부동산 부분은 “실거주 한 채는 지키고, 그 외에는 가액대로 걷는다”로 요약됩니다. 종부세는 주택 수 프레임이 20년 만에 가액 기준으로 바뀌고, 양도세 공제는 거주 실적 중심으로 재편됩니다. 실거주 1주택자는 대체로 유리해지고, 비거주 1주택·고가 주택·다주택 보유자는 2027년부터 해마다 부담이 계단식으로 올라갑니다.
지금 시점에서 확정된 것은 시행령 사항(일시적 2주택 2년, 8월 4일 취득분부터)이고, 나머지는 연말 국회를 통과해야 합니다. 보유세 일정 전체는 부동산 세금 캘린더에서, 현행 기준 세액은 종부세 계산기와 재산세 계산기에서 확인하세요. 계산기는 현행 법령 기준이며, 개편안이 국회를 통과해 시행되면 반영해 업데이트할 예정입니다.