부동산 도구
종합부동산세 계산기
공시가격 합계와 주택수, 1세대1주택 여부·연령·보유기간을 입력하면 2026년 종합부동산세와 농어촌특별세 포함 총세액을 계산합니다.
종부세 자동계산
공시가격 합계에서 공제금액(1주택 12억 / 다주택 9억)을 차감하고 공정시장가액비율 60%를 적용한 과세표준에 누진세율을 적용합니다. 1세대1주택자는 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 함께 계산합니다.
본인 단독명의 주택의 공시가격 합계. 부부 공동명의는 각자 별도 계산.
3주택 이상은 과세표준 12억 초과 구간부터 중과세율(2.0~5.0%)이 적용됩니다
본인·배우자 합산 1주택만 보유하고 실제 거주 중인 경우 1세대1주택
연령 공제 + 장기보유 공제 합산 최대 80% 한도 적용
※ 본 계산기는 참고용이며, 실제 고지세액은 세부담상한(전년 대비 150%)·감면 등 추가 조정으로 달라질 수 있습니다.
※ 재산세 중복분 공제(종부세법 시행령 제4조의3)는 공시가격 합계로 계산합니다. 1세대 1주택은 정확하지만, 다주택은 주택별 재산세에 따라 실제 공제액이 이보다 조금 적어 종부세가 조금 더 나올 수 있습니다 — 주택별로 입력하는 보유세 계산기가 정확하고 재산세 합계도 함께 보여 줍니다.
※ 2026년 기준 공정시장가액비율 60% 적용. 2023년부터 조정대상지역 2주택 중과는 폐지됐고, 3주택 이상은 과세표준 12억원 초과분부터 중과세율(2.0~5.0%)이 적용됩니다.
※ 부부 공동명의는 각자 공제를 별도 적용합니다(각 9억, 공동 1주택 12억 특례 가능).
2026년 종합부동산세 세율표
기본세율 (2주택 이하 — 1주택·2주택 동일)
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | - |
| 3억 초과 ~ 6억 | 0.7% | 60만원 |
| 6억 초과 ~ 12억 | 1.0% | 240만원 |
| 12억 초과 ~ 25억 | 1.3% | 600만원 |
| 25억 초과 ~ 50억 | 1.5% | 1,100만원 |
| 50억 초과 ~ 94억 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억 초과 | 2.7% | 1억 180만원 |
※ 법인은 기본 2.7% 단일세율 적용 (공제 없음)
중과세율 (3주택 이상 — 과세표준 12억 초과분부터)
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 12억 이하 | 0.5~1.0% (기본세율과 동일) | 240만원까지 |
| 12억 초과 ~ 25억 | 2.0% | 1,440만원 |
| 25억 초과 ~ 50억 | 3.0% | 3,940만원 |
| 50억 초과 ~ 94억 | 4.0% | 8,940만원 |
| 94억 초과 | 5.0% | 1억 8,340만원 |
※ 3주택 이상이라도 과세표준 12억 이하면 기본세율과 동일 (국세청 2023년 이후 세율 기준. 법인 3주택 이상은 5.0% 단일세율)
공제금액 (본인 명의 기준)
| 구분 | 공제금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 (단독명의) | 12억원 | 2023년 법개정 (기존 11억) |
| 부부 공동명의 1주택 특례 | 18억원 (9억 × 2) | 선택 시 각자 별도 계산 |
| 다주택자·2주택 이상 | 9억원 | 개인별 공제 |
| 법인 | 없음 | 0원부터 과세 |
1세대 1주택 세액공제 (연령 + 장기보유, 최대 80%)
| 공제 구분 | 조건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 연령 공제 | 60세 이상 64세 이하 | 20% |
| 65세 이상 69세 이하 | 30% | |
| 70세 이상 | 40% | |
| 장기보유 공제 | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 15년 미만 | 40% | |
| 15년 이상 | 50% | |
| 합산 한도 | 연령 공제 + 장기보유 공제 합산 최대 80% | |
※ 1세대 1주택자 단독명의만 적용. 부부 공동명의는 원칙상 불가(특례 선택 시 가능)
사용법과 주의사항
입력 항목 설명
- 공시가격 합계: 매년 4월 말 국토교통부가 공시하는 가격. 부동산공시가격알리미에서 조회
- 보유 주택수: 본인 명의 주택 기준. 부부 공동명의 주택은 1/2씩 계산(지분율 기준)
- 1세대 1주택자: 세대원 전체 합산 1주택만 보유하고 실제 거주 중인 경우
- 나이: 과세기준일(6월 1일) 기준 만 나이
- 보유 기간: 당해 주택을 취득한 날부터 과세기준일까지
과세 기준일과 납부 일정
- 과세기준일: 매년 6월 1일 (해당 일 기준 소유자에게 과세)
- 고지서 발송: 매년 11월 말 (11월 23~30일경)
- 납부기한: 12월 1일 ~ 12월 15일
- 분납: 500만원 초과 시 6개월 분납 가능(다음해 6월까지)
- 주의: 6월 1일 이전에 매도하면 당해 연도 종부세 부담 없음
핵심 용어 정리
- 공시가격: 정부가 고시하는 주택가격(시세의 약 60~80%). 종부세·재산세 과세 기준
- 공정시장가액비율: 공시가격에 적용하는 비율(2026년 60%). 과표를 낮춰 세부담 완화
- 과세표준: 세율을 곱하는 금액. (공시가 - 공제) × 공정시장가액비율
- 누진공제: 누진세율 계산 시 차감되는 금액. 단순화 계산을 위한 공식
- 농어촌특별세: 종부세액의 20%가 별도 부과됨
- 세부담상한: 전년 대비 1주택 150%·다주택 300%까지만 증가
절세 전략
- 부부 공동명의 전환: 공제 9억 × 2 = 18억까지 무세. 단 1주택 특례(12억)와 비교 필요
- 과세기준일 전 매도: 6월 1일 이전 매도 시 당해 연도 종부세 없음. 양도세와 비교
- 장기보유·고령자 공제: 1주택자 최대 80% 공제. 은퇴 후에도 거주 가능
- 분산 취득: 자녀 증여 시 증여세 vs 종부세 장기 부담 비교
- 분납 활용: 500만원 초과 시 다음해 6월까지 분납
자주 묻는 질문
공시가격 12억 1주택자가 종부세를 내야 하나요?
1세대 1주택자 단독명의는 공시가격 12억까지 공제되므로, 공시가격 12억 주택은 종부세 0원입니다. 12억을 초과하는 경우에만 초과분에 대해 과세됩니다. 예: 15억 주택 → (15억 - 12억) × 60% = 1.8억 과표 → 0.5% 세율 적용.
부부 공동명의가 유리한가요, 단독명의가 유리한가요?
공시가격에 따라 다릅니다. 공시가격 18억 이하까지는 공동명의(9억×2=18억 공제)가 유리. 그 이상은 단독명의 1세대1주택 특례(12억 공제 + 최대 80% 세액공제)가 유리. 한 번 선택하면 매년 변경 가능하지만 계산 비교 후 선택 권장.
다주택자 중과세율이 있다고 들었는데 맞나요?
2023년부터 다주택자 중과세율이 폐지되어 기본세율로 통일되었습니다. 다만 공제금액이 1주택자(12억)보다 낮은 9억만 적용되는 차이가 있습니다. 과세표준이 같다면 세율 자체는 1주택과 다주택이 동일합니다.
6월 1일 이후 산 집도 당해 종부세를 내나요?
아니요. 종부세 과세기준일은 6월 1일이므로 그날의 소유자에게 과세됩니다. 6월 2일 이후 취득한 주택은 다음 해부터 과세됩니다. 반대로 5월 31일에 팔았다면 매도인이 아닌 매수인이 당해 종부세를 부담합니다.
종부세 고지서가 잘못된 것 같을 때 어떻게 하나요?
고지서 수령일로부터 90일 이내 불복청구가 가능합니다. 국세청 홈택스에서 '경정청구' 또는 세무서 방문 신청. 공시가격 이의신청은 공시 직후 30일 이내(4~5월)에 한국부동산원에 제출해야 합니다.