종합부동산세는 계산 구조를 아는 것과 “그래서 내 집이면 얼마냐”는 다른 문제입니다. 공제금액, 공정시장가액비율, 누진세율까지 다 읽고 나서도 결국 궁금한 건 숫자 하나입니다. 공시가격 15억이면 얼마인지, 20억이면 얼마인지.

이 글은 그 질문에 표로 바로 답합니다. 국세청 세율표(2023년 이후 기준)를 그대로 적용해 공시가격 금액별 종부세를 1주택·2주택·3주택 이상으로 나눠 정리했고, 계산 과정이 궁금한 분을 위해 한 건은 단계별로 풀었습니다. 제도 전반의 설명은 종부세 종합 가이드에서 다뤘으니, 여기서는 금액에 집중합니다.

내 조건 그대로 넣어보려면 종부세 계산기를 쓰면 됩니다. 공시가격·주택수·연령·보유기간을 입력하면 아래 표와 같은 방식으로 바로 계산됩니다.

계산 구조 30초 요약

모든 표는 이 세 단계로 계산됐습니다.

과세표준 = (공시가격 합산 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60% 산출세액 = 과세표준 × 구간 세율 − 누진공제 총 부담 = 산출세액 (− 1세대 1주택 세액공제) + 농어촌특별세 20%

공제금액은 1세대 1주택 단독명의 12억, 그 외(2주택 이상·1주택이지만 1세대 1주택이 아닌 경우) 9억입니다. 기준일은 매년 6월 1일 보유분이고, 고지서는 12월에 나옵니다. 기준일이 왜 중요한지는 6월 1일 과세기준일 정리에서 설명했습니다.

① 1세대 1주택 — 공시가격별 조견표

단독명의 1세대 1주택, 공제 12억 기준입니다. 마지막 열은 만 70세·15년 보유처럼 세액공제 최대 80% 를 받는 경우입니다.

공시가격과세표준산출세액총 부담 (농특세 포함)세액공제 80% 시
12억 이하0원0원0원0원
13억6,000만원30만원36만원7만 2천원
14억1억 2,000만원60만원72만원14만 4천원
15억1억 8,000만원90만원108만원21만 6천원
16억2억 4,000만원120만원144만원28만 8천원
18억3억 6,000만원192만원230만원46만원
20억4억 8,000만원276만원331만원66만원
25억7억 8,000만원540만원648만원130만원
30억10억 8,000만원840만원1,008만원202만원

몇 가지가 눈에 띕니다.

  • 공시가격 12억까지는 0원입니다. 시가가 아니라 공시가격 기준이라, 시가로는 대략 17억 안팎까지 1주택 종부세가 없는 셈입니다.
  • 13억~16억 구간은 연 36만~144만원으로, 흔히 생각하는 “종부세 폭탄”과는 거리가 있습니다. 과세표준이 낮은 구간의 세율이 0.5~0.7%로 낮기 때문입니다.
  • 세액공제를 받으면 5분의 1이 됩니다. 만 60세 이상(20~40%)과 5년 이상 보유(20~50%)를 합산해 최대 80%까지 깎이는데, 은퇴한 장기 보유자라면 공시가격 20억이라도 연 66만원 수준입니다.

② 2주택 — 합산 공시가격별 조견표

2주택부터는 1세대 1주택 혜택이 사라집니다. 공제가 9억으로 줄고, 세액공제도 없습니다. 아래는 두 주택의 공시가격 합산 기준입니다.

공시가격 합산과세표준산출세액총 부담 (농특세 포함)
9억 이하0원0원0원
10억6,000만원30만원36만원
12억1억 8,000만원90만원108만원
15억3억 6,000만원192만원230만원
18억5억 4,000만원318만원382만원
20억6억 6,000만원420만원504만원
25억9억 6,000만원720만원864만원
30억12억 6,000만원1,038만원1,246만원

같은 공시가격 20억이라도 1주택이면 331만원, 2주택 합산이면 504만원입니다. 공제 차이(12억 vs 9억)에 세액공제 유무까지 겹쳐서, 보유 형태가 세액을 좌우합니다. 2주택까지는 세율 자체는 1주택과 같은 기본세율입니다. 조정대상지역 2주택 중과는 2023년에 폐지됐습니다.

③ 3주택 이상 — 중과세율 비교표

3주택 이상은 과세표준 12억 초과분부터 중과세율(2.0~5.0%) 이 적용됩니다. 12억 이하 구간은 기본세율과 같아서, 차이는 고가 구간에서만 벌어집니다.

공시가격 합산과세표준3주택 중과 산출세액(참고) 기본세율이면총 부담 (중과 기준)
15억3억 6,000만원192만원192만원 (동일)230만원
20억6억 6,000만원420만원420만원 (동일)504만원
25억9억 6,000만원720만원720만원 (동일)864만원
30억12억 6,000만원1,080만원1,038만원1,296만원
40억18억 6,000만원2,280만원1,818만원2,736만원
50억24억 6,000만원3,480만원2,598만원4,176만원

공시가격 합산 25억(과세표준 9억 6천만원)까지는 3주택이어도 2주택과 세액이 같습니다. 합산 30억을 넘어서며 과세표준이 12억을 초과하면 그때부터 중과 구간에 들어가고, 40억~50억대에서는 기본세율 대비 400만~900만원씩 차이가 벌어집니다.

계산 과정 뜯어보기 — 공시가격 20억 1주택

표의 숫자가 어떻게 나왔는지 한 건만 단계별로 풀어보겠습니다.

단계계산금액
① 공제 차감20억 − 12억8억원
② 공정시장가액비율8억 × 60%과세표준 4억 8,000만원
③ 세율 적용3억~6억 구간 0.7%, 누진공제 60만원4.8억 × 0.7% − 60만 = 276만원
④ 농어촌특별세276만 × 20%55만 2천원
⑤ 합계276만 + 55.2만약 331만원

여기서 만 65세(공제 30%)에 10년 보유(공제 40%)라면 세액공제 70%가 붙습니다. 276만원의 70%인 193만 2천원이 깎여 산출세액이 82만 8천원이 되고, 농어촌특별세까지 더한 총 부담은 약 99만원입니다. 같은 집인데 나이와 보유기간으로 세 배 넘게 차이 나는 구조입니다.

표를 볼 때 같이 알아야 할 변수 4가지

1. 재산세 공제 — 표의 금액보다 실제 고지액은 낮아집니다

종부세 과세 대상에는 이미 7월·9월에 재산세가 부과돼 있습니다. 같은 구간에 이중과세가 되지 않도록 재산세 중복분을 종부세에서 공제해 주는데, 위 표는 이 공제 전의 산출 기준입니다. 실제 12월 고지액은 표보다 수십만원 단위로 낮아지는 것이 일반적이니, 표는 상한선에 가까운 참고치로 보면 됩니다. 주택별 공시가격을 넣어 재산세 중복분 공제와 재산세까지 합친 보유세를 보려면 보유세 계산기를 이용하세요.

2. 부부 공동명의 — 18억까지 0원, 대신 세액공제 포기

공동명의 1주택은 각자 9억씩 총 18억 공제를 선택할 수 있습니다. 공시가격 18억 이하면 종부세가 아예 없으니 13억~18억 구간에서는 공동명의가 유리합니다. 다만 이 경로를 택하면 고령자·장기보유 세액공제를 못 받으므로, 공시가격이 그보다 높고 보유가 길다면 단독명의 계산(12억 공제 + 최대 80% 공제)이 역전하기도 합니다. 매년 9월에 특례 적용 방식을 선택할 수 있고, 유불리 비교는 공동명의 장단점 정리에서 다뤘습니다.

3. 합산배제 — 임대주택 등은 아예 합산에서 뺄 수 있습니다

등록 임대주택, 사원용 주택 등 요건을 갖춘 주택은 9월 16일~30일에 합산배제 신고를 하면 종부세 계산에서 제외됩니다. 다주택 표의 합산 공시가격 자체를 줄이는 방법이라 효과가 큽니다. 대상과 절차는 종부세 합산배제·과세특례 신고 정리를 참고하세요.

4. 세제개편안 — 내년 이후는 바뀔 수 있습니다

2026년 8월 발표된 정부 세제개편안에는 종부세를 주택 수 기준에서 가액 기준으로 전환하는 내용이 담겨 있습니다. 국회를 통과해야 확정되므로 위 표는 현행 기준이며, 통과 시 다주택 중과 구조 자체가 달라질 수 있습니다. 개편안의 방향은 부동산 세제개편안 정리에서 확인할 수 있습니다.

마무리 — 내 조건으로 확인하기

정리하면 이렇습니다. 1주택은 공시가격 12억까지 0원이고, 13억~20억 구간은 연 36만~331만원, 세액공제를 받으면 그 5분의 1까지 내려갑니다. 2주택은 합산 9억부터 시작해 같은 공시가격에서 1주택보다 1.5배 안팎 무겁고, 3주택 이상은 과세표준 12억을 넘는 순간부터 중과가 붙습니다.

표에 없는 금액이거나 연령·보유기간 공제를 조합해 보고 싶다면 종부세 계산기에 공시가격만 넣어보세요. 재산세와 종부세가 한 해 세금 일정에서 어떻게 이어지는지는 부동산 세금 캘린더에 정리해 뒀습니다.