종부세 대상인지 아닌지부터 헷갈리는 분들이 많아요. 내 집 공시가격이 얼마를 넘으면 내야 하는 건지, 세율은 얼마인지, 공제받을 수 있는 건 뭔지 한번에 정리했어요.

종부세, 누가 내나요?

종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택의 공시가격 합산액이 일정 금액을 넘으면 내는 세금이에요.

구분공제금액초과하면 종부세 대상
일반 (2주택 이하)9억 원공시가격 합산 9억 초과
1세대 1주택12억 원공시가격 12억 초과
법인0원주택 보유 시 전액 과세

예를 들어 공시가격 10억짜리 아파트 한 채를 가진 1세대 1주택자는 12억 이하니까 종부세를 안 내요. 그런데 같은 집을 2주택자가 가지고 있으면 9억을 넘으니까 종부세 대상이에요.

공시가격은 시세와 다르다는 점도 기억하세요. 보통 시세의 60 ~ 80% 수준이에요.

과세표준은 이렇게 계산해요

종부세의 과세표준은 공시가격에서 공제금액을 빼고, 공정시장가액비율을 곱해서 구해요.

과세표준 = (공시가격 합산 - 공제금액) × 공정시장가액비율(60%)

항목내용
공시가격국토교통부 부동산공시가격알리미에서 확인
공제금액일반 9억 / 1세대 1주택 12억
공정시장가액비율60% (2026년 기준)

계산 예시를 보면 감이 와요.

공시가격 15억 원인 1세대 1주택자의 경우:

  • (15억 - 12억) × 60% = 1.8억 원 (과세표준)

세율표

2주택 이하 (일반세율)

과세표준세율누진공제
3억 원 이하0.5%-
3억 초과 ~ 6억 이하0.7%60만 원
6억 초과 ~ 12억 이하1.0%240만 원
12억 초과 ~ 25억 이하1.3%600만 원
25억 초과 ~ 50억 이하1.5%1,100만 원
50억 초과 ~ 94억 이하2.0%3,600만 원
94억 초과2.7%10,180만 원

3주택 이상 (중과세율)

3주택 이상이면서 과세표준이 12억 원을 초과하면 중과세율이 적용돼요.

과세표준세율누진공제
3억 원 이하0.5%-
3억 초과 ~ 6억 이하0.7%60만 원
6억 초과 ~ 12억 이하1.0%240만 원
12억 초과 ~ 25억 이하2.0%1,440만 원
25억 초과 ~ 50억 이하3.0%3,940만 원
50억 초과 ~ 94억 이하4.0%8,940만 원
94억 초과5.0%18,340만 원

12억 이하 구간까지는 일반세율과 같고, 12억을 넘는 구간부터 세율이 확 올라가요.

1세대 1주택자 세액공제

1세대 1주택자는 고령자 공제와 장기보유 공제를 받을 수 있어요. 두 공제를 합치면 최대 80%까지 세금을 깎아줘요.

고령자 공제

나이공제율
만 60세 이상20%
만 65세 이상30%
만 70세 이상40%

장기보유 공제

보유 기간공제율
5년 이상20%
10년 이상40%
15년 이상50%

두 공제를 합산할 수 있어요. 예를 들어 만 70세(40%)에 15년 이상 보유(50%)하면 합계 90%지만, 최대 한도가 80% 라서 80%만 공제돼요.

오래 살수록, 나이가 많을수록 종부세 부담이 줄어드는 구조예요.

실제 계산 예시

계산 과정 대신 금액별 결과를 바로 보고 싶다면 종부세 금액별 조견표에서 공시가격 13억~30억 구간의 1주택·2주택·3주택 세액을 표로 확인할 수 있어요.

예시 1: 공시가격 15억 원, 1세대 1주택자 (만 55세, 7년 보유)

단계계산
공시가격15억 원
공제금액12억 원 (1세대 1주택)
과세표준(15억 - 12억) × 60% = 1.8억 원
산출세액1.8억 × 0.5% = 90만 원
고령자 공제없음 (만 60세 미만)
장기보유 공제90만 × 20% = 18만 원
재산세 공제약 30만 원 (이미 낸 재산세 차감)
예상 납부세액약 42만 원

예시 2: 공시가격 합산 20억 원, 2주택자

단계계산
공시가격 합산20억 원
공제금액9억 원 (일반)
과세표준(20억 - 9억) × 60% = 6.6억 원
산출세액6.6억 × 1.0% - 240만 원 = 420만 원
세액공제없음 (1세대 1주택 아님)
재산세 공제약 100만 원
예상 납부세액약 320만 원

예시 3: 공시가격 합산 30억 원, 3주택자

단계계산
공시가격 합산30억 원
공제금액9억 원
과세표준(30억 - 9억) × 60% = 12.6억 원
산출세액12.6억 × 2.0% - 1,440만 원 = 1,080만 원 (중과)
재산세 공제약 200만 원
예상 납부세액약 880만 원

3주택자는 과세표준 12억 초과 구간부터 중과세율이 적용돼서 세부담이 크게 늘어나요.

위 금액은 대략적인 참고용이에요. 실제 세액은 개별 주택의 재산세, 세부담상한 적용 등에 따라 달라질 수 있어요.

재산세와 뭐가 다른가요?

재산세와 종부세를 헷갈리는 분들이 많아요. 둘 다 부동산 보유세지만 구조가 달라요.

구분재산세종합부동산세
과세 주체지방자치단체 (지방세)국가 (국세)
과세 기준개별 주택전국 주택 합산
부과 대상주택 보유자 전원공시가격 합산 9억(12억) 초과
납부 시기7월, 9월12월
이중과세 방지-이미 낸 재산세를 종부세에서 공제

종부세를 계산할 때 이미 낸 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분을 빼주기 때문에, 같은 금액을 두 번 내는 건 아니에요.

납부 시기와 방법

항목내용
납부 기간매년 12월 1일 ~ 15일
고지 방법국세청에서 고지서 발송
납부 방법홈택스, 은행, 카드 납부
분납납부세액 250만 원 초과 시 6개월 이내 분납 가능
농어촌특별세종부세의 20%가 별도 부과

납부세액이 250만 원을 넘으면 절반은 12월에, 나머지 절반은 다음 해 6월까지 나눠 낼 수 있어요. 500만 원을 넘으면 250만 원을 초과하는 금액만큼 분납할 수 있고요.

종부세 줄이는 방법

부부 공동명의 vs 단독명의

부부 공동명의로 하면 각자 9억씩 총 18억까지 공제받을 수 있어요. 단독명의는 1세대 1주택이라도 12억이 한도니까, 공시가격이 높으면 공동명의가 유리할 수 있어요.

다만 공동명의는 고령자·장기보유 세액공제를 못 받아요. 그래서 나이가 많고 오래 보유한 분은 단독명의가 더 유리한 경우도 있어요.

상황유리한 명의
공시가격 높고, 나이 젊은 경우공동명의 (공제 18억)
고령(70세+)이고 15년 이상 보유단독명의 (세액공제 80%)
중간인 경우둘 다 계산해서 비교

공시가격 이의신청

공시가격이 실제 시세보다 높게 책정됐다고 생각되면 이의신청을 할 수 있어요. 매년 공시 후 30일 이내에 부동산공시가격알리미에서 신청 가능해요.

홈택스 모의계산 활용

국세청 홈택스에서 종합부동산세 간이세액계산을 제공하고 있어요. 공시가격만 입력하면 예상 세액을 바로 확인할 수 있으니까, 미리 확인해보세요.

종부세 계산기 빠른 확인

주택수·공시가격·1세대1주택 여부·연령·보유기간을 한 번에 입력하면 산출세액과 농어촌특별세까지 자동 계산해 줍니다.

👉 종부세 계산기 바로가기

👉 보유세 계산기 바로가기 — 재산세와 종부세를 한 번에 합산

마무리

종부세는 공시가격, 주택 수, 보유 기간, 나이에 따라 세액이 크게 달라져요. 특히 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 공제로 최대 80%까지 깎을 수 있으니까, 본인이 해당되는지 꼭 확인해보세요.

정확한 세액은 홈택스 모의계산이나 세무사 상담을 통해 확인하는 게 가장 정확해요.

종부세 관련 세법은 매년 변경될 수 있습니다. 최신 세율과 공제 기준은 국세청에서 확인하세요.

💡 부부 공동명의 1주택자나 임대사업자라면 9월 신고를 챙기세요. 매년 9월 16일부터 30일까지 합산배제·과세특례 신고 기간이에요. 부부 공동명의는 특례를 신청하면 12억 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받고, 신청 안 하면 각자 9억씩 18억을 공제받아요. 어느 쪽이 유리한지는 종부세 합산배제·과세특례 신고 총정리에서 케이스별로 비교했어요.

📢 2026년 8월 3일 세제개편안이 발표됐어요. 종부세를 주택 수 대신 가액 기준으로 바꾸고 실거주 1주택 공제를 14억 원으로 올리는 내용으로, 국회를 통과하면 2027년부터 단계 시행돼요. 이 글의 세율·공제는 현행 기준이니, 바뀌는 내용은 2026 세제개편안 부동산 총정리에서 확인하세요.

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