중개수수료 바가지 안 쓰는 법, 계산부터 협의까지

부동산 계약하고 나서 “복비가 이렇게 많이 나와요?”라고 놀란 적 있으신가요? 중개수수료는 법으로 상한이 정해져 있는데, 정확한 기준을 모르면 더 내고도 모릅니다.

자주 묻는 질문 순서대로 하나씩 정리합니다.

중개수수료, 법적으로 얼마까지 받을 수 있나?

공인중개사법 제32조에 따라, 중개수수료에는 상한요율이 있습니다. “상한”이라는 건 이 이상은 못 받는다는 뜻이에요. 고정 금액이 아니라 최대치입니다.

매매 거래 시 상한요율

거래금액	상한요율	한도
5천만원 미만	0.6%	25만원
5천만원 이상 ~ 2억원 미만	0.5%	80만원
2억원 이상 ~ 9억원 미만	0.4%	없음
9억원 이상 ~ 12억원 미만	0.5%	없음
12억원 이상 ~ 15억원 미만	0.6%	없음
15억원 이상	0.7%	없음

전세/임대차 거래 시 상한요율

거래금액	상한요율	한도
5천만원 미만	0.5%	20만원
5천만원 이상 ~ 1억원 미만	0.4%	30만원
1억원 이상 ~ 6억원 미만	0.3%	없음
6억원 이상 ~ 12억원 미만	0.4%	없음
12억원 이상 ~ 15억원 미만	0.5%	없음
15억원 이상	0.6%	없음

위 요율은 서울특별시 기준입니다. 시·도 조례에 따라 지역별로 약간 다를 수 있으니, 해당 지역 조례를 확인하세요.

실제 계산 예시

숫자가 많으니까 자주 있는 상황별로 바로 계산해볼게요.

전세 3억 계약

• 거래금액: 3억 (1억 이상 ~ 6억 미만 구간)
• 상한요율: 0.3%
• 중개수수료: 3억 × 0.3% = 90만원 (최대)

전세 5억 계약

• 거래금액: 5억 (1억 이상 ~ 6억 미만 구간)
• 상한요율: 0.3%
• 중개수수료: 5억 × 0.3% = 150만원 (최대)

매매 5억 아파트

• 거래금액: 5억 (2억 이상 ~ 9억 미만 구간)
• 상한요율: 0.4%
• 중개수수료: 5억 × 0.4% = 200만원 (최대)

매매 10억 아파트

• 거래금액: 10억 (9억 이상 ~ 12억 미만 구간)
• 상한요율: 0.5%
• 중개수수료: 10억 × 0.5% = 500만원 (최대)

월세 (보증금 1천만원 / 월세 50만원)

월세의 경우, 거래금액 산정 방식이 좀 다릅니다.

거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)

• 1,000만원 + (50만원 × 100) = 6,000만원
• 상한요율: 0.4% (5천만원 이상 ~ 1억 미만)
• 한도: 30만원
• 중개수수료: 6,000만원 × 0.4% = 24만원 (최대)

위 공식으로 합산한 금액이 5천만원 미만이면, 월세에 100 대신 70을 곱해서 다시 계산합니다. 지역 조례가 아니라 공인중개사법 시행규칙 제20조에 있는 전국 공통 규정이에요. 환산보증금 계산과 보증금·월세 조합별 조견표는 월세 중개수수료 총정리에서 자세히 다뤘습니다.

부가세, 별도인가요?

네, 별도입니다. 이걸 모르면 예상보다 10% 더 나올 수 있어요.

중개사 사업자 유형	부가세	실질 부담
일반과세자	중개수수료의 10% 추가	수수료 + 부가세
간이과세자	없거나 매우 적음	수수료만
면세사업자	없음	수수료만

중개사 사무실에 있는 사업자등록증을 보면 일반과세자인지 간이과세자인지 확인할 수 있습니다.

예를 들어 중개수수료가 200만원이고 중개사가 일반과세자라면:

• 중개수수료: 200만원
• 부가세: 20만원
• 실제 지불액: 220만원

중개수수료 협의하는 방법

상한요율은 말 그대로 “최대치”입니다. 협의해서 더 낮출 수 있어요.

실제로 협의가 되는 이유가 있습니다. 공인중개사법에도 “중개보수는 거래가액에 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다”고 되어 있거든요.

현실적인 협의 팁을 정리하면 이렇습니다.

협의가 잘 되는 경우:

• 거래금액이 커서 수수료 절대액이 높을 때
• 매도인과 매수인을 모두 중개사가 연결한 양쪽 거래일 때
• 비수기에 거래가 뜸할 때
• 같은 중개사에서 여러 건 거래할 때

협의가 어려운 경우:

• 거래금액이 작아서 수수료 자체가 얼마 안 될 때
• 인기 매물이라 중개사가 굳이 깎아줄 이유가 없을 때

다만 너무 과하게 깎으려고 하면 역효과가 날 수 있습니다. 중개사도 서비스 제공자이기 때문에, 적절한 선에서 협의하는 게 서로에게 좋아요. 상한요율의 80 ~ 90% 선에서 합의하는 경우가 많습니다.

중개수수료, 언제 내나요?

잔금일에 지불하는 게 일반적입니다. 매매라면 잔금 치르고 소유권이전등기 서류 받을 때, 전세라면 잔금 치르고 열쇠 받을 때요.

중요한 건 영수증을 반드시 받아야 한다는 겁니다. 현금영수증이든 세금계산서든, 나중에 분쟁이 생겼을 때 증빙이 됩니다. 연말정산 때 소득공제 받을 수도 있고요.

이런 경우는 주의하세요

상한요율 초과 청구

간혹 상한요율보다 높은 금액을 요구하는 경우가 있습니다. 이건 공인중개사법 위반이에요. 상한요율을 넘는 금액을 받으면 과태료나 업무정지 처분을 받을 수 있습니다.

만약 상한요율 초과 금액을 이미 지불했다면, 시·군·구청 부동산 민원 담당부서에 신고할 수 있고, 초과분은 돌려받을 수 있습니다.

이중수수료 요구

매도인(임대인)과 매수인(임차인) 양쪽에서 각각 수수료를 받는 건 정상입니다. 하지만 한쪽에서 양쪽 몫을 다 내라고 하는 건 문제예요. 각자 자기 몫만 내면 됩니다.

계약 불성립 시

중개사를 통해 매물을 봤지만 계약이 성사되지 않았다면 중개수수료를 낼 의무가 없습니다. 단, 실비(교통비 등)를 청구하는 경우는 있을 수 있어요.

2021년 요율 개정, 핵심만 짚으면

2021년 10월에 중개보수 요율이 대폭 개편됐습니다. 고가 부동산의 수수료 부담을 줄이기 위해서였는데, 핵심 변경 내용은 이렇습니다.

변경 내용	개정 전	개정 후
매매 9억 이상 구간	0.9% 단일 요율	0.5 ~ 0.7% 세분화
임대차 6억 이상 구간	0.8% 단일 요율	0.4 ~ 0.6% 세분화
고가 구간 세분화	2개 구간	4 ~ 5개 구간

이전에는 9억 이상 매매 시 0.9%로 수수료가 한 번에 뛰었는데, 개정 후에는 구간이 세분화되면서 부담이 줄었습니다.

요약 정리

• 중개수수료에는 법정 상한요율이 있고, 그 이상 받으면 위법
• 부가세는 별도 (일반과세자인 경우 10% 추가)
• 상한요율 이내에서 협의 가능 (고정 금액이 아님)
• 잔금일에 지불하고, 영수증 꼭 받을 것
• 월세는 보증금 + (월세 × 100)으로 거래금액 산정
• 분쟁 시 시·군·구청 부동산 민원 담당부서에 신고 가능