월세 계약을 하고 나면 중개수수료 앞에서 한 번 멈칫하게 됩니다. 매매나 전세는 거래금액에 요율만 곱하면 되는데, 월세는 보증금에 월세를 어떻게 합치는지부터가 낯설기 때문입니다. 같은 월세 50만원이라도 보증금이 얼마냐에 따라 수수료 구간이 달라지고, 심지어 월세 1만원 차이로 계산 공식 자체가 바뀌는 경계도 있습니다.
이 글은 월세 계약만 놓고 중개수수료 계산 구조를 처음부터 끝까지 정리합니다. 매매·전세를 포함한 전체 요율표와 협의 요령은 중개수수료 종합 가이드에서 다뤘고, 여기서는 월세에서만 생기는 문제들 — 환산보증금, ×70 규칙, 한도액, 오피스텔 특례 — 를 집중적으로 봅니다.
월세 수수료의 핵심 — 환산보증금
월세 계약의 중개수수료는 월세 자체에 요율을 곱하는 것이 아니라, 보증금과 월세를 하나의 금액으로 합친 환산보증금에 요율을 곱합니다.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)근거는 공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항입니다. 조문 그대로 옮기면 “임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다”고 되어 있습니다.
예를 들어 보증금 1,000만원에 월세 50만원 계약이라면 이렇게 됩니다.
- 환산보증금: 1,000만원 + (50만원 × 100) = 6,000만원
- 적용 요율: 5천만원 이상 1억원 미만 구간 0.4% (한도 30만원)
- 중개수수료 상한: 6,000만원 × 0.4% = 24만원
즉 월세 계약도 결국 “6,000만원짜리 임대차”로 취급해서 전세와 같은 요율표를 쓰는 구조입니다.
5천만원 미만이면 ×70으로 다시 계산
여기에 한 가지 규칙이 더 붙습니다. 위 공식으로 합산한 금액이 5천만원 미만이면, 월세에 100 대신 70을 곱해서 다시 계산합니다.
환산보증금이 5천만원 미만일 때 = 보증금 + (월세 × 70)이것도 같은 조문(시행규칙 제20조 제5항 제1호 단서)에 있는 규정입니다. 간혹 “지역 조례에 따라 70을 곱하기도 한다”고 알려져 있는데, 정확하지 않습니다. ×70 규칙은 전국 공통의 시행규칙 규정이고, 적용 여부를 가르는 기준은 지역이 아니라 “합산액이 5천만원 미만인지”뿐입니다.
보증금이 작은 원룸 월세가 대부분 여기에 해당합니다.
- 보증금 500만원 + 월세 40만원: 500만 + 4,000만 = 4,500만원 → 5천만원 미만
- 다시 계산: 500만 + (40만 × 70) = 3,300만원
- 적용 요율: 5천만원 미만 구간 0.5% (한도 20만원)
- 중개수수료 상한: 3,300만원 × 0.5% = 165,000원
거래금액을 줄여주는 방향이라 세입자에게 유리한 규칙입니다. 저렴한 월세 계약의 수수료 부담을 낮추려는 취지입니다.
보증금·월세 조합별 수수료 조견표
자주 나오는 조합 10가지를 계산해 두었습니다. 모두 상한 금액 (주택 기준, 부가세 별도)이고, 실제 금액은 이 이내에서 협의로 정합니다.
| 보증금 | 월세 | 환산보증금 | ×70 적용 | 요율 | 수수료 상한 |
|---|---|---|---|---|---|
| 300만원 | 25만원 | 2,050만원 | O | 0.5% | 102,500원 |
| 500만원 | 30만원 | 2,600만원 | O | 0.5% | 130,000원 |
| 500만원 | 40만원 | 3,300만원 | O | 0.5% | 165,000원 |
| 1,000만원 | 50만원 | 6,000만원 | - | 0.4% | 240,000원 |
| 1,000만원 | 60만원 | 7,000만원 | - | 0.4% | 280,000원 |
| 2,000만원 | 60만원 | 8,000만원 | - | 0.4% | 300,000원 (한도) |
| 2,000만원 | 80만원 | 1억원 | - | 0.3% | 300,000원 |
| 3,000만원 | 70만원 | 1억원 | - | 0.3% | 300,000원 |
| 5,000만원 | 100만원 | 1억 5,000만원 | - | 0.3% | 450,000원 |
| 1억원 | 100만원 | 2억원 | - | 0.3% | 600,000원 |
표에서 눈여겨볼 지점이 두 곳 있습니다.
한도액이 요율보다 먼저 걸리는 구간이 있습니다. 보증금 2,000만원 + 월세 60만원은 환산보증금 8,000만원 × 0.4% = 32만원이지만, 5천만원 이상 1억원 미만 구간에는 한도액 30만원이 있어서 30만원까지만 받을 수 있습니다. 5천만원 미만 구간의 한도액은 20만원이라, 소형 원룸 월세의 복비는 어떤 조합이든 20만원을 넘을 수 없습니다.
1억원을 넘어가면 오히려 요율이 내려갑니다. 1억원 이상 6억원 미만 구간은 0.3%로 요율이 낮아지는 대신 한도액이 없습니다. 그래서 환산보증금 8,000만원(한도 30만원)과 1억원(0.3% = 30만원)의 수수료 상한이 같아지는 재미있는 구간이 생깁니다.
월세 1만원 차이로 공식이 바뀌는 경계
×70 규칙은 “합산액 5천만원 미만”에서만 작동하기 때문에, 경계 근처에서는 월세 1만원 차이가 수수료를 바꿉니다.
보증금 500만원을 고정하고 비교해 보겠습니다.
| 월세 | ×100 합산 | 판정 | 최종 거래금액 | 요율 | 수수료 상한 |
|---|---|---|---|---|---|
| 44만원 | 4,900만원 | 5천만 미만 → ×70 재계산 | 3,580만원 | 0.5% | 179,000원 |
| 45만원 | 5,000만원 | 5천만 이상 → ×100 유지 | 5,000만원 | 0.4% | 200,000원 |
월세 44만원까지는 ×70으로 거래금액이 줄어 17만 9천원인데, 45만원이 되는 순간 ×100이 그대로 적용되어 20만원이 됩니다. 월세를 1만원 올렸는데 수수료 상한이 2만 1천원 오르는 구조입니다. 계약 조건이 이 경계에 걸쳐 있다면 계산을 한 번 해 볼 가치가 있습니다.
직접 계산해 보고 싶다면 중개수수료 계산기의 월세 모드에 보증금과 월세만 넣으면 됩니다. ×70 규칙까지 자동으로 적용됩니다.
오피스텔 월세는 0.4% 고정
원룸형 오피스텔 월세 계약이라면 요율 체계가 다릅니다. 다음 요건을 모두 갖춘 오피스텔은 주택 요율표가 아니라 별도 고정 요율이 적용됩니다(시행규칙 제20조 제4항).
- 전용면적 85제곱미터 이하
- 상·하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌
- 전용 수세식 화장실 및 목욕시설
이 요건을 충족하면 임대차 0.4% (매매는 0.5%)입니다. 환산보증금이 얼마든 구간 구분 없이 0.4%이고 한도액도 없습니다. 예를 들어 보증금 500만원 + 월세 60만원 오피스텔이라면 환산보증금 6,500만원 × 0.4% = 26만원이 상한입니다.
요건을 갖추지 못한 오피스텔(업무용 등)은 “거래금액의 0.9% 이내에서 협의”로 넘어가므로, 계약 전에 어느 쪽 요율이 적용되는 물건인지 중개사에게 확인하는 것이 안전합니다.
참고로 주택과 오피스텔 판단이 애매한 건물은 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 요율, 미만이면 주택 외 요율을 적용한다는 기준(같은 조 제6항)도 있습니다.
복비는 누가 내나 — 집주인과 세입자 각자
월세 계약에서 “복비를 세입자가 다 내는 것 아니냐”는 오해가 있는데, 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받도록 규정되어 있습니다(시행규칙 제20조 제1항). 즉 임대인과 임차인이 같은 기준으로 계산된 수수료를 각자 부담합니다.
- 위 조견표의 금액은 “한쪽이 내는” 금액입니다. 중개사는 양쪽에서 각각 받습니다
- 한쪽이 상대방 몫까지 내야 할 의무는 없습니다
- 다만 계약 당사자 간 합의로 한쪽이 부담하는 것 자체는 사적 약정이라 가능합니다 (승계 계약이나 임대인 사정으로 재계약하는 경우 등에 실무상 종종 등장합니다)
부가세와 현금영수증
부가세는 별도입니다. 중개사가 일반과세자라면 수수료의 10%가 부가세로 붙습니다. 조견표의 24만원짜리 계약이라면 최대 26만 4천원까지 나올 수 있다는 뜻입니다. 간이과세자는 부가세가 없거나 아주 적으므로, 사무실에 걸린 사업자등록증으로 확인할 수 있습니다.
현금영수증은 요청하지 않아도 발급 의무가 있습니다. 부동산 중개업은 국세청이 지정한 현금영수증 의무발행업종이라, 부가세 포함 10만원 이상을 현금으로 받으면 소비자가 말하지 않아도 발급해야 합니다. 발급하지 않으면 중개사에게 미발급 금액의 20%가 가산세로 부과됩니다. 월세 조견표 대부분이 10만원 이상이므로, 사실상 월세 복비는 현금영수증 발급 대상이라고 보면 됩니다.
세입자 입장에서는 소득공제 증빙이 되고, 나중에 수수료 분쟁이 생겼을 때 지급 증거도 됩니다. 계좌이체로 냈다면 이체 내역이 증빙을 대신할 수 있지만, 현금으로 냈다면 반드시 챙기세요.
깎을 수 있나 — 상한요율은 “최대치”
요율표의 숫자는 전부 상한입니다. 법 문언 자체가 “요율 한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다”입니다. 즉 0.4% 구간이라고 해서 0.4%를 반드시 내야 하는 것이 아니라, 그 이하에서 정하면 됩니다.
다만 월세 중개는 수수료 절대액이 크지 않아서(조견표 기준 10만 ~ 30만원대) 매매처럼 협의 폭이 크지는 않은 것이 현실입니다. 반대로 상한을 넘겨 받는 것은 공인중개사법 위반이므로, 계약 전에 조견표와 대조해 보고 초과 청구라면 근거를 요구하면 됩니다. 이미 냈다면 시·군·구청 부동산 민원 부서를 통해 초과분을 돌려받을 수 있습니다.
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요약 정리
- 월세 수수료는 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100) 기준으로 계산
- 합산액이 5천만원 미만이면 월세 × 70으로 재계산 — 지역 규칙이 아니라 전국 공통 시행규칙
- 5천만원 미만 구간은 0.5%(한도 20만원), 5천만 이상 1억 미만은 0.4%(한도 30만원), 1억 이상 6억 미만은 0.3%(한도 없음)
- 오피스텔은 요건(85㎡ 이하 + 전용 부엌·화장실) 충족 시 임대차 0.4% 고정
- 임대인·임차인이 각자 부담, 부가세 별도, 10만원 이상 현금 지급 시 현금영수증 의무발행
- 요율은 전부 상한 — 이내 협의 가능, 초과 청구는 위법