등기권리증(등기필정보통지서)은 잃어버려도 다시 발급해 주지 않습니다. 등기소에 가도, 법무사에게 가도 재발급이라는 절차 자체가 없습니다. 대신 집을 팔거나 담보대출을 받을 때 부동산등기법 제51조가 정한 세 가지 방법, 즉 등기관 확인조서·자격자대리인(법무사·변호사) 확인서면·공증 중 하나로 등기필정보 제출을 대신합니다. 어느 쪽이든 거래는 정상적으로 됩니다. 이 글은 부동산등기법 제50조·제51조, 부동산등기규칙 제106조부터 제111조, 그리고 2025년 8월 1일 시행된 대법원 등기예규 2건을 직접 읽고 분실 시 절차·비용·유출 대처를 정리한 것입니다.

등기권리증·등기필증·등기필정보, 같은 말입니다

세 단어는 시대별 이름이 다를 뿐 같은 것을 가리킵니다.

이름시기형태
등기권리증관용 표현흔히 “집문서”라 부르는 말, 법령 용어는 아님
등기필증2011년 10월 전등기소 직인이 찍힌 종이 권리증
등기필정보통지서2011년 10월 13일 이후일련번호 12자리와 비밀번호 50개가 스티커로 가려진 A4 통지서

2011년 4월 12일 전부개정된 부동산등기법(2011년 10월 13일 시행)부터 등기필증이라는 용어가 사라지고 등기필정보로 바뀌었습니다. 부동산등기규칙 제106조는 등기필정보를 “일련번호와 비밀번호로 구성”한다고 정하고, 등기예규는 일련번호를 영문·숫자 조합 12개, 비밀번호를 50개로 부여한다고 밝힙니다. 등기를 마치면 등기관이 이 정보를 적은 통지서를 등기권리자에게 교부하고(규칙 제107조), 다음에 그 부동산을 팔거나 담보로 제공할 때 소유자가 일련번호와 비밀번호 중 하나를 신청서에 적어 제출하는 구조입니다(법 제50조 제2항).

다만 전부개정 전에 받은 종이 등기필증은 지금도 등기필정보 대신 제출하는 서류이니 버리면 안 됩니다. 집을 산 시점이 2011년 이전이라면 등기필정보통지서가 아니라 등기필증을 찾아야 합니다.

왜 재발급이 안 되나

등기필정보는 서류가 아니라 비밀번호이기 때문입니다. 등기예규 “등기필정보의 작성 및 통지 등에 관한 업무처리지침”은 등기필정보통지서를 1회에 한하여 교부한다고 못 박고 있고, 통지서 용지도 복사·정보노출 방지 기술을 적용한 특수용지에 일련번호·비밀번호 부분을 스티커로 가려 교부하게 돼 있습니다. 같은 번호를 다시 찍어 주면 비밀번호로서 의미가 없어지므로, 분실·훼손 어느 경우에도 재교부하지 않는 것입니다.

그래서 법은 처음부터 “없을 때”를 전제한 대체 절차를 만들어 두었습니다. 부동산등기법 제51조는 등기의무자의 등기필정보가 없을 때 등기의무자 본인이 등기소에 출석해 등기관의 확인을 받도록 하고, 변호사·법무사가 위임받았음을 확인한 경우(확인서면)나 신청서·위임장의 본인 작성 부분을 공증받은 경우에는 출석하지 않아도 된다고 정합니다.

분실 시 대체 방법 3가지 비교

방법누가 확인어디서·언제비용비고
확인조서등기관등기소에 본인 직접 출석, 신청 당일별도 수수료 없음(등기신청수수료만)신분증 확인·사본 첨부, 필적 기재
확인서면법무사·변호사사무소나 잔금 현장에서 직접 면담사무소별 상이(법무사보수 범위)실무에서 가장 많이 씀, 우무인 날인
공증공증인공증사무소에 본인 직접 출석공증인 수수료 규칙 기준대리인 출석 공증은 등기소가 수리 안 함

확인조서 — 등기소에서 등기관이 확인

등기의무자(파는 사람, 담보 제공하는 사람) 본인이 등기소에 가서 등기관 앞에서 신분증을 보여 주는 방법입니다. 부동산등기규칙 제111조 제1항에 따라 등기관은 주민등록증·운전면허증·외국인등록증·국내거소신고증·여권으로 본인 여부를 확인하고 조서를 작성하며, 신분증 사본을 조서에 붙입니다. 2025년 8월 개정 예규부터는 모바일 주민등록증·모바일 운전면허증도 인정되고, 본인이 조서의 필적기재란에 예시문과 성명을 직접 써야 합니다. 비용은 들지 않지만 등기소 업무시간에 본인이 가야 하므로, 잔금일에 매수인·은행과 일정을 맞추기가 쉽지 않습니다.

확인서면 — 법무사·변호사가 면담해 작성

실무에서 가장 흔한 방법입니다. 등기를 맡은 법무사나 변호사(자격자대리인)가 등기의무자를 직접 면담해 본인임을 확인하고 확인서면을 작성해 등기소에 첨부합니다(규칙 제111조 제2항). 예규는 면담 일시·장소·당시 상황을 특기사항란에 적고, 등기의무자의 오른손 엄지 무인을 찍고, 신분증 사본을 붙이도록 합니다. 잔금일 현장에서 바로 처리할 수 있어 매도·대출 일정에 영향이 없습니다. 비용은 법정 수수료가 없고 사무소마다 법무사보수 범위 안에서 다르게 받으므로, 등기를 의뢰할 때 “등기필정보가 없다”고 미리 알리고 확인서면 비용을 함께 견적받는 것이 좋습니다.

공증 — 위임장의 본인 작성 부분을 인증

등기신청서나 등기신청 위임장 중 등기의무자가 작성한 부분(기명날인 등)을 공증인이 사서증서 인증으로 확인하는 방법입니다. 예규는 이 공증이 등기소 출석의무를 갈음하는 것이므로 본인이 공증인 앞에 직접 출석해야 하고, 대리인이 가서 받은 공증이면 등기소가 신청을 수리하지 않는다고 명시합니다. 처분 권한 전체를 남에게 맡기는 처분위임장을 공증받을 때는 위임장에 “등기필정보가 없다”는 뜻을 적어야 합니다. 비용은 공증인 수수료 규칙을 따르는데, 사서증서 인증 수수료는 법률행위 가액으로 계산한 증서작성 수수료의 2분의 1(상한 50만 원)이고 위임장 인증을 3천 원으로 정한 조항(제21조의2)도 있어, 어느 조항을 적용하는지는 공증사무소에 미리 확인해야 합니다. 본인이 등기소나 법무사 사무소에 갈 수 없을 때(해외 체류 등) 주로 선택합니다.

상황별로 보면 — 매도·대출·상속

집을 팔 때: 등기필정보가 필요한 쪽은 매도인입니다. 계약 단계에서는 등기필정보가 없어도 계약 자체에는 지장이 없고, 잔금일에 등기를 맡은 법무사가 매도인을 면담해 확인서면을 쓰면 됩니다. 매도인은 신분증 원본을 반드시 지참해야 합니다. 매도에 필요한 나머지 서류는 집 팔 때 필요한 서류 총정리에 정리돼 있습니다.

담보대출(근저당권 설정): 근저당권 설정등기도 소유자가 등기의무자이므로 소유자의 등기필정보가 필요하고, 없으면 같은 세 가지 방법으로 대신합니다. 은행 지정 법무사가 확인서면을 작성하는 것이 보통입니다. 다만 집을 사면서 같은 날 잔금대출을 받는 경우에는 소유권이전등기와 근저당권 설정등기를 동시에 신청하므로, 등기예규에 따라 근저당권 설정 신청에는 등기필정보를 제공하지 않아도 됩니다. 반대로 대출을 다 갚고 근저당을 말소할 때 필요한 것은 소유자가 아니라 은행(근저당권자)의 등기필정보라서, 소유자가 등기권리증을 잃어버렸어도 말소에는 영향이 없습니다. 말소 절차는 근저당권 말소 셀프 등기를 참고하면 됩니다.

상속: 상속등기는 부동산등기법 제23조 제3항에 따라 상속인이 단독으로 신청하므로 돌아가신 분의 등기필정보가 필요 없습니다. 고인의 등기권리증을 못 찾아도 상속등기는 그대로 진행됩니다. 상속등기 신청수수료는 2025년 8월 1일부터 부동산 1개당 2만 원(서면)이며, 등기를 마치면 상속인 명의의 등기필정보통지서가 새로 나오니 이것을 잘 보관하면 됩니다.

직접 등기할 때: 셀프등기 중이라면 확인서면을 써 줄 법무사가 없으므로, 등기의무자가 등기소에 함께 가서 확인조서를 받거나 미리 공증을 받아 와야 합니다. 셀프등기 절차는 소유권이전등기 셀프로 하는 법에서 확인할 수 있습니다.

유출이 의심되면 — 등기필정보 실효신청

통지서를 잃어버린 것이 아니라 누군가에게 보여 주거나 사진으로 보냈다면 사정이 다릅니다. 등기필정보는 비밀번호이므로, 통지서 사본이 인감증명서·위임장과 함께 넘어가면 본인 모르게 등기가 신청될 위험이 있습니다. 이때는 부동산등기규칙 제110조의 등기필정보 실효신고를 하면 됩니다.

  • 인터넷: 인터넷등기소 로그인 후 “부동산 > 지원관리 > 등기필정보 관리 > 실효신청” 메뉴에서 부동산고유번호·일련번호·비밀번호를 입력하고 실효사유(분실·위조·기타)를 골라 신청합니다. 화면상 일련번호와 비밀번호 입력이 필수라 통지서 내용을 전혀 모르면 인터넷으로는 할 수 없습니다.
  • 등기소 방문: 신분증을 제시하고 실효신청서를 내면 담당자가 본인 확인 후 바로 실효 처리합니다. 대리인이 신청할 때는 본인의 인감증명서와 위임장을 첨부합니다(규칙 제110조 제4항).

실효된 등기필정보는 더 이상 쓸 수 없고, 이후 본인이 등기할 때는 분실한 경우와 똑같이 확인서면 등으로 대신하게 됩니다. 비밀번호를 5회 연속 잘못 입력해도 효력이 정지되는데, 이 경우는 실효가 아니라 등기소를 방문해 입력오류 해제 신청을 하면 됩니다. 인터넷등기소의 “알림 서비스 > 부동산 알리미 서비스”를 신청해 두면 소유 부동산에 등기 신청이 들어왔을 때 알림을 받을 수 있어, 실효신청과 함께 해 두면 안심이 됩니다.

주의할 점은 등기필정보 통지서를 보자고 하는 요구입니다. 공인중개사가 계약 전에 소유자 확인을 위해 등기권리증을 보여 달라고 하는 것은 흔한 일이지만, 일련번호·비밀번호가 가려진 스티커를 떼거나 사본·사진을 넘길 이유는 계약 단계에서는 없습니다. 비밀번호는 잔금일에 등기 신청서를 작성하는 법무사만 확인하면 됩니다. 인감증명서(매도용)와 인감도장, 신분증 사본을 등기필정보와 함께 미리 넘기는 것은 더 위험합니다.

자주 하는 오해

  • 등기소에 가면 재발급해 준다는 오해: 재발급 절차는 없습니다. 등기소에서 할 수 있는 것은 확인조서 작성과 실효신청뿐입니다.
  • 등기사항증명서(등기부등본)가 등기권리증을 대신한다는 오해: 등기사항증명서는 수수료만 내면 누구나 뗄 수 있는 공개 서류라 소유자 본인 확인 수단이 아닙니다. 등기필정보를 대신하지 못합니다.
  • 등기권리증이 없으면 집을 못 판다는 오해: 팔 수 있습니다. 확인서면 등 대체 절차가 법에 있고, 거래 당일 처리됩니다.
  • 확인서면은 매수인 쪽이 준비한다는 오해: 등기필정보는 등기의무자, 즉 파는 사람·담보 제공하는 사람의 것입니다. 사는 사람은 등기필정보를 낼 일이 없습니다.
  • 옛날 등기필증은 쓸모없다는 오해: 2011년 이전 종이 등기필증도 그대로 유효한 제출 서류입니다.
  • 잔금 치르고 받은 통지서를 은행이 보관해 준다는 오해: 소유권 등기필정보통지서는 소유자 본인에게 교부되고, 은행이 갖는 것은 근저당권 설정에 관한 은행 몫의 등기필정보입니다. 소유자 통지서는 본인이 보관해야 합니다.

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참고 자료