전세 만기가 다가오는데 시세가 계약 때보다 내려가 있으면, 임대인에게는 현실적인 문제가 생깁니다 — 돌려줄 보증금과 새로 받을 보증금의 차액. 이 갭을 메우는 대표 수단이 전세퇴거자금대출인데, 규제가 겹겹이 쌓이면서 지금은 “얼마나 나오는지”부터 확인해야 하는 대출이 됐습니다.
어떤 대출인가
전세퇴거자금대출은 별도의 상품명이라기보다 용도가 ‘임차보증금 반환’인 주택담보대출을 부르는 말입니다.
- 담보: 임대인 소유 주택 (통상 세입자가 살고 있는 그 집)
- 용도: 세입자 보증금 반환
- 실행: 대출 실행일 = 보증금 반환일 = 세입자 퇴거일이 맞물리는 것이 일반적
- 확인 절차: 대출금을 세입자 계좌로 직접 지급하거나, 퇴거(전출) 확인을 조건으로 하는 등 은행별 통제 장치가 붙습니다
핵심 규제 — 1억 한도와 예외
2025년 6·27 가계부채 관리 방안 이후, 수도권·규제지역에서 보증금 반환 목적 주담대에는 한도 제한이 걸렸습니다.
| 구분 | 한도 |
|---|---|
| 수도권·규제지역 — 원칙 | 최대 1억원 |
| 예외: 임대차계약 체결일과 주택 취득일이 모두 2025-06-27 이전 | LTV 범위 내 전액 (DSR 심사는 동일) |
| 지방(비수도권 비규제) | 금융회사 자율 |
주의할 점은 예외 판정입니다. 계약일과 취득일 중 하나라도 6·27 이후면 1억 한도가 적용됩니다. 집을 예전부터 갖고 있었어도 그 이후 갱신·신규 계약을 맺었다면 신규 계약으로 보아 한도 대상이 된다는 것이 금융당국의 해석이었습니다. 내 케이스가 어느 쪽인지는 계약서의 체결일과 등기부의 취득일로 확인하면 됩니다.
여기에 2025년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역이 규제지역으로 확대되면서, 1억 한도가 적용되는 지역 범위 자체가 넓어졌습니다. 전체 규제 지형은 가계부채 관리방안 총정리에서 함께 확인하세요.
한도 계산의 세 관문
퇴거자금대출의 실제 한도는 세 가지가 모두 통과돼야 나옵니다.
- 용도 한도: 수도권·규제지역이면 위의 1억 (예외 해당 시 전액)
- LTV: 담보가치 대비 대출 비율 — 규제지역은 낮게 적용됩니다. 지역별 비율은 LTV·DTI·DSR 비교 가이드와 LTV 계산기로 확인
- DSR: 임대인 본인의 소득 대비 전체 원리금 상환 부담 — 기존 대출이 많으면 여기서 깎입니다
셋 중 가장 작은 값이 실제 한도입니다. 특히 다주택 임대인은 다주택자 주담대 규제의 제약이 겹칠 수 있어 사전 상담이 필수입니다.
역전세 갭이 클 때 — 대응 순서
한도 1억으로 갭이 안 메워지는 상황이라면, 실무 순서는 이렇습니다.
- 새 세입자 먼저: 신규 보증금(내린 시세 기준)으로 기존 보증금의 대부분을 충당하고, 차액만 대출로 메우는 구조가 기본입니다
- 퇴거자금대출 신청: 차액 기준으로 한도 내 신청 — 실행일을 기존 세입자 퇴거일에 맞춥니다
- 그래도 부족하면: 보증금 일부 선반환 + 잔여분 반환 일정 합의, 타 자산 담보 검토
- 반환 지연은 최악의 수: 세입자가 임차권등기명령을 신청하면 등기부에 기록이 남아 다음 세입자 구하기가 사실상 막히고, 보증금 반환 소송으로 가면 지연 이자 부담까지 커집니다
세입자 입장의 안전장치(반환보증)는 전세보증금 반환보증 가이드에서 다루고 있습니다. 임대인이라면 반대로, 내 세입자가 보증보험에 가입돼 있는 경우 반환 지연 시 HUG가 대신 지급 후 임대인에게 구상한다는 점 — 지연의 비용이 더 커진다는 뜻입니다.
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퇴거자금 문제는 만기 직전에 움직이면 선택지가 없습니다. 만기 3~4개월 전에 시세·신규 세입자 가능성·대출 한도를 한 번에 점검하는 것이 임대인이 할 수 있는 가장 실질적인 대비입니다.