집주인 월세 소득세, 안 내면 어떻게 되나요? — 과세 기준부터 절세 방법까지

월세 받고 있는데, 세금 신고 안 해도 되는 거 아니에요?

월세를 받고 있는 집주인 중에 “소액이니까 괜찮겠지” 하고 넘어가는 분들이 꽤 있어요. 그런데 2019년부터 연 2천만원 이하 임대소득도 과세 대상이 됐습니다. 예전에는 비과세였는데, 지금은 아니에요.

게다가 국세청은 임대차 계약 신고 데이터와 확정일자 정보를 이미 가지고 있어요. 누가 어디서 얼마에 임대하고 있는지 파악이 됩니다. 신고 안 했다가 나중에 걸리면 가산세까지 붙으니, 처음부터 제대로 하는 게 낫습니다.

신고 안 하면 이렇게 됩니다

임대소득이 있는데 종합소득세 신고를 안 하면, 국세청에서 나중에 추징할 수 있어요. 이때 본래 낼 세금에 가산세가 추가됩니다.

가산세 종류	내용
무신고 가산세	납부세액의 20%
부정 무신고 가산세	납부세액의 40% (고의 은닉 시)
납부불성실 가산세	고지 전: 미납세액 × 0.022% × 미납일수 · 2026년 7월 1일부터 고지서 기한 경과 후: 월 0.67%(고지서별 150만원 미만 제외) + 미납세액의 3%

예를 들어, 원래 낼 세금이 50만원이었는데 신고를 안 했다면 무신고 가산세 10만원이 추가되고, 납부가 늦어진 일수만큼 납부불성실 가산세가 더 붙어요.

국세청은 매년 임대소득 미신고자를 대상으로 안내문을 보내고, 이후에도 신고하지 않으면 세무조사 대상이 될 수 있어요.

국세청에서 안내문이 왔다면, 가산세가 더 커지기 전에 빨리 신고하세요. 기한 후 신고를 하면 무신고 가산세가 50% 감면됩니다.

그러면 누가 세금을 내야 하나요?

모든 집주인이 임대소득세를 내는 건 아닙니다. 보유 주택 수에 따라 과세 여부가 달라져요.

주택 수	월세 수입	보증금·전세금
1주택	기준시가 12억 초과만 과세	비과세
2주택	과세	비과세
3주택 이상	과세	간주임대료 과세 (3억 초과분)

정리하면 이래요.

• 1주택자: 기준시가가 12억원을 넘지 않으면 월세를 받아도 세금이 없어요. 대부분의 1주택자는 비과세예요.
• 2주택자: 월세 수입에 대해 소득세를 내야 합니다. 보증금은 비과세예요.
• 3주택 이상: 월세는 당연히 과세이고, 보증금까지 간주임대료로 계산해서 과세됩니다.

여기서 주택 수는 부부 합산입니다. 본인 명의 1채, 배우자 명의 1채면 2주택이에요.

2천만원 기준, 왜 중요할까?

주택 임대소득이 연간 2천만원 이하인지 초과인지에 따라 세금 계산 방식이 완전히 달라집니다.

구분	연 2천만원 이하	연 2천만원 초과
과세 방식	분리과세(14%) 또는 종합과세 선택	종합과세 의무
다른 소득 합산	분리과세 선택 시 합산 안 함	다른 소득과 합산
세율	분리과세: 14% / 종합: 6 ~ 45%	6 ~ 45%

2천만원 이하라면 분리과세를 선택할 수 있는데, 이게 핵심이에요. 분리과세를 하면 임대소득을 다른 소득 (근로소득, 사업소득 등)과 합산하지 않고 따로 14% 세율을 적용해요.

직장 다니면서 월세도 받는 분이라면, 분리과세가 유리한 경우가 많습니다. 근로소득에 임대소득이 합산되면 세율 구간이 올라갈 수 있거든요.

반대로 다른 소득이 거의 없는 분이라면 종합과세가 유리할 수 있어요. 종합과세 기본세율이 6%부터 시작하니까, 소득이 적으면 14%보다 낮은 세율을 적용받을 수 있습니다.

분리과세 계산, 이렇게 합니다

분리과세를 선택하면 세금 계산이 비교적 간단해요. 다만 임대사업자 등록 여부에 따라 공제 금액이 달라집니다.

항목	등록 임대사업자	미등록
필요경비율	60%	50%
기본공제	400만원	200만원
세율	14%	14%

계산 공식은 이래요.

세금 = (임대수입 - 필요경비 - 기본공제) × 14%

미등록 임대인, 월세 100만원 받는 경우

연 임대수입이 1,200만원이라고 해볼게요.

• 필요경비: 1,200만원 × 50% = 600만원
• 기본공제: 200만원
• 과세표준: 1,200 - 600 - 200 = 400만원
• 세금: 400만원 × 14% = 56만원
• 지방소득세: 56만원 × 10% = 5.6만원
• 합계: 약 61.6만원

등록 임대사업자, 같은 조건이면?

• 필요경비: 1,200만원 × 60% = 720만원
• 기본공제: 400만원
• 과세표준: 1,200 - 720 - 400 = 80만원
• 세금: 80만원 × 14% = 11.2만원
• 지방소득세: 11.2만원 × 10% = 1.12만원
• 합계: 약 12.3만원

같은 임대수입인데 세금이 61.6만원 vs 12.3만원으로 5배 가까이 차이가 납니다. 임대사업자 등록의 효과가 이 정도예요.

기본공제 400만원(등록) / 200만원(미등록)은 분리과세 선택 시에만 적용됩니다. 종합과세를 선택하면 이 공제는 없어요.

간주임대료, 이건 좀 복잡해요

3주택 이상을 보유하면서 보증금 합계가 3억원을 초과하면, 월세를 받지 않더라도 간주임대료라는 것이 발생합니다.

쉽게 말하면, “보증금을 은행에 넣으면 이자가 생기잖아. 그 이자만큼은 소득으로 보겠다”는 취지예요.

계산 방식은 이래요.

간주임대료 = (보증금 합계 - 3억원) × 60% × 정기예금 이자율(3.5%)

예를 들어, 3주택자가 보증금 합계 5억원을 받고 있다면:

• (5억 - 3억) × 60% × 3.5% = 420만원

이 420만원이 월세 수입에 더해져서 임대소득으로 과세됩니다.

소형주택은 제외됩니다

다음 조건을 모두 충족하는 주택은 간주임대료 계산에서 빠져요. 주택 수에도 포함되지 않습니다.

• 전용면적 40㎡ 이하
• 기준시가 2억원 이하

원룸이나 소형 오피스텔 중 이 기준에 해당하면 간주임대료 걱정을 안 해도 돼요.

정기예금 이자율은 매년 국세청이 고시합니다. 2025년 귀속 기준 3.5%이며, 매년 변동될 수 있어요.

신고는 언제, 어떻게 하나요?

주택 임대소득 관련 신고는 1년에 두 번 있어요.

신고	시기	대상	방법
사업장 현황신고	매년 2월 (1.1 ~ 2.10)	주택임대 사업자 전원	홈택스·손택스
종합소득세 신고	매년 5월 (5.1 ~ 5.31)	임대소득 있는 자 전원	홈택스·손택스

사업장 현황신고 (2월)

전년도 주택 임대 현황을 신고하는 거예요. 임대물건 정보, 임대료, 임차인 정보 등을 국세청에 제출합니다.

세금을 내는 건 아니고, 현황만 신고하는 겁니다. 그래도 안 하면 가산세가 붙어요.

종합소득세 신고 (5월)

실제 세금을 계산하고 납부하는 단계예요. 홈택스에서 신고하면 되고, 분리과세를 선택할 수도 있습니다.

홈택스 접속 → 종합소득세 신고 → 주택임대소득 분리과세 선택 → 임대수입·필요경비·공제액 입력 → 세금 계산·납부

손택스 앱에서도 동일하게 신고할 수 있어요.

사업장 현황신고를 안 하면 수입금액의 0.2%가 가산세로 부과됩니다. 빠뜨리지 마세요.

세금을 줄이려면 이렇게 하세요

임대소득세를 합법적으로 줄일 수 있는 방법이 몇 가지 있어요.

임대사업자 등록

위에서 봤듯이 등록 여부에 따라 세금 차이가 큽니다. 분리과세 기준으로 필요경비율이 50%에서 60%로, 기본공제가 200만원에서 400만원으로 올라가요.

등록은 지자체 (시·군·구청)에 하면 됩니다. 세무서에 사업자등록도 별도로 해야 해요.

다만 등록하면 의무 임대 기간 (10년)과 임대료 인상 제한 (연 5%) 등의 의무사항이 따르니까, 본인 상황에 맞는지 따져보고 결정하세요.

분리과세 vs 종합과세, 유리한 쪽 선택

2천만원 이하라면 둘 다 가능하니까, 미리 계산해보고 세금이 적은 쪽으로 선택하면 됩니다.

• 분리과세가 유리한 경우: 근로소득이나 사업소득이 많아서 종합소득 세율 구간이 높은 분
• 종합과세가 유리한 경우: 다른 소득이 거의 없어서 종합소득 세율이 6%에 해당하는 분

국세청 홈택스에서 모의 계산을 해볼 수 있어요. 분리과세와 종합과세 각각으로 계산해보고 비교하면 됩니다.

필요경비 챙기기

종합과세를 선택하면 실제 지출한 필요경비를 인정받을 수 있어요. 분리과세는 일괄 경비율 적용이라 따로 증빙이 필요 없지만, 종합과세는 경비를 많이 잡을수록 세금이 줄어듭니다.

임대소득에서 인정되는 필요경비 예시:

• 수선비 (도배, 장판, 보일러 교체 등)
• 재산세, 종합부동산세
• 임대주택 감가상각비
• 대출 이자 (임대주택 취득·유지 관련)
• 보험료 (화재보험 등)

영수증과 증빙을 꼭 보관해 두세요.

정리하면 이래요

임대소득세 핵심만 다시 정리합니다.

항목	내용
과세 대상	2주택 이상 월세, 3주택 이상 보증금(간주임대료)
1주택 비과세	기준시가 12억원 이하면 비과세
2천만원 기준	이하: 분리과세(14%)/종합과세 선택, 초과: 종합과세 의무
분리과세 경비율	등록 60% + 공제 400만 / 미등록 50% + 공제 200만
간주임대료	3주택+ 보증금 3억 초과분 × 60% × 3.5%
신고 시기	사업장 현황신고(2월) + 종합소득세(5월)
미신고 가산세	무신고 20%, 납부불성실 고지 전 일 0.022%·고지 후 월 0.67% + 3%

신고 안 해도 괜찮겠지 싶은 마음은 이해하지만, 국세청은 임대차 계약 신고 데이터로 이미 파악하고 있습니다. 지금은 안내문만 보내지만, 계속 무시하면 세무조사까지 갈 수 있어요.

세금 자체는 분리과세를 선택하면 생각보다 크지 않은 경우가 많아요. 5월에 홈택스에서 깔끔하게 정리해 두세요.

참고로 이 글은 주택 임대소득 기준이에요. 상가 임대는 부가가치세 10% 과세에 종합과세 의무까지 구조가 달라서, 상가 쪽은 상가 임대수익률 계산 총정리에서 세금과 수익률을 함께 정리했습니다.