부동산 매매는 금액이 크다 보니 계약서 한 줄이 수천만 원의 차이를 만들 수 있어요. 특히 처음 집을 사는 분들은 중개사가 써주는 계약서를 그냥 서명하는 경우가 많은데, 항목별로 뭘 확인해야 하는지 알고 가야 해요.

계약서 필수 항목부터 계약금·중도금·잔금 단계별 주의사항, 특약 예문, 해제 조건까지 한번에 정리했어요.

계약 전에 먼저 확인할 것

계약서를 쓰기 전에 아래 서류를 반드시 확인하세요. 이걸 안 하면 계약서를 아무리 잘 써도 소용없어요.

확인 서류확인 내용어디서
등기부등본소유자, 근저당, 가압류, 전세권 등인터넷등기소
건축물대장불법 건축물 여부, 용도, 면적정부24
토지대장지목, 면적, 소유자정부24
신분증 대조등기부상 소유자와 매도인이 같은 사람인지현장 확인

등기부등본은 계약 당일 다시 떼서 확인하세요. 며칠 사이에 근저당이나 가압류가 추가될 수 있거든요.

대리인이 나온 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고, 가능하면 소유자 본인에게 전화로 확인하세요.

계약서 필수 항목 8가지

매매계약서에 빠지면 안 되는 항목이에요.

1. 부동산 표시

소재지, 지목, 면적, 건물 구조를 적어요. 등기부등본의 표제부와 동일하게 써야 해요. 내용이 다르면 나중에 등기 이전이 안 될 수 있어요.

2. 매도인·매수인 정보

성명, 주민등록번호, 주소, 연락처를 적어요. 주민등록증으로 본인 확인은 필수예요.

3. 매매대금

총액과 함께 계약금·중도금·잔금으로 나눠서 적어요.

구분일반적 비율비고
계약금매매가의 10%계약 당일 지급
중도금매매가의 40%중간 지급 (생략 가능)
잔금매매가의 50%소유권 이전 시 지급

이 비율은 법으로 정해진 게 아니라 관행이에요. 당사자끼리 협의해서 조정할 수 있어요.

4. 지급 일자

계약금·중도금·잔금 각각의 지급 날짜를 명확하게 적어요. “추후 협의”라고 쓰면 분쟁 소지가 생겨요.

5. 소유권 이전 및 인도일

잔금 지급일에 소유권이전등기 서류를 넘기고, 집 열쇠를 인도하는 게 일반적이에요. 등기일과 인도일이 다른 경우에는 각각 명시해야 해요.

6. 계약 해제 조건

매수인이 해제하면 계약금 포기, 매도인이 해제하면 계약금의 2배를 돌려주는 게 민법 원칙이에요. 별도 위약금 약정이 있으면 그걸 따라요.

7. 특약사항

본문에 없는 추가 합의 내용을 적는 칸이에요. 뒤에서 자세히 다룰게요.

8. 서명·날인

매도인, 매수인, 중개업소가 각각 서명하고 날인해요. 계약서는 원본을 각자 보관해야 해요.

계약금·중도금·잔금 단계별 주의사항

계약금 단계

계약금을 내면 계약이 성립해요. 이 단계에서 주의할 점이에요.

  • 반드시 매도인 본인 계좌로 입금 (대리인 계좌 ❌)
  • 입금 후 이체 확인증 보관
  • 계약금은 보통 매매가의 5 ~ 10% (너무 적으면 매도인이 쉽게 해제할 수 있음)
  • 계약금 지급 후에도 상대방이 이행에 착수하기 전까지는 해제 가능

계약금을 현금으로 주는 건 절대 안 돼요. 나중에 입증이 안 되거든요.

중도금 단계

중도금은 모든 거래에 있는 건 아니에요. 계약금과 잔금 사이 기간이 길 때 주로 넣어요.

  • 중도금을 지급하면 이행의 착수로 봐서, 일방적 계약 해제가 불가능해져요
  • 중도금 지급 전에 등기부등본을 한 번 더 확인하세요
  • 중도금 날짜에 맞춰 대출 일정도 미리 조율해두세요

잔금 단계

잔금일이 가장 중요한 날이에요. 이날 돈과 소유권이 동시에 넘어가요.

잔금일 체크리스트확인
등기부등본 당일 재확인근저당·가압류 변동 없는지
매도인 서류 수령인감증명서, 등기권리증, 매도용 인감도장
잔금 송금매도인 본인 계좌로 이체
소유권이전등기 접수법무사가 당일 접수
열쇠 인도집 열쇠, 비밀번호, 주차카드 등
관리비 정산관리사무소에서 미납 관리비 확인

잔금과 소유권 이전은 동시이행 관계예요. 잔금을 먼저 다 보내고 서류를 나중에 받으면 안 돼요.

꼭 넣어야 할 특약사항

계약서 본문만으로는 부족한 내용을 특약으로 보완해요. 아래는 실전에서 많이 쓰는 특약이에요.

근저당 말소

“매도인은 잔금일 이전까지 해당 부동산에 설정된 근저당권을 전부 말소한다. 미이행 시 계약을 무효로 하고, 매도인은 수령한 계약금 전액을 즉시 반환한다.”

임차인 퇴거 (세입자가 있는 경우)

“매도인은 잔금일까지 임차인을 퇴거시키고, 공실 상태로 인도한다. 임차인 미퇴거 시 일 ○만 원의 지체상금을 매수인에게 지급한다.”

시설물 포함 여부

“붙박이장, 에어컨(○대), 조명기구, 가스레인지 등 현재 설치된 시설물은 매매대금에 포함하여 철거 없이 인도한다.”

대출 승계 또는 상환

“매도인의 기존 담보대출 ○억 원은 잔금일에 상환하며, 상환 후 근저당을 즉시 말소한다.”

하자 고지

“매도인은 현재 알고 있는 주택의 하자(누수, 결로, 균열 등)를 매수인에게 모두 고지한다. 고지하지 않은 하자가 발견될 경우, 매도인이 수리비를 부담한다.”

특약은 구체적으로 쓰는 게 핵심이에요. “시설물 포함”이라고만 쓰면 뭘 포함하는 건지 분쟁이 생길 수 있으니까, 품목을 하나하나 적어주세요.

계약 해제는 어떻게 되나요?

계약을 해제할 수 있는 경우와 조건을 알아두면 불필요한 손해를 막을 수 있어요.

약정 해제 (민법 제565조)

해제 주체조건비용
매수인상대방 이행 착수 전계약금 포기
매도인상대방 이행 착수 전계약금의 2배 반환

“이행의 착수”란 중도금 지급, 소유권 이전 준비 등을 말해요. 중도금을 내면 일방적 해제가 불가능해져요.

위약금 vs 해약금

구분해약금위약금
목적계약에서 빠져나올 수 있는 권리계약 위반에 대한 손해배상
적용 시점이행 착수 전계약 위반 시
금액계약금 기준별도 약정 금액

특약에 위약금 조항을 따로 넣었다면 해약금 규정 대신 위약금 조항이 적용돼요. 어떤 게 적용되는지 계약서를 꼭 확인하세요.

계약이 자동으로 해제되나요?

잔금 날짜를 넘겼다고 계약이 자동으로 해제되는 건 아니에요. 상대방에게 이행 최고 (이행하라는 통보)를 한 뒤, 상당한 기간이 지나도 이행하지 않으면 그때 해제할 수 있어요.

인지세도 내야 해요

매매 계약서를 작성하면 인지세를 내야 해요.

매매대금인지세
1억 원 이하면제 (주택)
1억 초과 ~ 10억 이하15만 원
10억 초과35만 원

매도인과 매수인이 반반 부담하는 게 원칙이에요. 전자수입인지를 구매해서 계약서에 붙이면 돼요.

전자계약(국토교통부 부동산거래 전자계약시스템)을 이용하면 인지세가 면제되니까, 가능하면 전자계약을 활용하는 것도 방법이에요.

마무리

부동산 매매 계약서는 한번 서명하면 되돌리기 어려워요. 계약서에 뭐가 적혀 있는지 모르고 서명하면 수천만 원 단위로 손해 볼 수 있어요.

특히 등기부등본 확인, 특약사항 작성, 잔금일 동시이행 이 세 가지는 절대 빠뜨리지 마세요.

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