부동산 도구
청약 자금 시뮬레이터
분양가를 입력하면 계약금·중도금·잔금을 자동 분할하고 시점별 자금 일정과 대출 가능액을 계산합니다.
청약 당첨 후 자금 계획 시뮬레이션
분양가에서 계약금(10%)·중도금(60%, 6회 분할)·잔금(30%)을 자동으로 산출하고, 보유 자금과 대출 한도를 반영해 자금 부족액을 계산합니다.
보통 10% (일부 단지 15~20%)
보통 60% (10%씩 6회 분할)
보통 6회, 2개월 간격
잔금 시점 주담대 LTV (지역·생애최초 여부에 따라 40~80%)
입주 예정 시점부터 역산해 일정을 표시
청약 자금 흐름 가이드
일반적인 청약 자금 일정
- 당첨 직후 ~ 1주일: 계약금 10% 즉시 납부 (자기자금 필수, 대출 불가)
- 당첨 후 6개월 ~ 입주 직전: 중도금 60%를 6회 분할 납부 (보통 2개월 간격)
- 입주 시점: 잔금 30% + 등기비용 + 옵션비 일괄 납부
- 입주 후 2~3년: 중도금대출 → 주담대 전환 (실거주 시작)
중도금대출 핵심 정보
- 한도: 분양가의 60% (단지·보증사에 따라 50~70%)
- 금리: 보통 4~6% 변동 (시중금리 + 가산금리)
- 이자 납부: 매월 이자만 납부 (원금은 잔금 시 일시 상환 또는 주담대 전환)
- 보증: HUG(주택도시보증공사) 또는 HF(한국주택금융공사) 보증 필수
- 승인 조건: 무주택자 우선, 다주택자는 제한적
잔금대출 (입주 시점 주담대)
- 한도: 입주 시점 LTV - 중도금대출 잔액
- 예시: 분양가 8억, LTV 50%면 4억까지 대출. 중도금대출 4.8억(60%)은 잔금 시 모두 상환 후 신규 주담대 4억 실행
- DSR 적용: 잔금대출은 새로 DSR 심사 (소득·기존부채 기준)
- 변경 사항: 청약 당시와 입주 시점 LTV 규제가 달라질 수 있으므로 입주 직전 확인 필수
자금 마련 전략
- 계약금: 100% 자기자금 필수 → 청약 전 미리 준비
- 중도금: 대부분 중도금대출 (이자만 납부, 자기자금 부담 작음)
- 잔금: 자기자금 + 잔금대출 + 전세 보증금(역전세) 등 조합
- 전세 활용: 입주 후 본인 거주 대신 전세 임대로 잔금 일부 충당 가능 (단 양도세 비과세 2년 거주 요건 확인)
- 가족 차용: 부모 차용 시 가족 간 금전소비대차 계약서 + 4.6% 이자 지급(증여세 회피)
자주 묻는 질문
계약금을 대출로 마련할 수 있나요?
아니요. 계약금은 100% 자기자금이어야 합니다. 신용대출이나 친지 차용은 가능하지만, 일반 주담대·중도금대출로는 계약금을 충당할 수 없습니다. 청약 신청 전 분양가의 10~20%는 미리 확보해두세요.
중도금대출 이자가 부담되는데 줄일 수 있나요?
중도금대출은 이자만 매월 납부하므로 원금 부담은 없습니다. 단 금리가 4~6%로 높은 편이라 5억 대출 시 월 200만원 안팎의 이자가 발생합니다. 이자 부담을 줄이려면 (1) 보유 현금으로 일부 중도금 자납, (2) 무이자 중도금대출 단지 선택(드물지만 일부 단지), (3) 중도금대출 횟수 줄이기 등이 있습니다.
잔금대출 한도가 부족하면 어떻게 해야 하나요?
(1) 전세 임대 후 본인 거주 미루기: 입주 시점 전세 보증금으로 잔금 일부 충당, (2) 신용대출 보강: 단 DSR에 합산되므로 한도 영향, (3) 가족 차용: 금전소비대차 계약서 작성 후 4.6% 이자 지급, (4) 분양권 전매: 거주의무 없는 단지에 한해 가능 (양도세 발생).
중도금대출은 다주택자도 받을 수 있나요?
2026년 4·17 가계부채 관리방안 시행 후 다주택자 중도금대출은 매우 제한적입니다. 보증사(HUG·HF) 보증을 받기 어려우며, 무주택자·1주택자(처분 조건) 우선입니다. 일부 단지는 다주택자 보증 없이 자체 대출만 가능한 경우도 있어 분양 공고 확인이 필수입니다.
입주 시점 잔금이 부족하면 분양권을 팔아도 되나요?
분양권 전매는 전매제한 기간이 없는 단지에 한해 가능합니다. 투기과열지구·조정대상지역은 보통 5~10년 전매제한이 있으며, 일반지역도 대부분 1~3년 제한이 있습니다. 또한 분양권 양도 시 50~70% 양도소득세가 부과될 수 있어 사전에 손익을 계산해야 합니다.