마음에 드는 집이 나오면 중개사가 흔히 말합니다. “집주인 계좌로 몇백만 원만 먼저 보내서 잡아두시죠.” 이렇게 오가는 돈이 가계약금입니다. 그런데 며칠 뒤 사정이 바뀌어 계약을 접으려 하면 문제가 시작됩니다. 돌려받을 수 있을까요?
답은 “경우에 따라”인데, 그 경우를 가르는 기준은 의외로 명확합니다. 이 글에서 그 기준과 함께, 애초에 분쟁을 만들지 않는 가계약금 송금법까지 정리합니다.
먼저 알아야 할 것 — ‘가계약’은 법에 없는 말입니다
민법 어디에도 가계약이라는 제도는 없습니다. 법원은 이름이 가계약이든 뭐든 실질을 봅니다. 판단 기준은 하나예요.
매매의 핵심 조건 — 어느 집을(목적물), 얼마에(대금), 대략 어떤 일정으로 — 이 특정되고 서로 합의했는가?
- 합의됐다면 → 이름만 가계약일 뿐 이미 매매계약이 성립한 것으로 평가됩니다. 대법원 판례는 계약서를 쓰지 않았어도 본질적 사항의 의사 합치가 있으면 계약 성립을 인정합니다.
- 합의 전이라면 (집만 보고 “일단 잡아두는” 수준, 가격·일정 미정) → 계약 불성립. 가계약금은 법적 원인 없이 건네진 돈이라 반환 대상입니다.
실제 분쟁의 대부분은 “우리가 어느 쪽이었냐”를 다투는 싸움입니다. 문자·통화·중개사를 통해 매매가와 잔금 일정까지 오갔다면 성립 쪽으로, 금액 협의가 진행 중이었다면 불성립 쪽으로 기울어요.
계약이 성립했다면 — 민법 565조 해약금의 세계
계약 성립으로 평가되면 이제 민법 제565조가 적용됩니다. 조문의 구조는 이렇습니다.
계약금을 교부한 경우, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 — 교부자(매수인)는 이를 포기하고, 수령자(매도인)는 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.
가계약 상황에 대입하면 이렇게 됩니다.
| 상황 | 결과 |
|---|---|
| 매수인(나)이 변심 | 보낸 가계약금 포기 — 돌려받지 못함 |
| 매도인(집주인)이 변심 | 받은 가계약금의 배액 상환 — 두 배로 돌려줘야 함 |
| 중도금 지급 등 이행 착수 후 | 해약금 해제 자체가 불가 — 위약 책임 문제로 넘어감 |
집값이 오르는 시기에 집주인이 “가계약금 돌려줄 테니 없던 일로 하자”고 하는 경우가 전형적인데, 계약 성립이 인정되는 상황이라면 원금 반환이 아니라 배액상환을 요구할 수 있습니다.
한 가지 쟁점이 더 있습니다. 해약금의 기준이 실제 보낸 가계약금이냐, 약정한 계약금 전체냐인데, 약정 계약금(통상 매매가의 10%) 중 일부만 가계약금으로 보낸 상태라면 법원이 약정 계약금 전체를 기준으로 포기·배액상환액을 판단한 사례들이 있어 다툼의 여지가 큽니다. 이 부분 때문에라도 아래의 “문자 남기기”가 중요해요.
분쟁을 예방하는 송금 전 문자 한 통
가계약금 분쟁의 증거는 대부분 문자와 카카오톡입니다. 송금 전에 어느 한 문장을 남기느냐로 결과가 갈립니다.
돌려받는 쪽으로 열어두고 싶다면 (매수인 관점):
“본계약 체결 전이므로, 본계약이 체결되지 않을 경우 가계약금 ○○○만원은 전액 반환하는 조건입니다.”
이런 반환 약정이 확인되면 계약 성립 여부와 무관하게 약정이 우선합니다. 민법 565조는 “당사자간 다른 약정이 없는 한” 적용되는 규정이기 때문입니다.
거래를 묶어두고 싶다면 (매도인 관점 또는 확실히 사고 싶은 매수인):
“가계약금 ○○○만원은 계약금(매매대금의 10%, ○○○○만원)의 일부이며, 매수인이 해제 시 계약금 상당액을 포기하고 매도인 해제 시 배액을 상환한다.”
목적물 주소·매매가·잔금 일정까지 문자에 담기면 계약 성립의 증거가 탄탄해집니다. 어느 쪽이든 중개사를 통해 양쪽이 같은 내용을 확인하게 하는 것이 최선입니다.
전세·월세 가계약금도 같은 원리입니다
임대차도 마찬가지예요. 어느 집을 보증금·월세 얼마에, 언제 입주하는지가 특정되고 합의됐다면 임대차계약 성립으로 평가될 수 있고, 세입자가 변심하면 가계약금을 잃을 수 있습니다. 반대로 조건 협의 단계였다면 반환 대상입니다.
전세는 특히 가계약 전에 확인할 것이 많습니다. 등기부의 근저당·선순위 관계를 보지 않고 가계약금부터 보내면, 나중에 위험을 발견해도 “매수인 변심”으로 몰려 돈이 묶일 수 있어요. 등기부등본 보는 법과 전세 계약 연장·갱신 정리를 가계약 전에 먼저 확인하세요. 월세라면 월세 계약 체크리스트가 같은 역할을 합니다.
못 돌려받고 있다면 — 실전 대응 순서
- 증거 정리: 조건이 확정되지 않았다는 정황(협의 중이던 문자·통화 녹음), 또는 반환 약정 문자를 시간순으로 정리합니다. 중개사의 확인도 중요한 증거입니다.
- 내용증명 발송: 반환 근거와 기한(통상 7일 안팎)을 명시해 공식적으로 요구합니다. 이 단계에서 해결되는 경우가 많습니다.
- 지급명령 또는 소액사건 소송: 가계약금은 대부분 3,000만원 이하라 소액사건 절차로 다툴 수 있습니다. 상대방이 다투지 않을 것 같으면 비용이 적은 지급명령이 효율적입니다.
- 금액이 크거나 애매하면 변호사 상담: “계약 성립 여부”는 사실관계 평가의 문제라, 문자 기록이 애매하면 전문가 판단이 필요합니다.
마무리 — 세 문장으로 요약하면
① 가계약금의 운명은 핵심 조건(목적물·대금)이 확정·합의됐는지로 갈립니다 — 됐으면 해약금(포기/배액상환), 안 됐으면 반환. ② 송금 전 문자 한 통 (“본계약 불성립 시 전액 반환”)이 수백만 원을 지킵니다. ③ 집주인이 깨면 배액상환을 요구할 수 있다는 것도 잊지 마세요. 매매 전체 절차에서 가계약이 어디에 위치하는지는 아파트 매수 절차 가이드에서 확인할 수 있습니다.