전세 계약 만기가 다가오면 고민이 시작돼요. 계속 살고 싶은데 보증금을 올려달라고 하면 어떡하지? 집주인이 나가라고 하면? 이런 상황에서 어떤 선택지가 있는지 알아야 대응할 수 있어요.

전세 계약을 연장하는 방법은 크게 3가지예요. 각각의 차이점과 절차를 정리했어요.

3가지 갱신 방법 한눈에 비교

구분계약갱신청구권묵시적갱신합의갱신
근거주택임대차보호법 제6조의3주택임대차보호법 제6조당사자 간 합의
횟수1회만 가능제한 없음제한 없음
보증금 인상5% 이내 제한인상 불가 (동일 조건)제한 없음 (자유 협의)
계약 기간2년2년자유 협의
임차인 중도해지불가 (원칙)가능 (3개월 후)약정에 따름
임대인 거절법정 사유만 가능거절 불가합의 불성립 시 종료

이 표만 봐도 감이 오실 거예요. 하나씩 자세히 살펴볼게요.

계약갱신청구권

이게 뭔가요?

2020년 7월 시행된 제도로, 세입자가 집주인에게 “계약을 연장해달라”고 요구할 수 있는 권리예요. 집주인은 법에서 정한 거절 사유가 아니면 거부할 수 없어요.

항목내용
행사 횟수1회만 가능
행사 시기만기 6개월 전 ~ 2개월 전
연장 기간2년
보증금 인상 상한기존 보증금의 5% 이내

행사 방법

  1. 만기 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 집주인에게 갱신 의사를 전달해요
  2. 서면 (내용증명, 문자, 카톡 등)으로 보내는 게 좋아요 (나중에 입증용)
  3. 집주인이 법정 사유 없이 거절하면 거절이 무효예요

시기를 놓치면 안 돼요. 만기 2개월 전까지 행사하지 않으면 권리를 잃을 수 있어요.

5% 상한이란?

계약갱신청구권을 행사하면 집주인이 보증금을 올리더라도 기존 보증금의 5%를 넘길 수 없어요.

기존 보증금최대 인상액인상 후 보증금
2억 원1,000만 원2억 1,000만 원
3억 원1,500만 원3억 1,500만 원
5억 원2,500만 원5억 2,500만 원

시세가 아무리 올라도 5%를 넘길 수 없으니까, 전세 시세가 많이 오른 상황에서는 세입자한테 유리한 제도예요.

보증금과 월세가 함께 있는 반전세라면 환산보증금으로 합쳐서 5%를 따져야 해서 계산이 조금 복잡해요. 임대료 인상률 계산기에 현재 조건을 넣으면 인상 한도와 제시받은 금액의 초과 여부를 바로 확인할 수 있어요.

주의할 점

  • 갱신청구권을 쓰면 2년간 중도해지가 안 돼요 (원칙적으로)
  • 1회만 쓸 수 있으니까, 언제 쓸지 전략적으로 판단해야 해요
  • 전세 시세가 하락할 때는 오히려 합의갱신이 유리할 수 있어요

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 8가지 사유

계약갱신청구권을 행사해도 아래 사유에 해당하면 집주인이 거절할 수 있어요.

#거절 사유설명
12기 차임 연체월세를 2개월분 이상 밀린 경우
2무단 전대집주인 동의 없이 다른 사람에게 빌려준 경우
3파손·훼손세입자 잘못으로 집을 크게 망가뜨린 경우
4동의 아래 철거·재건축세입자가 동의한 철거나 재건축
5상당한 보상 제공집주인이 적절한 보상을 한 경우
6임대인 실거주집주인 본인이나 직계존비속이 실제로 거주
7거짓·부정한 방법으로 계약허위 정보로 계약한 경우
8합의 위반갱신 조건에 대한 합의를 어긴 경우

이 중에서 가장 많이 문제되는 게 6번 실거주예요.

실거주 거절 시 허위면 어떻게 되나요?

집주인이 “내가 살겠다”고 해서 세입자를 내보내놓고 실제로는 다른 사람에게 전세를 놓으면, 손해배상 책임이 있어요.

배상 기준금액
방법 1갱신 거절 당시 월차임의 3개월분
방법 2갱신 거절로 인한 임대료 차액의 2년분

둘 중 큰 금액으로 배상해야 해요. 그래서 집주인도 실거주 사유를 함부로 쓸 수 없어요.

묵시적갱신

이게 뭔가요?

만기가 됐는데 양쪽 다 아무 말 안 하면 이전과 같은 조건으로 계약이 자동 연장되는 거예요.

항목내용
발생 조건만기 6개월 전 ~ 2개월 전에 양쪽 모두 갱신 거절·변경 통보를 안 한 경우
연장 기간2년
보증금이전과 동일 (인상 불가)
임차인 해지언제든 가능 (통보 후 3개월 뒤 효력)

묵시적갱신의 가장 큰 장점

세입자가 언제든지 중도해지할 수 있어요. 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료돼요.

계약갱신청구권은 2년을 채워야 하지만, 묵시적갱신은 중도해지가 자유로워요. 이게 가장 큰 차이예요.

주의할 점

  • 보증금을 올릴 수 없어요 (동일 조건이니까)
  • 집주인도 세입자한테 정당한 사유 없이 퇴거를 요구할 수 없어요
  • 묵시적갱신이 되면 갱신청구권을 쓴 것으로 치지 않아요 (별개 제도)

합의갱신

이게 뭔가요?

집주인과 세입자가 직접 협의해서 새로운 조건으로 계약을 연장하는 거예요. 법적 제한이 거의 없어서 보증금, 기간, 조건을 자유롭게 정할 수 있어요.

항목내용
보증금 인상제한 없음 (시세 반영 가능)
계약 기간자유 협의 (1년, 2년, 3년 등)
중도해지약정에 따름
갱신청구권소진되지 않음 (합의갱신은 별개)

합의갱신이 유리한 경우

  • 전세 시세가 하락해서 보증금을 낮추고 싶을 때
  • 갱신청구권을 아껴두고 싶을 때
  • 계약 조건을 변경하고 싶을 때 (기간, 특약 등)

주의할 점

  • 합의갱신은 5% 상한이 적용되지 않아요 (집주인이 시세대로 올릴 수 있음)
  • 계약서를 새로 작성하는 게 안전해요
  • 보증금이 올랐다면 확정일자를 다시 받아야 해요

보증금 인상 시 꼭 할 일

갱신이든 재계약이든, 보증금이 올랐다면 아래 절차를 꼭 밟으세요.

할 일기한이유
확정일자 재취득계약 변경 즉시증액분에 대한 우선변제권 확보
전월세 신고변경일로부터 30일 이내미신고 시 과태료 (최대 30만 원)
보증보험 변경보증금 변경 즉시보증금 전액 보호를 위해

확정일자를 다시 안 받으면, 올라간 보증금만큼은 경매에서 보호를 못 받아요. 이게 정말 중요한데 모르는 분들이 많아요.

전월세 신고는 주민센터나 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로 할 수 있어요.

만기 전 타임라인

계약 만기가 다가올 때 언제 뭘 해야 하는지 시간순으로 정리했어요.

시점할 일비고
만기 6개월 전연장 여부 결정 시작전세 시세 확인, 갱신 방법 비교
만기 6개월 전 ~ 4개월 전갱신청구권 행사 (연장할 경우)서면으로 통보, 증거 보관
만기 4개월 전합의갱신 협의 (조건 변경 시)보증금, 기간 등 협의
만기 2개월 전갱신청구권 행사 마감이 시점 넘기면 행사 불가
만기 2개월 전 ~ 만기이사 준비 (퇴거할 경우)새 집 계약, 이사업체 예약
만기일갱신 확정 또는 퇴거보증금 정산, 인도
갱신 후 30일 이내전월세 신고 (보증금 변경 시)과태료 주의

핵심은 만기 6개월 전부터 준비하는 거예요. 2개월 전까지 아무것도 안 하면 묵시적갱신이 되는데, 그게 본인한테 유리한 건지 불리한 건지 미리 판단해야 해요.

어떤 방법을 선택해야 할까?

상황별로 유리한 방법이 달라요.

상황추천 방법이유
전세 시세가 많이 올랐을 때갱신청구권5% 상한으로 보증금 인상 제한
전세 시세가 하락했을 때합의갱신보증금을 시세에 맞게 낮출 수 있음
언제 이사할지 모를 때묵시적갱신3개월 후 자유롭게 해지 가능
갱신청구권을 아끼고 싶을 때합의갱신갱신청구권 소진 안 됨
아무 연락 없이 만기가 됐을 때묵시적갱신 (자동)양쪽 통보 없으면 자동 적용

마무리

전세 계약 만기가 다가오면 무조건 6개월 전부터 준비하세요. 갱신청구권은 1회뿐이니까 신중하게 쓰고, 보증금이 변경되면 확정일자와 전월세 신고를 꼭 챙기세요.

어떤 방법이 유리한지는 전세 시세, 거주 계획, 갱신청구권 사용 여부에 따라 달라지니까, 본인 상황에 맞게 판단하는 게 중요해요.

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