계약서 본문은 정해진 양식대로 쓰면 되는데, 진짜 중요한 건 특약사항이에요. 여기에 뭘 쓰느냐에 따라 보증금을 지킬 수도 있고 날릴 수도 있거든요.
세입자 입장에서 꼭 넣어야 할 문구, 임대인도 알아두면 좋은 특약, 법적으로 무효인 조항까지 한번에 정리했어요.
특약사항이 뭔가요?
특약사항은 계약서 본문에 없는 추가 합의 내용을 적는 거예요. “특별한 약정”의 줄임말이에요.
예를 들어 “도배 새로 해주기로 했다”, “전세 대출 안 되면 계약 취소하기로 했다” 같은 건 계약서 본문에 칸이 없잖아요. 이런 걸 특약란에 적어두는 거예요.
중요한 건 이거예요.
- 구두 약속은 법적 효력이 거의 없어요 (입증이 안 되니까)
- 서면으로 적고 양쪽이 서명해야 계약의 일부로 인정돼요
- 다만 주택임대차보호법을 위반하는 특약은 아무리 써놔도 무효예요
그러니까 중개사가 “말로 약속하면 된다”고 해도, 꼭 특약란에 적으세요.
세입자가 꼭 넣어야 할 특약 8가지
1. 권리관계 유지
이게 가장 중요해요. 계약 후 잔금 치르기 전에 집주인이 근저당을 추가로 설정하면, 나중에 경매에서 보증금을 못 돌려받을 수 있거든요.
“계약 당시의 등기부상 권리관계를 잔금일 익일까지 유지하고, 이를 위반 시 계약을 무효로 하며 계약금 전액을 즉시 반환한다.”
확정일자는 받은 다음 날 0시부터 효력이 생기기 때문에, “잔금일 익일까지”라고 쓰는 게 핵심이에요.
2. 근저당 추가 설정 금지
1번과 비슷하지만, 계약 기간 전체를 커버하는 거예요.
“임대인은 계약 시점부터 계약 만료 시까지 해당 부동산에 근저당권 및 기타 제한물권을 설정하지 아니한다.”
계약 중간에 집주인이 대출을 받아서 근저당을 걸면 보증금이 위험해질 수 있어요. 이 특약이 있으면 그걸 사전에 막을 수 있어요.
3. 전세자금 대출 불가 시 계약 무효
전세 대출을 받으려고 했는데, 집 문제(과도한 근저당, 불법 건축물 등)로 대출이 안 나오는 경우가 있어요. 이 특약이 없으면 계약금을 날릴 수 있어요.
“임차인의 귀책사유 없이 전세자금대출이 승인되지 않을 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.”
“임차인의 귀책사유 없이”를 꼭 넣으세요. 임차인 신용 문제로 대출이 안 된 건 임대인 책임이 아니니까요.
4. 보증보험 가입 협조
전세보증금반환보증(HUG·SGI·HF)에 가입하려면 임대인 협조가 필요한 경우가 있어요. 미리 특약으로 넣어두면 나중에 거부당하는 걸 막을 수 있어요.
“임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입 절차에 적극 협조한다. 임대인 또는 주택 사유로 보증 가입이 불가한 경우, 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다.”
5. 세금 체납 없음 확인
집주인이 세금을 체납하고 있으면, 경매 시 국세·지방세가 보증금보다 먼저 빠져나가요. 보증금을 돌려받지 못하는 원인 중 하나예요.
“임대인은 국세 및 지방세 체납이 없음을 확인하며, 체납 사실 발견 시 잔금일 이전까지 전액 상환한다. 이를 이행하지 않을 경우 계약을 해지하고 계약금을 즉시 반환한다.”
계약 전에 집주인한테 납세증명서를 요청하는 것도 좋은 방법이에요.
6. 임차 기간 중 매매 시 고지 의무
전세 기간 중에 집주인이 집을 팔아버리는 건 전세사기의 대표적 수법이에요.
“임대인은 임차 기간 중 해당 부동산의 매매가 이루어질 경우, 임차인에게 즉시 고지한다.”
새 집주인이 보증금을 돌려줄 능력이 없으면 문제가 되니까, 최소한 알 권리는 확보해두는 거예요.
7. 시설물 수리비 분담
살다 보면 보일러가 고장나거나 수도가 새는 경우가 있는데, 누가 수리비를 낼지 미리 정해둬야 해요.
“임차인의 귀책사유 없는 주택 시설물(보일러, 수도, 배수, 전기 등)의 노후·고장에 따른 수리비용은 임대인이 부담한다. 소모품(전구, 필터 등) 교체는 임차인이 부담한다.”
이 특약이 없으면 “원래 세입자가 고쳐야 하는 거다”라고 우기는 집주인도 있어요.
8. 보증금 반환 시기
계약 만료됐는데 “다음 세입자 들어와야 돌려준다”고 버티는 경우가 많아요.
“임대인은 계약 만료일에 임차인의 입주 여부와 관계없이 보증금 전액을 즉시 반환한다.”
이 문구가 있으면 보증금 반환을 미루는 걸 법적으로 막을 수 있어요.
한눈에 보는 세입자 필수 특약
| # | 특약 | 핵심 |
|---|---|---|
| 1 | 권리관계 유지 | 잔금일 익일까지 등기 변동 없을 것 |
| 2 | 근저당 추가 금지 | 계약 기간 중 담보권 설정 금지 |
| 3 | 대출 불가 시 무효 | 임차인 귀책 아니면 계약금 반환 |
| 4 | 보증보험 협조 | HUG·SGI 가입에 임대인 협조 |
| 5 | 세금 체납 확인 | 체납 발견 시 계약 해지 가능 |
| 6 | 매매 시 고지 | 임차 중 매매 시 즉시 알려줄 것 |
| 7 | 수리비 분담 | 노후 고장은 임대인, 소모품은 임차인 |
| 8 | 보증금 즉시 반환 | 만료일에 바로 돌려줄 것 |
임대인이 알아두면 좋은 특약
세입자만 특약이 필요한 건 아니에요. 임대인도 자기 권리를 보호하려면 아래 특약을 넣어두는 게 좋아요.
| 항목 | 예문 |
|---|---|
| 원상복구 | ”임차인은 계약 만료 시 훼손·파손된 부분을 원상 복구하여 반환한다” |
| 연체이자 | ”지체된 차임에 대해 연 ○%의 이자를 가산하고, 보증금에서 공제할 수 있다” |
| 중도 퇴실 | ”계약 만료 전 중도 퇴실 시 임차인이 중개수수료를 부담하고, 보증금은 다음 세입자 잔금 시 반환한다” |
| 전대 금지 | ”임대인의 동의 없이 전대 또는 임차권 양도를 할 수 없다” |
| 구조 변경 금지 | ”임대인의 서면 동의 없이 주택의 구조를 변경할 수 없다” |
이런 특약은 써도 무효예요
특약이라고 다 효력이 있는 건 아니에요. 주택임대차보호법에 위반되는 특약은 아무리 서명했어도 무효예요.
| 무효 특약 | 이유 |
|---|---|
| ”계약 기간 1년, 1년 후 퇴거” | 주임법상 최소 거주 기간은 2년 |
| ”보증금 반환을 거부할 수 있다” | 임차인의 보증금 반환 청구권은 법으로 보장 |
| ”임차인은 계약갱신청구권을 포기한다” | 강행규정 위반으로 무효 |
| ”묵시적 갱신을 하지 않기로 한다” | 주임법상 보장된 권리 포기 불가 |
핵심 원칙은 이거예요. 임차인에게 일방적으로 불리한 특약은 무효지만, 임차인에게 유리한 특약은 유효해요.
특약 작성할 때 주의할 점
- 구두 약속은 효력 없어요 - 반드시 계약서 특약란에 서면 기재
- 구체적으로 쓰세요 - “수리해준다” ❌ → “잔금일 전까지 보일러 교체 완료한다” ✅
- 금액·날짜·조건을 명시하세요 - 모호하면 분쟁 소지
- 양쪽 서명·날인 필수 - 한쪽만 서명하면 효력 없음
- 특약이 많으면 별지 작성 - 계약서 특약란이 좁으면 별지에 쓰고 양쪽 서명
특약란이 비어 있는 계약서는 위험해요. 중개사가 “다 표준이라 특약 안 써도 된다”고 해도, 본인이 직접 챙기세요.
계약 전 체크리스트
특약 쓰기 전에 먼저 확인해야 할 것들이에요.
| 확인 항목 | 방법 |
|---|---|
| 등기부등본 | 인터넷등기소에서 열람 (계약 당일 다시 확인) |
| 건축물대장 | 정부24에서 발급 (불법 건축물 여부) |
| 납세증명서 | 임대인에게 요청 (세금 체납 여부) |
| 전입세대열람 | 주민센터에서 발급 (선순위 임차인 확인) |
등기부등본은 계약금 직전, 잔금 직전 최소 2번은 확인하세요. 그 사이에 근저당이 추가될 수 있거든요.
마무리
전월세 계약서 특약은 보증금을 지키는 안전장치예요. 특히 전세 대출 특약, 권리관계 유지, 보증금 반환 시기는 빠뜨리면 나중에 큰 문제가 될 수 있어요.
중개사가 알아서 해줄 거라고 기대하지 말고, 직접 특약 문구를 준비해서 계약 현장에 가세요.
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