계약 끝났는데 집주인이 전세금을 안 돌려줘요. 연락해도 “다음 세입자 들어오면 준다”, “지금 돈이 없다”만 반복하고. 이런 상황, 생각보다 많은 분들이 겪고 있어요.
걱정하지 마세요. 법에서 보호해주는 절차가 있고, 순서대로만 밟으면 돌려받을 수 있습니다. 핵심은 빠르게 움직이는 것이에요.
먼저, 계약 만료 전에 해야 할 일
전세금 반환 문제는 사실 계약이 끝나기 전부터 준비해야 안전해요.
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 “계약을 갱신하지 않겠다”고 통보해야 합니다. 이 기간을 놓치면 계약이 자동 갱신(묵시적 갱신)될 수 있어요.
통보는 문자나 카카오톡으로도 가능하지만, 나중에 분쟁이 생길 수 있으니 내용증명으로 보내는 게 확실합니다.
계약 만료 2개월 전까지 갱신거절 통보를 하지 않으면, 전 계약과 동일한 조건으로 2년간 자동 연장됩니다 (주택임대차보호법 제6조).
계약 끝났는데 안 돌려줄 때, 이 순서대로
내용증명 발송
가장 먼저 할 일은 내용증명(내용증명우편) 을 보내는 거예요. 어렵게 생각할 필요 없어요. “보증금 돌려달라”는 내용을 공식적으로 기록에 남기는 겁니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 발송 방법 | 우체국 방문 또는 인터넷우체국(epost.go.kr) 전자발송 |
| 비용 | 약 5,000 ~ 1만원 |
| 필요 부수 | 3부 (발송인, 수신인, 우체국 보관용) |
| 효과 | 법적 분쟁 시 증거 자료로 활용 |
내용증명 자체에 법적 강제력은 없지만, “나는 공식적으로 요구했다”는 증거가 돼요. 소송까지 갔을 때 유리하게 작용하고, 집주인 입장에서도 심리적으로 압박이 됩니다.
임차권등기명령 신청
문제는 이사를 가야 할 때예요. 전입신고를 빼면 대항력과 우선변제권이 사라지거든요. 이때 필요한 게 임차권등기명령입니다. 신청 자격과 절차, 비용은 임차권등기명령 완벽 가이드에 따로 정리해두었습니다.
관할 법원에 신청하면 됩니다. 비용은 등록면허세와 수수료 합쳐서 수만 원 수준이고, 보통 1 ~ 2주면 처리돼요.
임차권등기가 완료되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 즉, 집주인이 집을 팔거나 경매에 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 권리가 살아있어요.
신청에 필요한 서류는 이렇습니다.
- 임대차계약서 사본
- 계약이 끝났음을 증명하는 서류 (내용증명 등)
- 주민등록등본
- 건물 등기사항증명서
지급명령 신청 또는 보증금반환소송
내용증명 보내고, 임차권등기도 했는데 여전히 안 돌려주면? 이제 법원의 힘을 빌려야 합니다. 방법은 두 가지예요.
지급명령 신청은 간단하고 빨라요. 법원에 “이 돈 돌려받게 해주세요”라고 서면으로 신청하면, 집주인이 2주 내에 이의를 제기하지 않으면 확정됩니다. 비용도 소송의 1/10 수준이에요.
보증금반환소송은 집주인이 지급명령에 이의를 제기했을 때 진행합니다. 시간은 좀 더 걸리지만(보통 3 ~ 6개월), 법원 판결을 받으면 강제집행이 가능해요. 집주인 재산을 압류해서 돈을 받을 수 있습니다.
| 구분 | 지급명령 | 보증금반환소송 |
|---|---|---|
| 소요 기간 | 약 2 ~ 4주 | 3 ~ 6개월 |
| 비용 | 소송의 약 1/10 | 인지대 + 송달료 (10 ~ 30만원) |
| 장점 | 빠르고 저렴 | 강제집행 가능 |
| 단점 | 이의 제기 시 소송 전환 | 시간과 비용 소요 |
보증금 5,000만원 이하인 경우 소액사건심판으로 진행되어 더 빠르게 처리됩니다. 변호사 없이 본인이 직접 소송하는 것도 가능해요.
전세보증보험 가입했다면? 훨씬 간단해요
HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF(한국주택금융공사) 전세보증보험에 가입한 분이라면 소송까지 갈 필요가 없는 경우가 많아요.
계약 만료 후 보증금을 못 돌려받으면, 보증기관에 보증사고 접수를 합니다. 보증기관이 확인 절차를 거쳐 세입자에게 보증금을 대신 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 행사해요.
처리 기간은 기관마다 다르지만 보통 1 ~ 2개월 정도 걸립니다. 소송보다 훨씬 빠르죠.
다만, 보증보험도 모든 경우에 100% 보상되는 건 아니에요. 보증한도 초과분이나 가입 조건을 충족하지 못한 경우에는 일부만 받을 수도 있으니, 가입할 때 약관을 꼭 확인하세요.
무료 법률 도움받을 수 있는 곳
혼자서 하기 막막하다면, 무료로 도움받을 수 있는 곳이 있습니다.
| 기관 | 대상 | 연락처 |
|---|---|---|
| 대한법률구조공단 | 월 소득 400만원 이하 등 | 국번 없이 132 |
| 법률홈닥터 | 주민등록상 거주지 기준 | lhd.or.kr |
| 대한법률구조재단 | 저소득층, 장애인 등 | 02-3482-0120 |
특히 대한법률구조공단은 소송 비용까지 지원해주는 경우도 있어요. 소득 기준을 충족하면 변호사 선임 비용 걱정 없이 소송을 진행할 수 있습니다.
정리하면 이래요
전세금 반환은 순서가 중요합니다. 당황하지 말고 차근차근 진행하세요.
- 계약 만료 전 갱신거절 통보 (6 ~ 2개월 전)
- 만료 후 미반환 시 내용증명 발송
- 이사해야 하면 임차권등기명령 신청
- 그래도 안 주면 지급명령 → 소송 → 강제집행
- 보증보험 가입자는 보증사고 접수로 해결
가장 좋은 건 처음부터 전세보증보험에 가입하는 거예요. 보험료 부담이 있지만, 보증금 전액을 날릴 수 있는 위험에 비하면 보험료는 정말 아깝지 않은 투자입니다.