아파트 투자 경험만 있는 상태에서 꼬마빌딩(중소형 상업용 건물) 매물을 보면, 익숙한 숫자 감각이 전부 어긋납니다. 취득세부터 다릅니다 — 4.6%. 그리고 아파트에는 없던 항목이 등장합니다 — 건물분 부가가치세 10%. 이 두 숫자를 모르고 잔금 계획을 짜면 계약 후에 수천만원이 비게 됩니다.
아파트와 다른 세금 구조
| 항목 | 주택(아파트) | 꼬마빌딩(상업용) |
|---|---|---|
| 취득세 | 1~3% (1주택 기준) | 4.6% (4% + 교육세 0.4% + 농특세 0.2%) |
| 부가세 | 없음 (개인 간 주택) | 건물분 10% 발생 |
| 매수 주체 | 개인 일반적 | 개인 vs 법인 — 법인은 중과 가능 |
- 10억짜리 건물이면 취득세만 4,600만원입니다. 아파트 감각(1.1%)으로 잡으면 3,500만원이 빕니다.
- 법인 매수는 과밀억제권역 내 설립 5년 이내 법인 등 요건에 따라 취득세가 중과될 수 있어요. “법인이 유리하다”는 통설은 조건부입니다 — 매수 주체 결정 전에 세무 검토가 먼저입니다.
건물분 부가세 — 계약서 한 줄이 수천만원
상업용 건물은 토지분(면세)과 달리 건물분에 부가세 10% 가 붙습니다. 반드시 확인할 것:
- 매매가가 부가세 포함인지 별도인지 — 계약서에 명시
- 별도라면 잔금일 필요 자금에 부가세를 얹어 계산 (환급은 몇 달 뒤)
- 임대업을 그대로 승계하는 거래라면 포괄양수도 계약 으로 부가세 수수 생략 가능 — 요건과 리스크는 별도 글에서 정리했습니다
수익률 — 광고 수치는 표면입니다
실제 판단 공식은 이것 하나입니다.
실질수익률 = (연 임대료 − 관리비용 − 대출이자 − 세금·보험) ÷ (매매가 − 임차보증금) × 100
- 공실률을 0으로 두지 마세요 — 1층 상가도 몇 달 비는 시대입니다
- 재산세·건물 수선비(엘리베이터·방수·설비)가 상업용은 체감상 큽니다
- 표면수익률 광고보다 실질은 통상 1~2%p 낮게 나옵니다 — 계산 틀은 상가 임대수익률 글에 정리해 뒀습니다
실사 서류 5종 — 이것만은 직접
- 등기부등본 — 근저당·가압류 등 권리관계 (보는 법)
- 건축물대장 — 위반건축물 여부·용도·면적 (확인법) — 위반건축물 이행강제금은 매수인에게 승계됩니다
- 토지이용계획확인원 — 용도지역·규제 (보는 법)
- 임대차계약서 전부 — 보증금 총액·만기 분포·연체 이력
- 매매계약서 부가세 조항 — 포함/별도/포괄양수도
임대 개시 후의 세금은 임대소득세, 취득 단계 계산은 취득세 가이드에서 이어집니다. 경매로 상업용 건물을 노린다면 경락잔금대출의 한도 구조부터 확인하세요.