전월세 계약을 갱신할 때가 되면 임대인도 임차인도 같은 것을 검색합니다. “임대료를 최대 얼마까지 올릴 수 있나?” 이때 기준이 되는 도구가 국토교통부 임대등록시스템, 즉 렌트홈(renthome.go.kr)의 임대료 인상률 계산기입니다.
그런데 막상 열어 보면 임대보증금, 월 임대료, 월차임전환시산정률, 한국은행기준금리 같은 항목이 나와서 어디에 뭘 넣어야 할지 헷갈립니다. 이 글에서 실제 화면 기준 사용법과 계산 원리, 그리고 계산 후에 해야 하는 변경신고까지 한 번에 정리합니다.
렌트홈 계산기, 누가 쓰는 건가요
렌트홈은 국토교통부가 운영하는 임대등록시스템입니다. 등록임대사업자의 등록·신고 업무가 본래 기능이지만, 임대료 계산기는 로그인 없이 누구나 쓸 수 있습니다.
계산기 화면에는 “「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조에 의한 임대료의 증액비율을 산출하기 위한 용도”라고 안내되어 있습니다. 즉 1차 대상은 등록임대사업자입니다. 다만 계산 방식(환산보증금 5%)은 일반 임대차의 갱신 5% 상한을 따질 때도 동일하게 통용되기 때문에, 미등록 임대인과 임차인도 참고용으로 널리 씁니다.
먼저 구분 — 내 계약에 적용되는 5%는 어느 법인가
같은 “5%“라도 근거와 적용 범위가 다릅니다. 이 구분이 이 글에서 가장 중요합니다.
| 구분 | 등록임대주택 | 일반 임대차 (미등록) |
|---|---|---|
| 근거 | 민간임대주택특별법 제44조 | 주택임대차보호법 제7조 |
| 상한 | 5% 범위 내 (대통령령 비율) | 갱신 시 5% 초과 금지 |
| 적용 시점 | 임대사업자가 증액을 청구할 때 | 계약갱신요구권 행사 등 갱신 계약 |
| 재증액 제한 | 증액 후 1년 이내 재증액 금지 | 증액 후 1년 이내 금지 |
| 새 임차인과 신규 계약 | 임차인이 바뀌어도 5% 적용 (직전 증액 1년 이내면 불가) | 상한 없음 (신규 계약은 자유) |
핵심 차이는 마지막 줄입니다. 일반 임대차는 세입자가 바뀌는 신규 계약이면 상한이 없지만, 등록임대주택은 임차인이 바뀌어도 5% 상한과 1년 제한이 그대로 따라붙습니다.
100세대 이상 민간임대주택 단지는 5%가 아니라 주거비 물가지수 등을 반영한 별도 증액 기준이 적용됩니다. 렌트홈 공지사항의 “100세대 이상 민간임대주택 임대료 증액기준 안내”를 확인하세요.
렌트홈 계산기 사용법 — 실제 화면 순서대로
- renthome.go.kr 접속 → 메인 상단 메뉴에서 “임대료인상률계산” 클릭 (새 창 팝업)
- 변경 전 칸에 현재 임대보증금과 월 임대료 입력
- “인상률 적용”에 체크하고 인상률 칸에 5 입력
- 계산하기 클릭 → 변경 후 임대보증금·월 임대료가 자동으로 계산됩니다
월차임전환시산정률(2%)과 한국은행기준금리는 기본값이 채워져 있고, 화면 아래에 기준금리 변동 이력 표까지 함께 나오니 보통은 건드릴 필요가 없습니다. 다만 금통위 직후에는 반영에 시차가 있을 수 있으니, 기본값이 최신 기준금리(2026년 8월 27일 인상 후 3.00%)인지 한 번 확인하고 쓰는 편이 안전합니다.
사용 모드가 두 가지라는 점만 기억하면 됩니다.
| 모드 | 용도 | 사용법 |
|---|---|---|
| 인상률 적용 체크 | ”5% 올리면 얼마까지 가능?” — 한도 계산 | 변경 전 금액 + 인상률 입력 → 변경 후 금액 자동 산출 |
| 체크 해제 | ”제시받은 금액이 5% 이내인가?” — 검증 | 변경 전·후 금액을 모두 입력 → 인상률(%) 산출 |
임차인이라면 두 번째 모드가 유용합니다. 집주인이 제시한 새 보증금·월세를 넣어 보면 몇 % 인상인지 바로 나옵니다.
계산 원리 — 보증금과 월세를 “환산보증금” 하나로 합칩니다
렌트홈 계산기 화면에 산식이 그대로 적혀 있습니다.
임대료 인상률 = (변경 후 환산보증금 − 변경 전 환산보증금) ÷ 변경 전 환산보증금 × 100
환산보증금 = 임대보증금 + (월 임대료 × 12) ÷ 5.0%
여기서 5.0%는 월차임 전환율로, 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 한국은행 기준금리(3.00%, 2026년 8월 27일부터) + 2%p로 정해집니다. 기준금리가 바뀌면 이 숫자도 바뀝니다.
예시 — 보증금 5,000만원·월세 50만원, 5% 인상 한도
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 현재 환산보증금 | 5,000만 + (50만 × 12) ÷ 5.0% | 170,000,000원 |
| 5% 인상 후 환산보증금 | 170,000,000 × 1.05 | 178,500,000원 |
| 보증금을 그대로 두는 경우 월세 한도 | (178,500,000 − 5,000만) × 5.0% ÷ 12 | 월 535,417원 |
전세라면 간단합니다. 보증금 3억원짜리 전세는 5% 인상 시 3억 1,500만원 (+1,500만원)이 한도입니다.
월세에 그냥 5%를 곱하면 왜 안 되나요
위 예시에서 월세 50만원에 단순히 5%를 곱하면 52만 5,000원입니다. 그런데 법정 한도는 53만 5,417원으로 더 높게 나옵니다. 보증금 5,000만원 몫의 인상 여력(5,000만 × 5% = 250만원)까지 환산보증금에 합산된 뒤 월세 쪽으로 배분될 수 있기 때문입니다.
반대로 임차인 입장에서 검증할 때도 같은 원리가 작동합니다. 보증금 5,000만원은 그대로 두고 월세를 50만원에서 55만원으로 올려 달라는 제안을 받았다면, 월세 기준으로는 10% 인상이지만 환산보증금 기준으로는 7.06% 인상이라 어느 쪽으로 계산해도 5%를 초과합니다. 렌트홈 계산기의 검증 모드(체크 해제)에 넣어 보면 바로 확인됩니다.
저희 사이트의 임대료 인상률 5% 계산기도 렌트홈과 같은 환산보증금 방식으로 계산하면서, 제시받은 금액의 상한 초과 여부 검증까지 한 화면에서 할 수 있게 만들어 두었습니다.
계산이 끝났다면 — 등록임대사업자는 변경신고까지
등록임대사업자는 임대료를 올려 계약을 갱신했다면 계산으로 끝나지 않습니다. 임대차계약 변경신고가 법적 의무입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 근거 | 민간임대주택특별법 제46조 (임대차계약 신고) |
| 기한 | 계약 체결일 또는 변경일부터 3개월 이내 |
| 방법 | 렌트홈 온라인 신고 또는 시·군·구청 방문 |
| 미신고·거짓 신고 | 1천만원 이하 과태료 |
| 100세대 이상 공동주택 | 변경신고를 변경예정일 1개월 전까지 (사전 신고) |
렌트홈에서 임대료 계산과 변경신고를 이어서 처리할 수 있으니, 계산기로 한도를 확인하고 표준임대차계약서를 갱신한 뒤 바로 신고까지 마치는 흐름이 깔끔합니다. 임대사업자 등록 자체의 장단점은 임대사업자 등록 장단점 총정리에서 다뤘습니다.
참고로 이 신고는 등록임대사업자의 의무이고, 이와 별개로 보증금 6,000만원 또는 월세 30만원을 초과하는 임대차계약은 주택 임대차 신고제(전월세 신고제) 대상이 됩니다. 두 제도의 관계는 전월세 신고제 총정리를 참고하세요.
자주 틀리는 부분 3가지
- “1년 제한”은 임차인이 바뀌어도 적용됩니다 (등록임대). 직전 증액 후 1년이 지나지 않았다면 새 임차인과의 계약에서도 올릴 수 없습니다.
- 전환율은 고정값이 아닙니다. 기준금리 + 2%p라서 금리가 움직이면 환산보증금 계산 결과도 달라집니다. 렌트홈 계산기는 최신 금리를 자동 반영하므로, 오래전에 캡처해 둔 계산 결과를 재사용하지 말고 계약 시점에 다시 계산하세요.
- 일반 임대차의 5%는 “갱신”에만 붙습니다. 계약갱신요구권으로 연장하는 계약이라면 5% 상한이 적용되지만, 완전히 새로운 세입자와의 신규 계약은 상한이 없습니다. 갱신요구권 자체가 궁금하다면 계약갱신청구권 총정리를 함께 보세요.
임대료 인상은 금액 계산보다 “지금 올릴 수 있는 상황인가”(1년 제한·갱신 여부·등록 여부)를 먼저 따지는 것이 순서입니다. 렌트홈 계산기로 한도를 확인하고, 등록임대사업자라면 3개월 내 변경신고까지 잊지 마세요.