계약갱신청구권은 임차인이 계약 만료 시 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 2020년 7월 31일 시행된 임대차3법의 핵심 내용으로, 임차인은 1회에 한해 2년간 거주를 연장할 수 있습니다.

이 글에서는 계약갱신청구권의 행사조건, 거절사유, 5% 인상제한, 분쟁 대응방법까지 상세히 안내합니다.

계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 「주택임대차보호법」 제6조의3에 규정된 임차인의 권리입니다. 임차인이 계약 만료 전에 갱신을 요구하면, 정당한 거절사유가 없는 한 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.

2020년 7월 31일 이후 체결되거나 갱신된 모든 주택 임대차 계약에 적용됩니다.

제도의 핵심 포인트

항목내용
행사 횟수1회 한정
연장 기간2년
최대 거주 기간4년 (최초 2년 + 갱신 2년)
인상 상한5% 이내
시행일2020년 7월 31일

집주인이 제시한 새 보증금·월세가 5% 상한을 넘는지는 임대료 인상률 계산기에서 확인할 수 있습니다. 보증금과 월세를 환산보증금으로 통합해 렌트홈과 같은 방식으로 계산합니다. 렌트홈 공식 계산기의 사용법과 환산 원리는 렌트홈 임대료 인상률 계산기 사용법에서 따로 정리했습니다.

2025년 대비 2026년 참고사항

판례 및 해석 동향

구분내용
실거주 판단 기준임대인의 실제 거주 의사와 기간에 대한 판례 축적
갱신거절 통지 방법서면 통지 권장, 구두 통지 분쟁 증가
손해배상 청구허위 실거주 시 손해배상 인정 사례 증가
분쟁조정 활성화주택임대차분쟁조정위원회 이용 증가

최근 주요 판례 경향

  • 실거주 요건 강화: 단순 실거주 주장만으로는 부족, 구체적 입증 필요
  • 갱신거절 후 재임대 제한: 거절 후 2년 내 재임대 시 손해배상 책임
  • 전자계약서 증거력 인정: 디지털 증거의 법적 효력 확대

행사 조건

기본 요건

조건내용
대상 계약주택 임대차 계약 (주거용 오피스텔 포함)
행사 주체임차인 (세입자)
행사 시기계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
행사 방법임대인에게 갱신 의사 통지

행사 시기 계산 예시

계약 만료일이 2026년 6월 30일인 경우:

구분날짜
행사 시작일2025년 12월 30일 (6개월 전)
행사 마감일2026년 4월 30일 (2개월 전)
행사 가능 기간2025.12.30 ~ 2026.4.30

⚠️ 2개월 전까지 행사하지 않으면 권리가 소멸됩니다.

권리 행사가 가능한 경우

  • 기존 계약을 위반하지 않은 성실한 임차인
  • 계약갱신청구권을 아직 사용하지 않은 경우
  • 해당 주택에서 실제 거주 중인 임차인

임대인의 갱신 거절 사유 (9가지)

임대인은 아래 9가지 사유에 해당하는 경우에만 갱신을 거절할 수 있습니다.

정당한 거절사유

번호거절사유설명
1임차인 동의 없는 전대임대인 동의 없이 제3자에게 전대한 경우
2허위 정보로 계약거짓 정보를 제공하여 계약한 경우
32기 이상 차임 연체월세 또는 관리비를 2개월 이상 연체
4임차인 의무 위반계약상 의무를 현저히 위반한 경우
5주택 파손 및 멸실고의 또는 과실로 주택을 손상시킨 경우
6주택 철거 및 재건축철거 또는 재건축 예정인 경우
7임대인 실거주임대인 본인이 실제 거주하려는 경우
8직계존비속 실거주임대인의 부모 또는 자녀가 실거주
9상당한 보상 제공임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

실거주 요건 상세

실거주로 인정되는 경우:

  • 임대인 본인 또는 직계존비속이 실제 거주
  • 최소 2년 이상 거주 의사
  • 구체적인 거주 계획 제시

실거주로 인정되지 않는 경우:

  • 형제자매의 거주 (직계존비속 아님)
  • 일시적 거주 후 재임대 목적
  • 단순 임대료 인상 목적의 거절

5% 인상 상한제

제도 개요

계약갱신청구권 행사 시, 임대인은 차임과 보증금을 합산한 금액의 5% 를 초과하여 인상할 수 없습니다.

계산 방법

기존 조건: 보증금 2억원, 월세 50만원 (월차임 전환율 5.0% = 기준금리 3.00% + 2%p, 2026년 8월 27일 기준)

구분계산
보증금의 월세 환산2억원 × 연 5.0% ÷ 12 = 약 83.3만원
기존 합산 월세50만원 + 83.3만원 = 약 133.3만원
5% 인상 상한133.3만원 × 5% = 약 6.7만원
인상 가능 범위월세 최대 약 56.7만원 또는 보증금 2.1억원

전환율은 한국은행 기준금리에 연동되므로 금리가 바뀌면 환산 결과도 달라집니다.

주의사항

  • 묵시적 갱신에는 5% 상한이 적용되지 않음
  • 계약갱신청구권 행사 시에만 적용
  • 보증금과 월세 중 하나만 인상해도 합산 기준 적용

묵시적 갱신과의 차이점

구분계약갱신청구권묵시적 갱신
의사표시적극적 갱신 요구별도 의사표시 없음
5% 상한적용됨적용 안됨
계약 기간2년2년
해지 통지계약 종료 시점까지언제든 가능 (3개월 후 효력)
권리 소진1회 사용 시 소진소진 개념 없음

💡 계약갱신청구권을 행사하면 5% 상한이 적용되므로, 임대료 인상 방어에 유리합니다.

분쟁 발생 시 대응 방법

1. 증거 확보

갱신 요청 및 임대인 응답에 대한 증거를 확보하세요.

증거 유형확보 방법
갱신 요청내용증명 발송, 문자/카카오톡 캡처
거절 통지서면 통지서, 녹음 파일
차임 납부계좌이체 내역, 영수증
거주 사실주민등록등본, 공과금 납부 내역

2. 주택임대차분쟁조정위원회

항목내용
신청 자격임대인 또는 임차인
신청 방법온라인(hrdcc.go.kr) 또는 방문
처리 기간약 60일
비용무료
조정 효력양 당사자 수락 시 재판상 화해 효력

3. 법률구조공단 상담

항목내용
전화 상담132 (법률상담)
대상저소득층 무료 법률 지원
서비스법률 상담, 소송 대리

4. 손해배상 청구

임대인이 허위 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후, 2년 내에 다른 임차인에게 임대한 경우:

  • 기존 임차인은 손해배상 청구 가능
  • 이사비용, 신규 임대료 차액 등 청구
  • 법원 판례에서 손해배상 인정 사례 다수

계약갱신청구권 행사 절차

단계별 진행

1단계: 만료 6개월 전 \~ 2개월 전 확인
        ↓
2단계: 갱신 의사 통지 (내용증명 권장)
        ↓
3단계: 임대인 응답 대기 (1개월 이내)
        ↓
4단계-A: 수락 → 갱신 계약서 작성
4단계-B: 거절 → 거절사유 확인 → 정당성 검토
        ↓
5단계: 분쟁 시 조정위원회 신청 또는 법적 대응

갱신 요청 내용증명 예시 내용

  • 임차인 인적사항 및 주소
  • 임대차 계약 내용 (계약일, 보증금, 월세, 만료일)
  • 계약갱신청구권 행사 의사 표시
  • 기존 조건 유지 또는 희망 조건
  • 발송일자 및 서명

주의사항

임차인이 주의할 점

  • 행사 시기 엄수 (6개월 전 ~ 2개월 전)
  • 갱신 요청은 서면(내용증명) 으로 발송
  • 차임 연체 없이 성실하게 납부
  • 임대인 응답은 1개월 내 받아야 함

임대인이 주의할 점

  • 거절 시 정당한 사유 구체적으로 제시
  • 실거주 목적이면 실제 거주해야 함
  • 거절 후 2년 내 재임대 시 손해배상 책임
  • 5% 인상 상한 준수

자주 하는 실수

실수올바른 방법
구두로만 갱신 요청내용증명 또는 문자 등 증거 남기기
2개월 전 지나서 요청6개월 전부터 미리 준비
임대인 거절 시 바로 포기거절사유 정당성 검토 후 대응
묵시적 갱신과 혼동계약갱신청구권은 반드시 의사 표시 필요

문의처

기관전화번호비고
주택임대차분쟁조정위원회1670-8091분쟁 조정
대한법률구조공단132법률 상담
LH콜센터1600-1004주거 종합상담
서울시 전월세보증금지원센터1600-1945서울시 거주자

계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위한 중요한 권리입니다. 행사 시기를 놓치지 않도록 계약 만료 6개월 전부터 준비하시고, 분쟁 발생 시 적극적으로 권리를 행사하시기 바랍니다.