임야는 밭이나 대지보다 눈에 띄게 쌉니다. 그 가격 차이의 정체가 바로 산지전용허가입니다 — 허가를 받아야 집을 지을 수 있고, 허가에는 돈(부담금)과 기술 기준(경사도)이 붙습니다. 2026년 기준 숫자부터 놓고 시작하겠습니다. 대체산림자원조성비 ㎡당 준보전산지 8,340원.
기본 구조
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 근거 | 산지관리법 — 산지전용허가 (소규모·일정 용도는 신고) |
| 부담금 | 대체산림자원조성비 (2026): 준보전 8,340원/㎡ · 보전 10,840원 · 전용제한 16,680원 (+개별공시지가 일부 가산) |
| 핵심 기준 | 평균 경사도 · 입목축적 — 지자체 조례로 강화되기도 |
| 확인 서류 | 토지이용계획확인원 — 보전/준보전 구분 |
매수 전 확인 1순위 — 보전이냐 준보전이냐
같은 임야라도 토지이용계획확인원 한 장으로 운명이 갈립니다.
- 준보전산지: 주택·창고 등 일반 전용이 상대적으로 수월 — 전원주택 부지는 사실상 여기서 골라야 합니다
- 보전산지(임업용·공익용): 허용 용도가 제한적 — 농림어업인 주택 등 요건 충족자만 가능한 경우가 많음
- 산지전용제한지역: 전용 자체가 원칙적으로 막혀 있고 부담금도 최고 단가
싸다고 덜컥 산 임야가 보전산지 급경사지면 사실상 개발이 불가능합니다. 가격이 싼 데는 이유가 있다는 게 임야 시장의 제1원칙입니다.
비용 계산 — 부담금 감각
대체산림자원조성비는 단가 × 전용 면적에 개별공시지가의 일정 비율이 가산되는 구조입니다. 감을 잡기 위한 기본 단가 계산은 이렇습니다.
| 전용 면적 | 준보전산지 (8,340원/㎡ 기준) |
|---|---|
| 330㎡ (약 100평) | 약 275만원 + 공시지가 가산분 |
| 660㎡ (약 200평) | 약 550만원 + 공시지가 가산분 |
여기에 측량·설계비, 토목공사비(절토·성토·옹벽), 진입로 확보 비용이 별도로 붙습니다. 임야 개발의 진짜 비용은 땅값이 아니라 이 인허가·토목 비용인 경우가 많습니다.
절차 — 허가에서 지목변경까지
- 토지이용계획확인원으로 산지 구분·규제 확인
- 경사도·입목축적 사전 검토 (토목측량사무소)
- 산지전용허가 신청 — 사업계획서·산지전용타당성 관련 서류
- 허가 → 대체산림자원조성비 납부 → 복구비 예치
- 토목·건축 공사 → 준공
- 지목변경 (임야 → 대지)
허가에는 기한이 있고, 기간 내 목적 사업을 착수하지 않으면 취소될 수 있습니다. 농지를 바꾸는 경우의 대응 절차는 농지보전부담금 글에서 다뤘습니다 — 농지는 부담금이 공시지가의 30%(진흥지역)라 산지와 계산 구조가 완전히 다릅니다.
함께 볼 것
임야 진입로가 없다면 맹지 탈출·구거점용허가부터, 경계가 불분명하면 지적측량부터 해결해야 합니다. 물 문제는 지하수 관정, 소규모 거처는 농촌체류형 쉼터·컨테이너하우스 글을 참고하세요.