시골 땅을 사서 집을 지으려는 분들이 견적에서 가장 자주 빠뜨리는 항목이 농지보전부담금입니다. 농지(전·답·과수원)를 대지로 바꾸는 순간 부과되는 법정 부담금인데, 땅값의 몇 퍼센트 단위라 수백만 원에서 수천만 원까지 나옵니다. 게다가 2024년에 요율이 바뀌었는데 검색 상위 글 상당수가 옛 기준을 그대로 안내하고 있습니다. 현행 법령 기준으로 계산법을 정리합니다.
계산식 — 공시지가 × 요율 × 면적
농지법 시행령 제53조의 부과 기준은 이렇습니다.
제곱미터당 부담금 = 부과기준일 현재 가장 최근에 공시된 해당 농지의 개별공시지가 × 요율
여기서 요율이 2024년 6월 4일 개정으로 이원화됐습니다.
| 구분 | 요율 |
|---|---|
| 농업진흥지역 안의 농지 | 개별공시지가의 30% |
| 농업진흥지역 밖의 농지 | 개별공시지가의 20% |
그리고 상한이 있습니다. 시행규칙 제47조의2에 따라 제곱미터당 금액이 5만원을 초과하면 5만원으로 계산합니다. 공시지가가 높은 도시 근교 농지는 사실상 ㎡당 5만원 정액이 되는 구조입니다.
계산 예시 — 세 가지 케이스
케이스 1. 진흥지역 밖, 공시지가 낮은 시골 농지
- 면적 500㎡, 개별공시지가 ㎡당 8만원
- ㎡당 부담금 = 8만원 × 20% = 1만 6천원
- 총액 = 1만 6천원 × 500㎡ = 800만원
케이스 2. 진흥지역 안, 같은 조건
- ㎡당 부담금 = 8만원 × 30% = 2만 4천원
- 총액 = 2만 4천원 × 500㎡ = 1,200만원
케이스 3. 도시 근교, 공시지가 높은 농지
- 면적 400㎡, 개별공시지가 ㎡당 30만원 (진흥지역 밖)
- 30만원 × 20% = 6만원 → 상한 초과 → ㎡당 5만원 적용
- 총액 = 5만원 × 400㎡ = 2,000만원
개별공시지가는 부동산공시가격알리미에서, 농업진흥지역 여부는 토지이음(토지이용계획확인원)에서 확인할 수 있습니다. 토지이용계획 읽는 법은 토지이용계획확인원 가이드에 정리해 뒀습니다.
언제, 어떻게 내나
- 부과 시점: 농지전용 허가·협의·신고 절차와 연동됩니다. 원칙적으로 허가 등이 나기 전에 납부하는 선납 구조입니다
- 부과기준일: 허가 신청일 등 사유별로 법령이 정한 날의 최근 공시지가가 기준이 됩니다. 공시지가가 매년 바뀌므로 신청 시점에 따라 금액이 달라질 수 있습니다
- 분할납부: 금액이 큰 경우 법령이 정한 요건에서 분할납부가 허용될 수 있으니 허가 신청 시 함께 문의하세요
감면 — 농업인 주택 등
모든 전용에 같은 요율이 적용되는 것은 아닙니다. 농지법령은 농업인 주택, 농축산업용 시설 등 농업 관련 시설과 일부 공공 목적 전용에 대해 감면·면제 규정을 두고 있습니다. 감면 폭은 시설 유형별로 다르고 요건(농업인 자격 등)이 붙으므로, 신청 전에 관할 농지부서에서 본인 케이스를 확인하는 것이 정확합니다. 농업인 자격과 농지 취득 요건은 농지취득자격증명 가이드를 참고하세요.
부담금 말고도 드는 돈 — 전용 비용 전체 그림
농지를 대지로 만드는 총비용은 부담금만이 아닙니다.
- 농지보전부담금 — 이 글의 본론
- 측량·설계 비용 — 전용 면적 확정, 개발행위·건축 인허가 도서
- 인허가 대행 수수료 — 행정사·건축사 대행 시
- 지목변경 취득세 — 전용 후 지목이 대지로 바뀌면 지가 상승분에 취득세가 부과됩니다
- 기반 공사 — 진입로, 전기·수도 인입, 정화조
농막이나 농촌체류형 쉼터처럼 전용 절차 없이 농지 위에 두는 시설은 부담금이 부과되지 않는 대신 면적·용도 요건이 엄격합니다. 그 경계는 농막 설치 기준에서 확인하세요.
핵심 요약: 농지보전부담금 = 개별공시지가 × 요율 × 면적. 요율은 2024-06-04 개정으로 진흥지역 안 30% / 밖 20%로 이원화, ㎡당 상한 5만원. 허가 전 선납이 원칙이고 농업인 주택 등은 감면 가능 — 구버전(일률 30%) 계산법을 그대로 믿으면 안 됩니다.