토지·상가 양도세 계산기

소득세법 제104조의3이 정한 토지로, 농지인데 소재지에 살지 않거나 직접 경작하지 않는 경우, 임야(소재지 거주자 소유·보안림 등 제외), 축산업을 하지 않는 사람의 목장용지, 재산세가 종합합산되는 나대지·잡종지 등이 대표적입니다. 비사업용 여부는 보유기간 중 일정 기간(소유 5년 이상이면 양도 직전 5년 중 2년 초과, 3년 중 1년 초과, 전체 보유기간의 40% 초과 모두) 동안 그 상태였는지로 판정합니다. 비사업용에 해당하면 기본세율 6~45%에 10%p를 더한 16~55%가 적용되고, 지정지역(투기지역) 안이면 10%p가 더 붙습니다. 장기보유특별공제는 비사업용 토지도 받을 수 있습니다.

상가·사무실·업무용 오피스텔은 건물분 양도가액의 10%가 부가가치세로 붙습니다. 토지분은 면세이므로 계약서에 토지·건물 가액을 나누어 적고, 건물분 세금계산서를 발행해 신고합니다. 임차인·보증금·업종 등 사업 전체를 그대로 넘기는 포괄양수도이면 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세를 주고받지 않습니다(부가가치세법 제10조제9항제2호). 부가가치세는 양도소득세 계산과 별개이며 이 계산기에는 반영하지 않습니다.

주택이 아닌 토지·건물은 소득세법 제95조 표1이 적용됩니다. 3년 이상 보유하면 양도차익의 6%, 이후 1년마다 2%p씩 올라 15년 이상이면 30%가 상한입니다. 1세대 1주택에 적용되는 표2(보유·거주 각 최대 40%)는 비주거 부동산에 적용되지 않습니다. 미등기 양도자산과 보유 3년 미만은 공제가 없고, 비사업용 토지도 등기·3년 이상 보유이면 같은 표로 공제받습니다.

취득일과 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 청산일이 분명하지 않으면 등기접수일입니다(소득세법 제98조). 보유기간은 취득일을 포함해 양도일까지 세므로 취득일로부터 2년이 되는 날의 전날에 양도해도 2년 이상으로 봅니다. 상속받은 자산은 세율 판정은 피상속인이 취득한 날부터, 장기보유특별공제는 상속개시일부터 각각 따로 셉니다. 배우자·직계존비속에게 증여받은 뒤 10년 안에 파는 이월과세 자산은 증여자가 취득한 날부터 셉니다.

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해야 합니다(소득세법 제105조). 예를 들어 10월에 잔금을 받았으면 12월 31일까지입니다. 납부세액이 1천만원을 넘으면 2천만원 이하는 1천만원 초과분을, 2천만원을 넘으면 세액의 절반까지를 납부기한 뒤 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(제112조·시행령 제175조). 같은 해에 토지·건물을 두 건 이상 팔았으면 다음 해 5월 확정신고 때 합산해 누진세율로 다시 계산하므로, 연도를 나눠 파는 것이 유리할 수 있습니다.

취득가액에 더해 취득세·등록면허세, 법무사 보수, 취득 때 중개보수 같은 취득 부대비용, 용도변경·증축·엘리베이터 설치 같은 자본적지출, 양도 때 중개보수·신고서 작성비용 같은 양도비를 뺄 수 있습니다(소득세법 제97조). 대출 이자, 재산세·종합부동산세, 도배·장판 같은 수익적 지출은 빠지지 않습니다. 임대사업 소득 계산에서 감가상각비를 필요경비로 넣었던 건물은 그만큼 취득가액에서 빼고 계산합니다(제97조제3항).