겨울마다 같은 자리에 곰팡이가 올라옵니다. 락스로 닦아도 이듬해 또 생깁니다. 이쯤 되면 청소 문제가 아니라 집 자체의 문제일 수 있습니다.

인터넷에는 곰팡이 제거법이 넘치지만, 정작 “이게 하자인가” 를 다룬 글은 드뭅니다. 국토교통부는 공동주택 하자판정기준 고시에 결로하자 판단 기준을 두고 있고, 별도로 결로 방지 설계기준도 있습니다. 하자로 다툴 수 있는 길이 있다는 뜻입니다.

1단계 — 결로인가 누수인가

원인이 다르면 대응도 완전히 달라집니다. 먼저 이걸 갈라야 합니다.

구분결로누수
시기겨울철 집중 (실내외 온도차)계절 무관
위치창틀 주변·외벽 접한 면·모서리특정 지점
형태넓게 번지듯흘러내린 자국
연관난방·환기 습관강우·위층 사용

겨울에만, 창가나 외벽 쪽에, 넓게 번진다면 결로 쪽입니다. 계절과 무관하게 특정 지점에서 물이 흐른 자국이 남는다면 누수이고, 그건 아파트 누수 책임에서 다룬 전유·공용 판정으로 넘어갑니다.

결로는 왜 생기나

공기가 머금을 수 있는 수증기 양은 온도에 비례합니다. 따뜻하고 습한 실내 공기가 차가운 표면에 닿으면 이슬점 아래로 떨어지면서 물방울이 맺힙니다. 그 물기가 마르지 않으면 곰팡이가 자랍니다.

그래서 결로는 항상 가장 차가운 면에서 시작됩니다.

  • 외벽에 접한 벽면
  • 창틀 주변 (특히 단열이 끊기는 부위)
  • 벽과 벽이 만나는 모서리
  • 붙박이장 뒤편처럼 공기가 정체되는 곳

이 위치들이 곧 단열이 약한 지점입니다. 그리고 여기서 하자 여부가 갈립니다.

2단계 — 하자로 인정될 수 있는가

국토교통부는 두 가지 기준을 두고 있습니다.

① 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」 (국토교통부고시)

하자 여부를 판정하는 기준입니다. 2025년 2월 개정(고시 제2025-58호)에서 결로하자를 벽체와 창호로 구분해 구체화했고, 주방 싱크대 하부 마감이나 욕실 문턱 높이 같은 항목의 판단 기준도 법원 판례를 고려해 마련됐습니다.

② 「공동주택 결로 방지를 위한 설계기준」 (국토교통부고시)

애초에 결로가 생기지 않도록 설계 단계에서 지켜야 할 기준입니다.

즉 설계·시공이 기준에 못 미쳐 결로가 발생했다면 하자로 다툴 여지가 있습니다. “환기를 안 해서 그렇다”는 답변으로 끝날 문제가 아니라는 뜻입니다.

생활 관리 문제와 하자를 가르는 신호

신호해석
환기·난방을 정상적으로 하는데 반복구조적 원인 의심
특정 부위에만 집중그 지점 단열 결손 의심
같은 라인 다른 세대도 동일설계·시공 문제 가능성
입주 첫 겨울부터 발생하자 가능성
가구 배치·습도 변화와 함께 시작생활 관리 요인 우세

세 번째가 특히 결정적입니다. 같은 동 같은 라인에서 여러 세대가 같은 자리에 결로를 겪는다면 개별 생활 습관으로 설명되지 않습니다. 입주자 커뮤니티에서 같은 증상을 확인하는 것이 실질적인 첫 조사입니다.

3단계 — 청구 경로

신축 공동주택인 경우

하자담보책임기간 안이라면 사업주체(시공사) 에 하자보수를 청구합니다.

하자 위치청구 주체
전유부분입주자
공용부분입주자대표회의·관리주체

합의가 안 되는 경우

국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자 여부 심사 또는 분쟁조정을 신청할 수 있습니다. 위 고시의 판정기준이 여기서 적용됩니다.

임대차인 경우

임차인 과실이 아닌 구조적 결로라면 민법상 임대인의 수선의무 대상입니다. 다만 환기를 전혀 하지 않는 등 사용 방법에 문제가 있었다면 임차인 책임이 인정될 여지가 있습니다. 그래서 환기·난방을 정상적으로 했다는 기록을 남겨 두는 것이 중요합니다. 임대차 안에서의 부담 기준은 월세 수리비 총정리를 참고하시기 바랍니다.

증거는 이렇게 남기세요

하자로 다투든 임대인에게 요청하든, 필요한 것은 같습니다.

  • 날짜가 확인되는 사진 — 매년 같은 자리에 반복된다는 점을 보여주는 것이 핵심입니다
  • 온습도 기록 — 실내 온도와 습도를 정상 범위로 유지했다는 근거
  • 환기 습관 기록 — 문자·메모 수준으로도 충분합니다
  • 관리사무소 접수 이력
  • 같은 라인 다른 세대 사례

특히 첫 번째가 중요합니다. 한 해 사진만으로는 우연으로 설명되지만, 3년 치 같은 자리 사진은 구조 문제를 가리킵니다.

그 사이에 할 수 있는 관리

하자 여부를 다투는 동안에도 피해는 줄여야 합니다.

  • 환기 — 짧고 강하게. 하루 두세 번 맞통풍이 종일 조금 여는 것보다 효율적입니다
  • 가구를 벽에서 띄우기 — 특히 외벽 쪽. 공기가 흐를 틈을 둡니다
  • 온도를 너무 낮추지 않기 — 표면 온도가 이슬점 아래로 내려가는 것이 문제이므로, 난방을 완전히 끄면 오히려 심해집니다
  • 습기 발생원 관리 — 실내 빨래 건조, 조리 시 환기

곰팡이가 이미 생겼다면 표면만 닦아서는 재발합니다. 다만 원인이 단열이라면 어떤 청소로도 반복됩니다. 청소로 해결되지 않는다는 사실 자체가 하자를 의심할 근거입니다.

함께 읽으면 좋은 글

정리하면 결로 곰팡이는 생활 관리 문제일 수도, 시공 하자일 수도 있습니다. 갈림길은 “환기·난방을 정상적으로 하는데도 특정 부위에 반복되는가”이고, 하자로 판단된다면 국토교통부 판정기준을 근거로 하자보수를 청구하거나 하자심사·분쟁조정위원회로 갈 수 있습니다. 그 전에 날짜가 남는 사진부터 모아 두시기 바랍니다.