새 아파트에 입주했는데 도배가 들떠 있거나, 화장실 타일에 금이 가 있거나, 바닥에서 삐걱거리는 소리가 나면 어떻게 해야 할까요?
신축 아파트라고 하자가 없을 거라고 생각하기 쉬운데, 실제로는 입주 첫 해에 하자 민원이 가장 많이 나와요. 공동주택관리법에 따라 시공사는 일정 기간 동안 하자를 무상으로 고쳐줄 의무가 있는데, 이걸 하자담보책임이라고 합니다. 문제는 이 기간이 하자 종류마다 다르고, 기간이 지나면 더 이상 청구할 수 없다는 거예요.
그러니까 “입주했으니까 언제든 고쳐주겠지” 하고 넘기면 안 돼요. 발견 즉시 기록하고, 정해진 절차에 따라 청구해야 합니다.
하자의 종류
하자는 크게 내력구조부 하자와 시설공사 하자로 나뉘어요. 건물의 뼈대에 해당하는 문제인지, 마감이나 설비 문제인지에 따라 구분한다고 보면 됩니다.
내력구조부 하자는 기둥, 보, 내력벽, 슬래브 같은 건물 구조에 생긴 결함이에요. 균열이나 침하 같은 건데, 안전에 직접적으로 영향을 미치기 때문에 책임 기간이 가장 깁니다.
시설공사 하자는 종류가 다양해요.
- 마감공사: 도배, 마루, 타일, 도장 등 눈에 보이는 마감 문제
- 설비·배관: 난방, 급탕, 배관, 전기 등 작동 불량이나 누수
- 방수·외벽: 외벽 균열, 옥상 방수 불량, 지반 침하 같은 외부 문제
입주하고 나서 가장 많이 겪는 하자가 뭔지 아세요? 도배 들뜸, 타일 깨짐, 창문 틈새 바람, 화장실 누수, 바닥 소음 같은 마감·설비 문제가 대부분이에요. 이런 건 빨리 발견해서 빨리 청구하는 게 중요합니다.
하자 종류별 책임 기간
하자담보책임기간은 공동주택관리법 시행령 별표 4에 구체적으로 나와 있어요. 핵심만 정리하면 이렇습니다.
| 하자 종류 | 책임 기간 | 대표적인 예시 |
|---|---|---|
| 내력구조부 | 10년 | 기둥·보·내력벽 균열, 구조체 침하 |
| 방수·외벽·지반 | 5년 | 옥상 방수 불량, 외벽 균열, 지반 침하 |
| 설비·전기·급배수 | 3년 | 난방 배관 누수, 전기 합선, 급수 불량 |
| 마감공사 | 2년 | 도배 들뜸, 타일 깨짐, 바닥재 하자 |
여기서 꼭 알아야 할 게, 기간 시작일이 전유부분과 공용부분이 달라요.
세대 안(전유부분)은 입주일 기준이에요. 내가 열쇠 받고 입주한 날부터 시작됩니다. 공용부분(계단실, 주차장, 외벽, 옥상 등)은 사용검사일(사용승인일) 기준이에요.
예를 들어 사용검사일이 2025년 6월이고 내가 2025년 9월에 입주했다면, 세대 안 마감공사 하자는 2027년 9월까지 청구할 수 있지만, 외벽 하자는 2030년 6월까지 청구할 수 있는 거예요.
입주 초기에 사용검사일과 입주일을 따로 메모해두세요. 나중에 하자 청구할 때 기준일이 됩니다.
하자를 발견하면 이렇게 하세요
하자를 발견했을 때 가장 중요한 건 증거 확보예요. 말로만 “이거 고장이에요”라고 하면 나중에 입증하기 어렵습니다.
증거 남기기
하자 부위를 사진과 동영상으로 찍어두세요. 누수라면 물이 떨어지는 모습, 바닥 하자라면 가까이에서 찍은 사진, 소음이라면 녹음까지 해두면 좋아요. 촬영 날짜가 기록되도록 휴대폰 설정을 확인하세요.
관리사무소에 하자 접수
대부분의 아파트는 관리사무소를 통해 하자보수를 접수해요. 관리사무소 → 시공사 하자보수팀으로 연결되는 구조입니다. 접수할 때 서면(문자, 이메일, 하자접수 앱) 으로 기록을 남기세요. 구두 접수만 하면 “접수된 적 없다”고 빠져나갈 수 있어요.
요즘은 아파트 커뮤니티 앱(아파트아이, 아파트너 등)에서 하자접수 기능을 제공하는 곳이 많아요. 사진 첨부까지 되니까 활용하면 편리합니다.
시공사 보수 확인
접수 후 시공사가 보수 일정을 잡아요. 보수가 끝나면 보수 완료 확인서에 서명하기 전에 직접 확인해보세요. 대충 보수해놓고 확인 도장만 받아가는 경우가 있어요. 꼼꼼히 봐야 해요.
시공사가 안 고쳐주면?
접수를 넣었는데 시공사가 미루거나, 보수 품질이 형편없거나, 아예 무시하면 어떻게 해야 할까요?
하자심사·분쟁조정위원회
공동주택관리법 제39조에 따라 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회가 설치돼 있어요. 하자가 맞는지 가려주는 하자 여부 판정, 합의안을 만드는 분쟁의 조정, 권리관계를 판단하는 분쟁의 재정 세 가지로 나뉩니다.
신청은 서면이 원칙이고 절차별로 서식이 따로 있어요. 하자 증거 자료(사진, 동영상, 접수 기록 등)를 함께 냅니다.
특히 조심할 부분이 있어요. 조정안을 받은 날부터 30일 안에 수락 여부를 통보하지 않으면 수락한 것으로 봅니다. 그리고 조정서의 내용은 재판상 화해와 동일한 효력을 가져요.
신청 종류별 처리기간, 각하 사유, 이름이 비슷한 공동주택관리 분쟁조정위원회와의 차이는 하자심사·분쟁조정위원회 총정리에서 자세히 다뤘어요.
하자보수보증금 청구
신축 아파트를 분양할 때 시공사는 하자보수보증금을 HUG(주택도시보증공사)나 서울보증보험 같은 보증기관에 예치해요. 시공사가 하자보수를 끝까지 안 해주면, 입주자대표회의가 보증기관에 이 보증금을 직접 청구할 수 있어요.
보증금 청구 절차는 이렇습니다.
- 입주자대표회의에서 하자보수 미이행 사실 확인
- 시공사에 보수 이행 최고(독촉 통보)
- 보증기관에 보증금 청구 서류 제출
- 보증기관 심사 후 보증금 지급
개별 세대가 단독으로 보증금을 청구하기는 어렵고, 보통 입주자대표회의를 통해 진행해요. 그래서 입주자대표회의가 잘 구성되어 있는 게 중요합니다.
민사소송
분쟁조정으로도 해결이 안 되면 마지막 수단이 민사소송이에요. 하자보수청구 소송이나 손해배상청구 소송을 법원에 제기할 수 있습니다.
소송까지 가면 시간도 오래 걸리고 비용도 들어요. 보통 하자 규모가 크거나, 같은 단지 여러 세대가 함께 피해를 입은 경우에 공동소송을 진행하는 경우가 많습니다.
사전점검, 이렇게 하면 효과적이에요
입주 전 사전점검은 하자를 조기에 발견할 수 있는 가장 좋은 기회예요. 이때 꼼꼼하게 봐두면 입주 후 스트레스를 크게 줄일 수 있습니다.
체크 포인트:
- 바닥: 마루 들뜸, 기울기, 소음 (구슬을 굴려보면 바닥 수평 확인 가능)
- 벽면: 도배 들뜸, 곰팡이, 균열
- 창문·문: 여닫힘, 틈새 바람, 잠금장치 작동
- 화장실: 배수 속도, 누수, 타일 깨짐
- 전기·설비: 콘센트 작동, 조명, 난방, 환기
발견한 하자는 포스트잇으로 위치를 표시하고, 사진을 찍어서 목록으로 정리하세요. 시공사가 사전점검 앱을 제공하면 그걸 활용해도 좋아요.
혼자 점검하기 어려우면 유료 사전점검 대행 서비스를 이용하는 방법도 있어요. 비용은 보통 10만 ~ 30만원 정도입니다.
하자 대응, 이것만 기억하세요
하자보수 대응의 핵심을 정리하면 이렇습니다.
| 단계 | 할 일 | 포인트 |
|---|---|---|
| 발견 | 사진·동영상 촬영 | 날짜가 기록되게 |
| 접수 | 관리사무소에 서면 접수 | 구두 접수 NO |
| 확인 | 보수 완료 후 직접 점검 | 확인서 서명 전에 꼼꼼히 |
| 미해결 | 분쟁조정위원회 신청 | 무료, 온라인 가능 |
| 최후수단 | 보증금 청구 또는 소송 | 입주자대표회의 통해 진행 |
가장 중요한 건 기간 내에 청구하는 것이에요. 마감공사 하자는 2년인데, “나중에 해야지” 하다가 기간이 지나면 더 이상 법적으로 보호받을 수 없습니다. 입주하면 바로 집안을 꼼꼼히 살피고, 문제가 있으면 바로 기록하고, 바로 접수하세요.
이 글은 2026년 2월 기준 공동주택관리법 시행령 별표 4 및 찾기쉬운 생활법령정보를 참고하여 작성되었습니다. 개별 사안은 법률 전문가 상담을 권장합니다.