집을 사고팔거나 전월세 계약을 할 때 마지막에 등장하는 돈이 중개수수료(복비)입니다. 요율표는 다들 한 번쯤 봤지만 “그래서 5억이면 얼마인데?”에 바로 답하기는 어렵죠. 공인중개사법 시행규칙의 상한요율 그대로, 금액별 조견표로 정리했습니다.
먼저 구조 — 요율은 “상한”입니다
- 중개보수 = 거래금액 × 요율 (구간별 상한요율, 일부 구간은 한도액 존재)
- 요율표의 숫자는 최대치입니다. 그 이하에서 협의로 정하는 것이 법의 원칙이에요.
- 매매·교환과 임대차(전세·월세)의 요율표가 다릅니다.
- 부가세는 별도입니다(일반과세 사무소 10%).
매매 금액별 조견표
| 매매가 | 상한요율 | 상한 수수료 |
|---|---|---|
| 5,000만원 | 0.6% (한도 25만원) | 25만원 |
| 1억원 | 0.5% (한도 80만원) | 50만원 |
| 2억원 | 0.4% | 80만원 |
| 3억원 | 0.4% | 120만원 |
| 5억원 | 0.4% | 200만원 |
| 7억원 | 0.4% | 280만원 |
| 9억원 | 0.5% | 450만원 |
| 10억원 | 0.5% | 500만원 |
| 12억원 | 0.6% | 720만원 |
| 15억원 | 0.7% | 1,050만원 |
| 20억원 | 0.7% | 1,400만원 |
읽는 포인트가 두 곳 있습니다.
- 8억 9,000만원 vs 9억원 — 8.9억은 0.4%로 356만원인데, 9억이 되는 순간 0.5%로 450만원. 경계에서 요율 전체가 바뀌는 구조라 9억·12억·15억 문턱 직전 가격의 거래는 수수료 면에서 유리합니다.
- 2억~9억 구간(0.4%)이 가장 넓습니다 — 대부분의 아파트 거래가 여기 몰려 있어 “매매가의 0.4%“만 기억해도 대략 맞습니다.
전세(임대차) 금액별 조견표
| 보증금 | 상한요율 | 상한 수수료 |
|---|---|---|
| 5,000만원 | 0.4% (한도 30만원) | 20만원 |
| 1억원 | 0.3% | 30만원 |
| 2억원 | 0.3% | 60만원 |
| 3억원 | 0.3% | 90만원 |
| 5억원 | 0.3% | 150만원 |
| 6억원 | 0.4% | 240만원 |
| 9억원 | 0.4% | 360만원 |
| 12억원 | 0.5% | 600만원 |
| 15억원 | 0.6% | 900만원 |
전세도 경계가 중요합니다. 5억 9,000만원 전세는 177만원인데 6억이 되면 240만원 — 문턱(6억·12억·15억)을 넘는 순간 요율이 한 단계 올라갑니다.
월세는 환산부터 — 공식 2개만 기억하세요
- 환산 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)
- 이 환산가가 5,000만원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산
| 조건 | 환산가 | 요율 | 상한 수수료 |
|---|---|---|---|
| 보증금 1,000만 + 월세 60만 | 7,000만원 | 0.4% | 28만원 |
| 보증금 500만 + 월세 40만 | 4,500만원 → ×70 재환산 3,300만원 | 0.5% (한도 20만) | 16만 5,000원 |
| 보증금 5,000만 + 월세 100만 | 1억 5,000만원 | 0.3% | 45만원 |
| 보증금 1억 + 월세 150만 | 2억 5,000만원 | 0.3% | 75만원 |
내 조건 그대로는 중개수수료 계산기에 넣으면 환산까지 자동으로 계산됩니다.
실전에서 아끼고 지키는 법
- 협의는 계약서 쓰기 전에 — 요율은 상한일 뿐이므로, 매물을 보러 다니는 단계에서 “보수는 얼마로 하실 건가요”를 먼저 확정하세요. 잔금 날 깎는 것은 사실상 불가능합니다.
- 문턱 구간은 협의 여지가 큽니다 — 9억 초과 매매·12억 초과 임대차는 실무적으로도 요율 협의가 일반적인 구간입니다.
- 부가세 포함 여부 확인 — “200만원 + 부가세”인지 “200만원 포함”인지에 따라 20만원이 갈립니다. 사무소의 과세 유형(일반/간이)을 확인하세요.
- 현금영수증은 필수 — 중개보수도 현금영수증 발급 대상이고, 매수 시 중개보수는 나중에 양도소득세 필요경비로 인정됩니다. 영수증을 버리면 세금으로 돌려받을 돈을 버리는 셈입니다.
- 지급 시기는 잔금일이 관례 — 계약이 중개사 잘못 없이 깨져도 보수 청구가 가능한 경우가 있으니, 특약으로 지급 시기·조건을 명시하면 분쟁을 막을 수 있습니다.
요율 구조의 법적 근거, 협의 화법, 주의해야 할 사례는 중개수수료 바가지 안 쓰는 법에서 자세히 다뤘고, 월세 계약 특화 내용은 월세 중개수수료 총정리에서 이어집니다.
거래 비용 전체 그림에서 보면
매매라면 중개수수료는 취득세 다음으로 큰 부대비용입니다. 5억 매매 기준 취득세 500만원 + 중개보수 상한 200만원 + 등기 비용 순서예요. 전체 부대비용은 매매가별 취득세 조견표와 아파트 등기 총비용을 함께 보면 잔금 전에 전부 계산됩니다.
정리
- 매매 기본값은 0.4% (2억~9억 구간) — 5억이면 상한 200만원
- 전세는 1억~6억 구간 0.3% — 3억이면 상한 90만원
- 월세는 보증금 + 월세×100 환산 후 같은 표 적용
- 9억(매매)·6억(임대차) 문턱에서 요율이 점프 — 경계 거래는 협의 여지 큼
- 요율은 상한, 협의는 계약 전, 부가세 별도 여부 확인, 현금영수증 보관
조견표의 내 칸이 “최대 이만큼”이라는 걸 알고 들어가는 것과 모르고 들어가는 것 — 협상 테이블에서의 차이는 그 한 줄에서 갈립니다.