2026년 8월 27일 금융통화위원회가 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 인상했습니다. 7월 16일 인상에 이은 두 번째 연속 인상입니다.

기준금리 뉴스는 보통 남의 일처럼 지나가지만, 전월세 계약을 앞두고 있다면 이번 인상은 법으로 정해진 숫자 하나를 즉시 바꿔 놓습니다. 무엇이 언제부터 어떻게 달라지는지 정리했습니다.

확정된 사실부터

한국은행이 공시하는 기준금리 추이 기준입니다.

변경일기준금리
2026년 5월 29일2.50%
2026년 7월 16일2.75%
2026년 8월 27일3.00%

남은 통화정책방향 결정회의는 10월 22일과 11월 26일 두 차례입니다.

참고로 발표 전 시장 전망은 동결 쪽이 우세했습니다. 언론에 보도된 채권시장 참가자 설문에서도 다수가 동결을 예상했으나 결과는 인상이었습니다. 시장 전망과 실제 결정이 갈릴 수 있다는 점은 다음 회의를 앞두고도 기억해 둘 만합니다.

한국은행은 왜 올렸나 — 결정문 요약

같은 날 공개된 통화정책방향 결정문(공보 2026-08-14호)의 내용입니다.

만장일치가 아니었습니다

금융통화위원 6명이 인상에 찬성했고, 황건일 위원은 2.75% 유지 의견을 냈습니다.

인상 근거

한국은행이 밝힌 판단은 이렇습니다.

  • 국내경제가 수출 호조와 내수 회복에 힘입어 예상보다 높은 성장세를 이어가는 중
  • 물가상승률은 상당기간 목표수준(2%)을 상회할 것으로 전망
  • 이런 상황에서는 선제적 대응으로 물가 오름세 확산을 막는 것이 중요하고, 금융안정 리스크에도 유의할 필요가 있음
  • 따라서 0.25%p 인상이 적절하다고 판단

수정된 경제전망

이번에 전망치도 함께 조정됐습니다.

항목5월 전망8월 전망
성장률 (금년 / 내년)2.6% / 2.1%3.3% / 2.9%
소비자물가 (금년 / 내년)2.7% / 2.3%2.7% / 2.3% (동일)
근원물가 (금년 / 내년)2.4% / 2.3%2.5% / 2.5%

성장률 전망이 큰 폭으로 올라간 것이 이번 인상의 배경입니다. 참고로 7월 소비자물가 상승률은 2.8%, 근원물가는 2.6%였습니다.

부동산을 직접 언급했습니다

집을 사거나 빌리는 입장에서 눈여겨볼 대목은 결정문에 부동산이 명시돼 있다는 점입니다.

수도권 주택가격은 높은 오름세를 지속하였으며, 가계대출도 상당폭 증가하였다.

금융안정 측면에서는 수도권 주택가격 상승세 및 가계부채 증가세 확대에 계속 유의할 필요가 있다.

즉 이번 인상은 물가만이 아니라 집값과 가계부채도 함께 보고 내린 결정이라는 뜻입니다.

추가 인상 가능성은

결정문은 앞으로 물가·경기 흐름과 금융안정 상황을 점검하면서 “추가 인상의 시기와 속도” 를 결정하겠다고 밝혔습니다. 인상 사이클이 끝났다는 표현은 없습니다.

함께 공개된 금통위원 6개월 후 조건부 금리전망(각 위원이 점 3개씩, 총 21개)은 이렇게 분포했습니다.

금리 수준5월 전망8월 전망
3.50%–6개
3.25%2개10개
3.00%10개5개
2.75%7개–
2.50%2개–

21개 중 16개가 현 수준(3.00%)보다 높은 곳에 찍혔습니다. 다만 이는 조건이 충족될 경우를 가정한 전망이고, 실제 결정은 10월 22일 회의에서 이뤄집니다.

전환을 앞두고 있다면 이 점이 실무적으로 중요합니다. 기준금리가 또 오르면 법정 전환율 상한도 5.0%에서 더 올라갑니다.

① 즉시 바뀐 것 — 법정 전월세 전환율 4.75% → 5.0%

가장 먼저, 그리고 확실하게 바뀌는 숫자입니다.

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 전환할 때 다음 두 가지 중 낮은 비율을 상한으로 정하고 있습니다.

  • 연 10%
  • 한국은행 기준금리 + 2%p

기준금리가 3.00%가 됐으므로 상한은 3.00% + 2% = 5.0% 입니다. 8월 27일 이전까지는 4.75%였습니다.

금액별로 얼마나 달라지나

전환하는 보증금 기준으로, 받을 수 있는 월세 상한이 이만큼 올라갑니다.

전환 금액구 4.75%현행 5.0%월 차이
1억 원39만 6,000원41만 7,000원+2만 1,000원
2억 원79만 2,000원83만 3,000원+4만 2,000원
3억 원118만 8,000원125만 원+6만 3,000원
5억 원197만 9,000원208만 3,000원+10만 4,000원

계산식은 그대로입니다.

월세 = 전환하는 보증금 × 5.0% ÷ 12

적용 범위와 시점

  • 적용됩니다: 살고 있는 집의 계약을 유지하거나 갱신하면서 보증금의 전부·일부를 월세로 돌리는 경우
  • 적용되지 않습니다: 새로 계약하는 집의 보증금·월세 조합 (시장에서 자유롭게 결정)
  • 소급되지 않습니다: 이미 전환을 끝낸 계약의 월세가 자동으로 오르는 것은 아닙니다. 8월 27일 이후 새로 전환하는 분부터입니다

상한을 넘겨 월세를 지급했다면 같은 법 제10조의2에 따라 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다.

금액별 전체 조견표는 금액별 전월세 전환 조견표에 1억부터 10억까지, 전세 6억 조합별 계산과 월세를 전세로 되돌리는 역환산까지 정리해 뒀습니다.

② 계약갱신 5% 인상 한도 계산도 달라집니다

여기가 놓치기 쉬운 부분입니다. 5% 상한 자체는 바뀌지 않았는데, 5%를 재는 자가 바뀝니다.

계약갱신청구권으로 갱신할 때의 5% 상한은 보증금과 월세를 각각 따지지 않고, 둘을 환산보증금 하나로 합쳐서 판단합니다.

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율

전환율이 분모에 있으므로, 전환율이 올라가면 환산보증금은 줄어듭니다. 보증금 5,000만원에 월세 50만원인 계약으로 비교해 보겠습니다.

구분구 4.75%현행 5.0%
현재 환산보증금176,315,789원170,000,000원
월세만 올릴 때 한도534,896원535,417원 (+521원)
보증금만 올릴 때 한도58,815,789원58,500,000원 (−315,789원)

방향이 반대로 갈리는 것이 핵심입니다.

  • 월세를 올리는 쪽: 한도가 소폭 올라갑니다
  • 보증금을 올리는 쪽: 한도가 내려갑니다

임대인이 “기준금리가 올랐으니 더 올려도 된다”고 말한다면 어느 쪽을 올리는 협의인지부터 확인해야 합니다. 보증금 인상이라면 오히려 한도가 낮아졌습니다.

등록임대주택도 같은 구조입니다. 민간임대주택특별법 제44조의 5% 상한 역시 환산보증금으로 판단하므로, 렌트홈 계산기를 쓸 때도 기준금리 값이 최신인지 확인하는 편이 좋습니다. 사용법은 렌트홈 임대료 인상률 계산기 사용법에 화면 기준으로 정리해 뒀습니다.

직접 계산해 보려면 임대료 인상률 5% 계산기를 쓰시면 됩니다. 전환율 5.0%가 이미 반영돼 있습니다.

③ 대출 금리는 시차를 두고 움직입니다

기준금리가 오른 날 내 대출 이자가 바로 오르지는 않습니다. 변동금리 주택담보대출은 대부분 COFIX(자금조달비용지수)에 연동되고, COFIX는 은행연합회가 매월 공시하기 때문입니다.

2026년 8월 현재 공시된 COFIX는 이렇습니다.

종류수치공시일다음 공시
신규취급액기준3.18%8월 18일9월 15일
잔액기준3.00%8월 18일9월 15일
신잔액기준2.65%8월 18일9월 15일
단기2.89%8월 26일9월 2일

8월 18일 공시분에는 8월 27일 인상이 반영돼 있지 않습니다. 월 단위 COFIX 기준으로는 9월 15일 공시분부터가 이번 인상을 담을 수 있는 첫 회차입니다.

여기에 한 겹이 더 있습니다. 대출 계약서에 적힌 금리 변동 주기(6개월·12개월 등)가 돌아와야 새 지표금리가 내 이자에 적용됩니다. 즉 실제 체감 시점은 다음 두 가지에 달려 있습니다.

  1. COFIX 공시가 언제 인상을 반영하는지
  2. 내 대출의 변동 주기가 언제 돌아오는지

고정금리로 받아 둔 대출은 만기까지 영향이 없고, 혼합형(일정 기간 고정 후 변동)은 고정 구간이 끝나는 시점이 분기점입니다. 본인 대출이 어느 쪽인지는 계약서나 은행 앱의 금리 유형 항목에서 확인할 수 있습니다.

이번 인상으로 대출 금리가 정확히 몇 퍼센트포인트 오를지는 은행별 가산금리·우대금리 정책에 따라 달라지므로 단정할 수 없습니다. 확실한 것은 반영 시점의 구조뿐입니다.

상환액이 얼마나 달라지는지는 대출 상환 계산기에 금리를 바꿔 넣어 비교해 보시면 가장 빠릅니다. 전세자금대출이라면 전세자금대출 이자 계산기가 있습니다.

갈아타기를 고민 중이라면 주담대 갈아타기 가이드에서 대환 조건과 중도상환수수료 손익분기를 함께 확인하세요.

④ 예금·적금은 어떨까

예금 금리도 기준금리를 따라가지만, 대출과 마찬가지로 은행별·상품별로 반영 속도가 다릅니다. 일반적으로 신규 가입 상품의 금리가 먼저 조정되고, 이미 가입한 정기예금·적금의 약정 금리는 만기까지 그대로입니다.

만기가 가까운 예금이 있다면 재예치 시점의 금리를 비교해 볼 만한 국면입니다. 다만 전세 보증금을 예금으로 굴리는 선택이 유리한지는 월세 지출과 함께 따져야 하므로, 전세 vs 월세 비교를 함께 보시면 판단이 빠릅니다.

정리합니다

  • 기준금리 2.75% → 3.00% (2026년 8월 27일, 2회 연속 인상)
  • 법정 전월세 전환율 상한 4.75% → 5.0% — 8월 27일부터, 소급 없음
  • 전환 2억 기준 월세 상한 79만 2,000원 → 83만 3,000원
  • 계약갱신 5% 상한은 그대로지만 환산 방식 때문에 월세 한도는 소폭 상승, 보증금 한도는 하락
  • 변동금리 대출은 9월 15일 COFIX 공시 + 내 대출 변동 주기를 거쳐 반영
  • 결정문: 6:1 인상(황건일 위원 동결 의견) · 성장률 전망 2.6%→3.3% 대폭 상향 · 수도권 주택가격·가계부채 명시적 언급
  • 금통위원 6개월 후 전망 21개 중 16개가 3.00% 초과 — “추가 인상의 시기와 속도”를 계속 보겠다는 표현
  • 다음 결정회의 10월 22일, 이후 11월 26일