아파트 잔금일에 매매대금 말고 따로 준비해야 하는 돈이 등기 비용입니다. 취득세야 다들 계산해 두지만, 국민주택채권·인지세·법무사 보수 같은 자잘한 항목들이 합쳐지면 수십만~수백만 원이 됩니다. “그래서 내 매매가면 얼마인데?”에 바로 답할 수 있게 금액별 조견표로 정리했습니다.
등기비용의 구성 — 5가지입니다
| 항목 | 성격 | 기준 |
|---|---|---|
| 취득세 + 지방교육세 | 세금 (가장 큼) | 매매가의 1.1~3.3% + 85㎡ 초과 농특세 0.2% |
| 국민주택채권 할인 부담 | 의무 매입 후 즉시 매도 | 시가표준액 × 매입률(13~31/1,000) × 할인율 |
| 인지세 | 세금 | 1억 이하 0원 · 10억 이하 15만원 · 초과 35만원 |
| 등기신청 수수료 | 법원 수수료 | 서면 1만 8,000원 (전자 1만원) |
| 법무사 보수 | 대행 수수료 (선택) | 매매가별 약 30만~80만원 |
취득세는 매매가별 취득세 조견표에서 따로 정리했으니, 이 글은 취득세를 뺀 순수 등기 부대비용과 합산 총액을 함께 보여드립니다.
매매가별 등기비용 조견표
서울·광역시, 시가표준액 = 매매가의 70%, 채권 할인율 5%, 1주택 기본세율·전용 85㎡ 이하(농특세 면제) 가정입니다.
| 매매가 | 채권 실부담 | 순수 등기비용¹ | 취득세+교육세 | 총액 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 | 약 7만원 | 약 38만원 | 110만원 | 약 148만원 |
| 2억원 | 약 15만원 | 약 72만원 | 220만원 | 약 292만원 |
| 3억원 | 약 24만원 | 약 81만원 | 330만원 | 약 411만원 |
| 4억원 | 약 36만원 | 약 103만원 | 440만원 | 약 543만원 |
| 5억원 | 약 46만원 | 약 112만원 | 550만원 | 약 662만원 |
| 6억원 | 약 55만원 | 약 131만원 | 660만원 | 약 791만원 |
| 7억원 | 약 64만원 | 약 141만원 | 약 1,283만원 | 약 1,424만원 |
| 9억원 | 약 98만원 | 약 174만원 | 2,970만원 | 약 3,144만원 |
| 10억원 | 약 109만원 | 약 185만원 | 3,300만원 | 약 3,485만원 |
| 12억원 | 약 130만원 | 약 247만원 | 3,960만원 | 약 4,207만원 |
| 15억원 | 약 163만원 | 약 280만원 | 4,950만원 | 약 5,230만원 |
¹ 순수 등기비용 = 채권 실부담 + 인지세(1억 초과 15만원·10억 초과 35만원) + 등기신청 수수료 1만 8,000원 + 법무사 보수(30만~80만원)
- 순수 등기 부대비용은 매매가의 0.2~0.4% 수준입니다. 총액을 좌우하는 건 결국 취득세(6억 초과부터 누진)라는 게 표에서 그대로 보입니다.
- 인지세는 10억 초과에서 15만 → 35만원으로 한 단계 뜁니다.
- 내 조건 그대로는 등기비용 계산기에서 항목별로 계산됩니다.
국민주택채권 — 가장 헷갈리는 항목
등기하려면 제1종 국민주택채권을 의무 매입해야 하는데, 실제 나가는 돈은 액면가가 아니라 할인 차액입니다. 매입과 동시에 팔아버리는 게 일반적이거든요.
매입률표 (주택 소유권이전등기)
| 시가표준액 | 서울·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 2,000만~5,000만원 미만 | 13/1,000 | 13/1,000 |
| 5,000만~1억원 미만 | 19/1,000 | 14/1,000 |
| 1억~1억 6,000만원 미만 | 21/1,000 | 16/1,000 |
| 1억 6,000만~2억 6,000만원 미만 | 23/1,000 | 18/1,000 |
| 2억 6,000만~6억원 미만 | 26/1,000 | 21/1,000 |
| 6억원 이상 | 31/1,000 | 26/1,000 |
- 기준은 매매가가 아니라 시가표준액 (공동주택 공시가격)입니다. 통상 매매가보다 낮아서, 표에서는 매매가의 70%로 가정했습니다.
- 예: 시가표준액 3억 5,000만원 서울 아파트 → 910만원어치 매입 → 할인율 5% 기준 실부담 약 46만원
- 할인율은 채권 금리에 따라 수시로 변합니다. 잔금일의 고시 할인율이 적용되니, 표와 몇만 원 차이는 정상입니다.
셀프등기 — 어디까지 아껴지나
| 항목 | 셀프등기 시 |
|---|---|
| 취득세·교육세·채권·인지세·수수료 | 그대로 냅니다 (법정 비용) |
| 법무사 보수 30만~80만원 | 전액 절약 |
즉 셀프등기의 절약분은 딱 법무사 보수만큼입니다. 절차 자체는 셀프등기 가이드대로 하면 하루면 되지만, 주택담보대출이 끼면 은행이 근저당 설정을 법무사에게 맡기도록 요구하는 경우가 많아 현실적으로 어려울 수 있습니다. 대출 없는 매수라면 도전할 만합니다.
법무사 보수 자체도 정찰제가 아니라 견적 비교가 가능합니다. 같은 5억 매매에 40만원과 70만원 견적이 공존하는 게 이 시장이라, 두세 곳 견적만 받아도 표의 금액 이하로 내려가는 경우가 많습니다.
잔금일 체크리스트
- 취득세 신고·납부 (잔금일 법무사 동시 처리 또는 60일 이내)
- 국민주택채권 매입·즉시매도 — 은행 창구나 인터넷은행에서 처리, 영수증 보관
- 전자수입인지 구매 (1억 초과 시)
- 등기신청 수수료 납부
- 법무사 견적서의 항목별 금액 ↔ 이 조견표 대조 (뭉뚱그린 “제비용” 항목은 내역 요청)
중개보수까지 포함한 매수 부대비용 전체 그림은 매매가별 중개수수료 조견표와 함께 보면 잔금 전에 전부 계산이 끝납니다.
정리
- 순수 등기 부대비용: 3억 약 81만 · 5억 약 112만 · 10억 약 185만원
- 총액(취득세 포함): 5억 약 662만 · 10억 약 3,485만원 — 취득세가 몸통
- 채권은 시가표준액 × 매입률 × 할인율 — 액면가에 놀랄 필요 없음
- 셀프등기 절약분 = 법무사 보수뿐, 대출 있으면 현실성 낮음
- 법무사 견적은 항목별 내역으로 받고 조견표와 대조
잔금일 아침에 처음 듣는 돈이 없도록 — 이 표의 내 줄 하나면 준비 끝입니다.