9월 16일부터 30일까지는 주택분 재산세 2기분 납부 기간입니다. 7월에 이어 연세액의 나머지 절반이 고지되는 시기라, “내 집 재산세가 도대체 얼마인가”를 다시 확인하게 되는 달이기도 합니다. 공시가격 금액대별로 재산세가 얼마나 나오는지, 지방세법 세율 그대로 계산한 조견표로 정리했습니다.
재산세 계산 구조 — 3단계만 알면 됩니다
주택 재산세는 다음 순서로 계산됩니다.
- 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
- 재산세 본세 = 과세표준 × 누진세율
- 총 부담 = 본세 + 도시지역분(과세표준의 0.14%) + 지방교육세(본세의 20%)
여기서 1주택자와 다주택자의 차이가 두 번 벌어집니다. 공정시장가액비율이 1세대 1주택은 43~45%(공시 3억 이하 43%, 6억 이하 44%, 초과 45%), 다주택·법인은 60% 로 다르고, 1주택이면서 공시가격 9억 이하면 구간별로 0.05%포인트 낮은 특례세율까지 적용되기 때문입니다.
주택분 재산세 세율 (지방세법 제111조·제111조의2)
| 과세표준 | 일반세율 | 1주택 특례세율(공시 9억 이하) |
|---|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6,000만원 초과 ~ 1억 5,000만원 | 0.15% (누진공제 3만원) | 0.1% (누진공제 3만원) |
| 1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 | 0.25% (누진공제 18만원) | 0.2% (누진공제 18만원) |
| 3억원 초과 | 0.4% (누진공제 63만원) | 0.35% (누진공제 63만원) |
공시가격별 재산세 조견표
도시지역 주택 기준이고, 도시지역분과 지방교육세를 모두 더한 연간 총액입니다. 실제 고지는 7월과 9월에 절반씩 나뉩니다.
| 공시가격 | 1주택 (특례 반영) | 다주택 (일반) | 1주택 1회 납부액 |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 8만 6,000원 | 15만 6,000원 | 4만 3,000원 |
| 2억원 | 18만 7,600원 | 34만 8,000원 | 9만 3,800원 |
| 3억원 | 29만 9,400원 | 57만 6,000원 | 14만 9,700원 |
| 4억원 | 45만 2,800원 | 84만원 | 22만 6,400원 |
| 5억원 | 62만원 | 110만 4,000원 | 31만원 |
| 6억원 | 78만 7,200원 | 147만 6,000원 | 39만 3,600원 |
| 7억원 | 100만 8,000원 | 184만 8,000원 | 50만 4,000원 |
| 8억원 | 126만원 | 222만원 | 63만원 |
| 9억원 | 151만 2,000원 | 259만 2,000원 | 75만 6,000원 |
| 10억원 | 203만 4,000원 | 296만 4,000원 | 101만 7,000원 |
| 12억원 | 259만 2,000원 | 370만 8,000원 | 129만 6,000원 |
| 15억원 | 342만 9,000원 | 482만 4,000원 | 171만 4,500원 |
| 20억원 | 482만 4,000원 | 668만 4,000원 | 241만 2,000원 |
표에서 눈에 띄는 지점이 두 곳 있습니다.
- 공시 9억 → 10억 구간에서 1주택 세액이 크게 뜁니다. 151만원에서 203만원으로 52만원 이상 늘어나는데, 9억을 넘는 순간 특례세율(0.35%)이 사라지고 일반세율(0.4%)로 바뀌기 때문입니다.
- 같은 공시가격에서 다주택 부담은 1주택의 1.4~1.9배입니다. 공시 5억이면 1주택 62만원 대 다주택 110만원으로, 공정시장가액비율(44% 대 60%)과 세율 차이가 겹친 결과입니다.
계산 과정을 직접 보면 — 공시 5억 1주택 예시
- 과세표준: 5억 × 44% = 2억 2,000만원
- 재산세 본세(특례세율): 2억 2,000만원 × 0.2% − 18만원 = 26만원
- 도시지역분: 2억 2,000만원 × 0.14% = 30만 8,000원
- 지방교육세: 26만원 × 20% = 5만 2,000원
- 연간 합계: 62만원 → 7월·9월 각 31만원
도시지역분이 본세보다 큰 게 이상해 보일 수 있는데, 특례세율로 본세가 깎이는 동안 도시지역분(0.14% 단일세율)은 그대로라서 중저가 구간에서는 흔한 구조입니다. 내 공시가격으로 직접 계산해 보려면 재산세 계산기를 쓰면 됩니다.
9월 납부에서 챙길 것
납부 기간은 9월 16일~30일입니다. 이번 고지서에는 주택 2기분(연세액의 절반)과 토지분 재산세가 함께 나옵니다.
- 20만원 이하는 7월에 이미 전액 고지 — 주택 연세액이 20만원 이하면 7월에 한 번으로 끝나서 9월 고지서에 주택분이 없는 게 정상입니다.
- 250만원 초과는 분납 가능 — 고지서 기준 250만원을 넘으면 초과분을 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 위택스나 구청 세무과에 신청합니다.
- 납부 방법 — 위택스(wetax.go.kr), 은행 앱, ARS, 카드 납부 모두 가능하고 카드 수수료는 없습니다. 기한을 넘기면 3%의 납부지연가산세가 붙습니다.
- 세부담 상한 — 공시가격이 급등해도 전년 세액의 일정 비율(공시가격 구간별 105~130%)을 넘지 않게 상한이 걸립니다. 표보다 고지서가 적게 나왔다면 이 상한이 작동한 경우가 많습니다.
납부 방법별 절세 포인트와 카드 혜택은 재산세 납부 총정리·아끼는 법에서 따로 정리했습니다.
재산세와 종부세는 별개입니다
재산세는 공시가격 금액과 무관하게 모든 주택에 부과되고, 종합부동산세는 공시가격 합산이 공제액(1주택 12억, 다주택 9억)을 넘는 경우에만 추가로 부과됩니다. 공시 12억을 넘는 주택이라면 이 표의 재산세에 더해 종부세가 붙는 구조라서, 종부세 금액별 총정리와 함께 보면 보유세 전체 그림이 잡힙니다. 재산세와 종부세를 한 번에 합산해 보려면 보유세 계산기를 이용하세요. 6월 1일 기준으로 소유자가 정해지는 원리는 6월 1일 과세기준일 가이드에서 다뤘습니다.
재산세를 줄이는 합법적 포인트 3가지
- 6월 1일 잔금 조정 — 매수자는 6월 1일 이후, 매도자는 그 전에 잔금을 치르는 것이 유리합니다. 하루 차이로 1년 치 보유세 부담자가 갈립니다.
- 1주택 지위 관리 — 같은 공시가격에서 특례세율과 낮은 공정시장가액비율이 겹치면 다주택 대비 세액이 절반 수준까지 내려갑니다. 일시적 2주택 처분 기한을 넘기지 않는 것만으로 표의 왼쪽 열을 유지할 수 있습니다.
- 주거용 오피스텔 신고 검토 — 오피스텔을 주거용으로 재산세 변동신고하면 건축물분(단일세율)이 아닌 주택분(누진·특례)으로 바뀝니다. 유리한지 여부는 가격대에 따라 갈리고 주택 수 판정에 영향을 주므로, 종부세·양도세까지 묶어서 판단해야 합니다.
자주 헷갈리는 것들
- 공시가격 ≠ 시세 — 조견표의 공시가격은 매년 4월 말 공시되는 공동주택 공시가격 기준입니다. 시세보다 통상 낮으므로, 시세 7억 아파트라면 공시가격은 5억 안팎인 경우가 많습니다. 내 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인합니다.
- 6월 1일 소유자가 1년 치를 냅니다 — 6월 2일에 잔금을 치렀다면 그해 재산세는 전 소유자 부담입니다.
- 부부 공동명의는 지분대로 각자 고지 — 세액 총량은 단독명의와 같고, 고지서가 지분별로 나뉠 뿐입니다.
- 오피스텔은 주거용 신고 여부에 따라 주택분 또는 건축물분으로 갈립니다.
공시가격이 같아도 보유 형태에 따라 세액이 두 배 가까이 벌어지는 게 재산세입니다. 내 상황이 표의 어느 줄인지 확인했다면, 9월 30일 납부 기한만 놓치지 않으면 됩니다.