집을 가지고만 있어도 매년 나오는 세금이 있습니다. 바로 재산세인데요. 취득세는 살 때 한 번이고, 양도세는 팔 때 한 번이지만 재산세는 해마다 꼬박꼬박 나옵니다.
금액이 크지 않아서 신경 안 쓰는 분들이 많은데, 매매 타이밍 하나로 수십만원을 아끼거나 날릴 수 있습니다. 재산세가 어떻게 계산되고, 어떻게 하면 줄일 수 있는지 정리해봤습니다.
재산세란
재산세는 매년 부동산을 보유하고 있는 사람에게 부과되는 지방세입니다. 주택, 건축물, 토지, 선박, 항공기까지 과세 대상이지만 대부분의 사람에게 해당되는 건 주택과 토지입니다.
종합부동산세(종부세)와 헷갈리는 분들이 많은데, 이 둘은 완전히 다른 세금입니다.
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 세금 종류 | 지방세 | 국세 |
| 과세 대상 | 모든 부동산 소유자 | 공시가격 합산 9억 초과자 |
| 납부 시기 | 7월, 9월 | 12월 |
| 과세 주체 | 시·군·구청 | 국세청 |
| 부과 기준 | 개별 부동산 | 전국 합산 |
쉽게 말하면 재산세는 집 한 채만 있어도 내는 세금이고, 종부세는 비싼 집을 가진 사람만 추가로 내는 세금입니다. 종부세에 대해서는 종합부동산세 가이드에서 자세히 다루고 있으니 참고하세요.
과세 기준일: 6월 1일이 핵심입니다
재산세에서 가장 중요한 날짜는 6월 1일입니다. 이 날 현재 부동산을 소유하고 있는 사람에게 한 해 재산세 전액이 부과됩니다.
이게 왜 중요하냐면, 매매 시점에 따라 세금 부담이 완전히 달라지기 때문입니다.
- 5월 31일까지 잔금 치르고 등기이전 → 매수자가 재산세 납부
- 6월 2일 이후 잔금 치르고 등기이전 → 매도자가 재산세 납부
딱 하루 차이로 수십만원의 세금 부담이 바뀝니다. 집을 팔 계획이라면 6월 1일 이전에 잔금을 받는 게 유리하고, 집을 살 예정이라면 6월 2일 이후에 잔금을 치르는 게 유리합니다.
잔금 날짜만 조절해도 그 해 재산세를 안 내거나 낼 수 있습니다. 매매 계약 시 잔금일을 정할 때 꼭 기억하세요.
재산세 납부 시기
재산세는 1년에 두 번 나눠서 납부합니다. 주택, 건축물, 토지에 따라 시기가 조금 다릅니다.
| 납부 시기 | 대상 | 납부 기간 |
|---|---|---|
| 7월 | 주택분 1/2 + 건축물 | 7월 16일 ~ 31일 |
| 9월 | 주택분 나머지 1/2 + 토지 | 9월 16일 ~ 30일 |
주택 재산세는 연세액을 7월과 9월에 절반씩 나눠 냅니다. 예를 들어 재산세가 40만원이면 7월에 20만원, 9월에 20만원을 내는 겁니다.
다만 연세액이 20만원 이하인 경우에는 7월에 한꺼번에 전액 납부합니다. 공시가격이 낮은 주택은 7월에 한 번만 내면 되는 거죠.
고지서는 보통 7월 초, 9월 초에 집으로 옵니다. 납부 기한을 넘기면 3%의 납부지연가산세가 붙고, 금액이 크면 매달 0.75%씩 추가로 가산세가 붙습니다.
재산세 계산 방법
재산세는 공시가격을 기준으로 계산합니다. 시세 그대로가 아니라 몇 단계를 거쳐서 과세표준을 구한 뒤 세율을 곱하는 방식입니다.
재산세 = 과세표준 x 세율
과세표준 = 공시가격 x 공정시장가액비율
2026년 기준 공정시장가액비율은 다주택자·법인이 60%, 1세대 1주택자는 공시가격 구간에 따라 43~45% (3억 이하 43%, 3~6억 44%, 6억 초과 45%)가 적용됩니다. 예를 들어 공시가격 4억원 아파트를 다주택자가 보유하면 과세표준은 2억 4천만원 (4억 x 60%), 1세대 1주택자라면 1억 7,600만원 (4억 x 44%)이 되는 겁니다. 여기에 1주택자는 공시 9억원 이하일 때 구간별 0.05%포인트 낮은 특례세율까지 적용돼 체감 세부담 차이가 큽니다. 내 조건으로는 재산세 계산기에서 바로 확인할 수 있습니다.
공시가격은 시세보다 낮습니다. 보통 시세의 60~80% 수준인데, 국토교통부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 내 집의 정확한 공시가격을 확인할 수 있습니다.
계산 예시
공시가격 5억원 아파트를 1세대 1주택으로 보유하는 경우를 계산해봅니다.
- 과세표준: 5억 x 60% = 3억원
- 세율 적용 (1주택 특례): 1.5억 초과 ~ 3억 이하 구간 → 0.2%
- 재산세: 3억 x 0.2% - 누진공제 = 약 37만 5천원
- 여기에 지방교육세(재산세의 20%)와 도시지역분(0.14%)이 추가
실제 고지서에는 재산세 본세 외에 지방교육세와 도시지역분 (도시계획세)이 함께 나옵니다. 대략 본세의 1.3~1.5배 정도가 실제 납부 금액이라고 보면 됩니다.
재산세 세율표
주택 재산세 일반 세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% | - |
| 6천만원 초과 ~ 1.5억 이하 | 0.15% | 3만원 |
| 1.5억 초과 ~ 3억 이하 | 0.25% | 18만원 |
| 3억원 초과 | 0.4% | 63만원 |
1세대 1주택 특례 세율
공시가격 9억원 이하 1세대 1주택자에게 적용되는 세율입니다. 일반 세율보다 0.05%p 낮아서 세금이 좀 더 줄어듭니다.
| 과세표준 | 특례 세율 | 일반 세율과 차이 |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.05% | 0.05%p 절감 |
| 6천만원 초과 ~ 1.5억 이하 | 0.1% | 0.05%p 절감 |
| 1.5억 초과 ~ 3억 이하 | 0.2% | 0.05%p 절감 |
| 3억원 초과 | 0.35% | 0.05%p 절감 |
건축물과 토지 세율
상가나 토지를 가지고 있는 경우에도 재산세가 부과됩니다.
| 구분 | 세율 |
|---|---|
| 일반 건축물 | 0.25% |
| 골프장·고급오락장 | 4% |
| 종합합산 토지 (나대지 등) | 0.2~0.5% |
| 별도합산 토지 (상가 부속) | 0.2~0.4% |
| 분리과세 토지 (농지·임야) | 0.07~0.2% |
주택 소유자에게는 주택분 세율이 적용되니까 건축물·토지 세율은 참고만 하면 됩니다.
1세대 1주택 특례, 얼마나 줄어드나
1세대 1주택 특례는 공시가격 9억원 이하인 주택을 1채만 보유한 세대에 적용됩니다. 일반 세율보다 낮은 세율을 적용받아서 세금이 줄어드는 건데, 실제로 얼마나 차이가 나는지 봅니다.
| 공시가격 | 과세표준 | 일반 세율 적용 | 특례 세율 적용 | 절감액 |
|---|---|---|---|---|
| 2억원 | 1.2억원 | 약 12만원 | 약 6만원 | 6만원 |
| 4억원 | 2.4억원 | 약 42만원 | 약 30만원 | 12만원 |
| 6억원 | 3.6억원 | 약 81만원 | 약 66만원 | 15만원 |
| 9억원 | 5.4억원 | 약 153만원 | 약 126만원 | 27만원 |
공시가격이 높을수록 절감 효과가 커집니다. 9억원 주택이면 연간 약 27만원을 아낄 수 있는 셈입니다.
특례를 받으려면 별도 신청이 필요 없습니다. 6월 1일 기준으로 1세대 1주택 요건을 충족하면 자동으로 적용됩니다. 다만 일시적 2주택 같은 경우에는 지자체에 확인이 필요할 수 있습니다.
재산세 절세 방법
재산세는 정해진 세율대로 나오는 세금이라 절세 방법이 많지는 않습니다. 하지만 알고 있으면 확실히 줄일 수 있는 방법들이 있습니다.
매매 타이밍 조절
앞에서 설명했듯이 6월 1일 기준으로 소유자에게 부과됩니다. 집을 팔 예정이라면 잔금일을 5월 중으로 잡으면 그 해 재산세를 안 내도 됩니다. 반대로 집을 살 때는 6월 2일 이후에 잔금을 치르면 그 해 재산세 부담을 피할 수 있습니다.
이건 매매 당사자 간 협의 사항이라 상대방도 같은 걸 알고 있으면 조율이 필요합니다. 실거래에서는 잔금일 조정이 쉽지 않을 수도 있지만, 가능하다면 꼭 챙기세요.
공시가격 이의신청
공시가격이 주변 시세 대비 높게 책정됐다고 생각되면 이의신청을 할 수 있습니다. 매년 4월 공시가격이 발표되면 약 한 달간 이의신청 기간이 열립니다.
- 개별공시지가 이의신청: 시·군·구청
- 공동주택 공시가격 이의신청: 국토교통부 부동산공시가격알리미
주변 유사 아파트보다 공시가격이 현저히 높다면 이의신청으로 공시가격을 낮출 수 있고, 그만큼 재산세도 줄어듭니다.
세부담 상한 제도 활용
재산세에는 세부담 상한 제도가 있습니다. 전년도 재산세 대비 일정 비율 이상 오르지 못하도록 상한을 두는 건데, 공시가격이 급등한 해에 효과가 있습니다.
| 공시가격 | 세부담 상한 |
|---|---|
| 3억원 이하 | 전년 대비 105% |
| 3억 초과 ~ 6억 이하 | 전년 대비 110% |
| 6억원 초과 | 전년 대비 130% |
공시가격 3억원 이하 주택은 전년 대비 최대 5% 까지만 재산세가 오를 수 있다는 뜻입니다. 별도 신청 없이 자동 적용됩니다.
분할납부 신청
재산세가 250만원을 초과하면 분할납부를 신청할 수 있습니다. 납부 기한으로부터 2개월 이내에 나머지 금액을 내면 됩니다. 고액 납부자라면 자금 부담을 분산시킬 수 있는 방법입니다.
재산세 납부 방법
재산세 고지서가 오면 여러 가지 방법으로 납부할 수 있습니다.
위택스 온라인 납부
가장 편한 방법입니다. 위택스 (wetax.go.kr)에 접속해서 공인인증서로 로그인하면 내 재산세 내역을 확인하고 바로 납부할 수 있습니다. 은행 계좌이체, 신용카드 납부 모두 가능합니다.
은행 방문 납부
고지서를 가지고 가까운 은행에 방문하면 됩니다. 전국 모든 은행에서 납부 가능하고, ATM으로도 납부할 수 있습니다.
카드 무이자 할부
재산세가 부담되는 분들에게 유용한 방법입니다. 주요 카드사별로 2~3개월 무이자 할부를 제공합니다.
| 카드사 | 무이자 할부 | 비고 |
|---|---|---|
| 삼성카드 | 2~3개월 | 7·9월 지방세 납부 이벤트 |
| 신한카드 | 2~3개월 | 체크카드 납부 시 캐시백 |
| 현대카드 | 2~3개월 | M포인트 적립 가능 |
| KB국민카드 | 2~3개월 | 직장인 보너스카드 할인 |
카드사 이벤트는 매년 달라지니까 납부 전에 본인 카드사 홈페이지에서 확인하는 게 좋습니다. 재산세 금액이 크다면 무이자 할부로 나눠 내는 것도 현명한 방법입니다.
자동이체 등록
위택스에서 자동이체를 등록해두면 납부 기한을 놓칠 걱정이 없습니다. 자동이체 등록 시 세액공제 혜택도 있습니다. 계좌이체로 자동납부 시 건당 150~800원 정도 공제되는 지자체도 있습니다.
재산세와 종부세 이중과세 조정
재산세를 내고 종부세까지 내면 이중과세 아니냐는 질문을 많이 받는데, 결론부터 말하면 이중과세가 되지 않도록 조정되어 있습니다.
종부세 계산 시 이미 납부한 재산세 상당액을 공제해줍니다. 정확히는 종부세 과세표준에 해당하는 재산세액을 차감하는 방식입니다.
예를 들어 공시가격 15억원 아파트를 1세대 1주택으로 보유한 경우를 봅니다.
- 재산세: 공시가격 15억 전체에 대해 부과 (약 240만원)
- 종부세: 15억 - 12억 = 3억에 대해 부과, 이때 재산세 일부 공제
그래서 종부세 고지서를 받으면 이미 공제가 반영된 금액이 나옵니다. 납세자가 별도로 신청할 필요는 없습니다.
재산세와 종부세의 관계가 더 궁금하다면 종합부동산세 가이드에서 세부 내용을 확인하세요.
자주 하는 실수
재산세와 관련해서 실제로 많은 분들이 놓치는 부분들을 정리했습니다.
6월 1일 기준일을 모르고 매매하는 경우
가장 흔한 실수입니다. 5월 말에 집을 팔면서 잔금일을 6월 초로 잡으면, 매도자가 그 해 재산세를 전액 부담하게 됩니다. 불과 며칠 차이로 수십만원이 달라지는데 모르고 넘어가는 경우가 정말 많습니다.
공시가격 확인을 안 하는 경우
재산세는 공시가격 기준이지 시세 기준이 아닙니다. 내 집 공시가격이 얼마인지도 모르면서 재산세가 비싸다고만 생각하는 분들이 있습니다. 공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 꼭 확인하세요. 주변보다 높게 책정됐다면 이의신청도 가능합니다.
분할납부 미신청
재산세가 250만원을 넘는데도 한꺼번에 내는 분들이 있습니다. 분할납부를 신청하면 납부 부담을 나눌 수 있는데, 이 제도 자체를 모르는 경우가 많습니다.
납부 기한을 놓치는 경우
7월과 9월, 1년에 두 번 내다 보니 깜빡하는 분들이 있습니다. 기한을 넘기면 3% 가산세가 바로 붙고, 이후에도 매달 추가 가산세가 쌓입니다. 위택스 자동이체를 등록해두면 이런 실수를 예방할 수 있습니다.
1세대 1주택 특례 요건을 착각하는 경우
부부가 각각 1채씩 가진 경우 “나는 1주택자”라고 생각할 수 있지만, 세대 기준이라 부부 합산 2주택이 됩니다. 이 경우 1세대 1주택 특례를 받을 수 없습니다.
2026년 재산세 일정 한눈에 보기
올해 재산세 관련 일정을 정리하면 이렇습니다.
| 시기 | 내용 |
|---|---|
| 4월 | 공동주택 공시가격 공시, 이의신청 기간 시작 |
| 5월 | 개별공시지가 공시, 이의신청 |
| 6월 1일 | 재산세 과세 기준일 (이 날 소유자에게 부과) |
| 7월 16~31일 | 주택분 1/2 + 건축물분 재산세 납부 |
| 9월 16~30일 | 주택분 나머지 1/2 + 토지분 재산세 납부 |
4월에 공시가격이 나오면 바로 확인하고, 이상이 있으면 이의신청하는 게 좋습니다. 이의신청 기간은 보통 공시일로부터 30일 정도입니다.
정리
재산세는 부동산을 보유하는 한 매년 피할 수 없는 세금이지만, 몇 가지만 기억하면 불필요한 지출을 줄일 수 있습니다.
- 6월 1일 기준일을 기억하고 매매 타이밍을 조절하세요
- 공시가격이 적정한지 매년 확인하고, 이상이 있으면 이의신청하세요
- 1세대 1주택 특례는 자동 적용되지만 요건을 확인하세요
- 납부할 때는 카드 무이자 할부나 자동이체 할인을 활용하세요
- 납부 기한을 놓치면 가산세가 붙으니 7월·9월 일정을 꼭 챙기세요
재산세 자체를 크게 줄이기는 어렵지만, 아는 만큼 절약할 수 있는 세금입니다.