법원 경매는 알아도 공매는 낯선 분이 많습니다. 그런데 검색량으로는 공매의 관문인 온비드를 찾는 사람이 경매 못지않게 많아요. 이유는 간단합니다. 집에서 클릭으로 입찰이 끝나는 공공 부동산 시장이기 때문입니다. 온비드가 무엇이고, 경매와 무엇이 다르고, 어디를 조심해야 하는지 정리합니다.
온비드 — 나라가 파는 물건이 모이는 곳
온비드(onbid.co.kr)는 한국자산관리공사(캠코) 가 운영하는 공공자산 전자 처분 포털입니다. 여기 올라오는 물건은 출처가 공공입니다.
| 물건 유형 | 내용 |
|---|---|
| 압류재산 | 세금 체납으로 압류된 부동산 등 — 캠코가 매각 대행 |
| 국유·공유재산 | 국가·지자체 보유 재산의 매각·임대 |
| 수탁·공공기관 재산 | 공공기관·금융기관 등이 처분을 맡긴 자산 |
| 기타 | 자동차, 기계장비, 물품 등 |
부동산 매각만이 아니라 국공유지 임대(주차장, 매점 자리 같은) 공고도 올라와서, 투자자가 아니어도 쓸 일이 생기는 사이트입니다.
경매 vs 공매 — 구조가 다릅니다
| 구분 | 법원 경매 | 공매(온비드) |
|---|---|---|
| 주관 | 법원 | 캠코(국가기관 대행) |
| 원인 | 개인 채권·담보권 실행 | 주로 세금 체납(압류재산) 등 |
| 입찰 방식 | 기일에 법원 출석(기일입찰) | 전 과정 전자입찰 |
| 점유자 정리 | 인도명령 제도 있음 | 압류재산은 인도명령 없음 — 명도소송 필요 |
실무에서 체감되는 차이는 두 가지입니다. 첫째, 편의성 — 공매는 공고 확인부터 입찰, 보증금 납부, 결과 확인까지 온비드 안에서 끝납니다. 평일에 법원 갈 시간이 없는 직장인이 공매로 시작하는 이유입니다. 둘째, 명도 부담 — 법원 경매는 낙찰 후 인도명령이라는 비교적 빠른 점유자 정리 수단이 있지만, 압류재산 공매는 그런 장치가 없어 점유자가 버티면 명도소송으로 가야 합니다. 같은 가격이면 공매 쪽 명도 위험을 더 무겁게 계산해야 합니다.
유찰 시 최저가가 단계적으로 내려가는 구조는 양쪽 모두 있지만, 인하 폭과 회차 운영은 물건·공고마다 다르므로 해당 공고문이 항상 기준입니다. 입찰보증금 비율도 공고별로 정해집니다.
입찰 절차 — 처음부터 낙찰까지
- 회원가입 + 공동인증서 등록 — 입찰엔 인증서가 필수입니다
- 물건 검색 — 지역·용도·가격대로 검색, 관심물건 등록
- 서류 검토 — 공고문, 감정평가서, (압류재산이면) 임대차 정보·배분 관련 내용까지
- 현장 확인 — 사진과 실물은 다릅니다. 점유 상태·관리 상태 확인
- 입찰 — 입찰 기간 내 입찰가 제출 + 입찰보증금 전자 납부
- 개찰·낙찰 — 최고가 입찰자 낙찰, 패찰 시 보증금 반환
- 대금 납부·소유권 이전 — 공고가 정한 기한 내 잔대금 납부 후 이전 절차
주거용 물건이라면 검토 단계에서 등기부와 전입세대 확인이 핵심입니다. 등기부에서 권리관계를 읽는 법은 등기부등본 보는 법에, 경매·공매에서 자주 만나는 유치권 문제는 유치권 경매 가이드에 정리해 뒀습니다.
압류재산 공매의 함정 — 싼 이유를 먼저 찾으세요
- 명도 리스크 — 인도명령이 없으므로 점유자 협의가 안 되면 명도소송·집행 비용과 기간을 각오해야 합니다. 절차 감각은 명도소송 비용·기간 가이드 참고
- 임차인 보증금 — 대항력 있는 임차인이 있으면 보증금을 인수할 수 있습니다. 배분 관계 분석이 필수입니다
- 권리분석은 스스로 — 경매의 매각물건명세서만큼 정리된 자료가 없는 물건도 있어 공부 부담이 더 큽니다
- 세금·체납 관계 — 당해세 등 배분 순위 구조가 낙찰가 판단에 영향을 줍니다
입문이라면 권리관계가 단순한 국공유재산 매각·임대 공고부터 구경하며 시스템에 익숙해지고, 압류재산 주거용 물건은 경매 기초를 먼저 다진 뒤 접근하는 순서를 권합니다. 경매의 기초 흐름은 부동산 경매 입문 가이드에서 다뤘습니다.
세입자 입장에서 — 내 집이 공매에 걸렸다면
공매 통지를 받은 세입자라면 순서는 이렇습니다.
- 등기부·공고문으로 어떤 공매인지 확인 (압류재산인지, 어느 기관인지)
- 권리 신고·배분요구를 기한 내 접수 — 이걸 놓치면 배분에서 빠질 수 있습니다
- 전입일·확정일자로 대항력·우선변제권 지위 확인
- 캠코 안내(온비드 고객센터)와 법률 상담 병행 — 무료 상담 창구로 대한법률구조공단이 있습니다
핵심 요약: 온비드는 캠코가 운영하는 공공자산 전자입찰 포털 — 압류재산·국공유재산을 법원 출석 없이 온라인으로 입찰합니다. 경매와 달리 압류재산 공매엔 인도명령이 없어 명도 부담이 크고, 보증금·유찰 조건은 공고문이 기준입니다. 세입자는 공매 통지를 받으면 기한 내 배분요구부터 챙기세요.