경매 물건을 보다 보면 “유치권 신고 있음”이라는 문구가 붙어 있습니다. 초보에게는 피하라고 하는 이유가 있습니다.
경매에서 대부분의 권리는 낙찰과 함께 말소됩니다. 그런데 유치권은 다릅니다.
낙찰자가 그대로 떠안습니다
경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다 (민사집행법 제91조 제5항)
권리분석의 핵심인 말소기준권리 개념이 유치권에는 통하지 않습니다. 순위가 늦든 빠르든 낙찰자가 인수해요.
즉 유치권 금액이 1억이면 낙찰가에 1억을 더한 것이 실제 취득가가 됩니다.
🚨 그런데 등기부에 안 나옵니다
유치권이 위험한 진짜 이유입니다.
유치권은 등기하는 권리가 아니라 점유로 성립하는 권리입니다. 그래서 등기사항전부증명서를 아무리 들여다봐도 보이지 않아요.
확인 방법은 현장 답사뿐입니다
“유치권 행사 중”이라는 현수막이나 표지판, 잠긴 출입문, 상주하는 사람 — 이런 것들이 단서입니다.
성립 요건 4가지 — 여기서 허위를 가릅니다
민법 제320조가 정한 요건입니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 점유 | 목적물을 점유할 것 (간접점유도 가능) |
| 견련성 | 채권이 그 목적물에 관하여 생긴 채권일 것 |
| 변제기 도래 | 채권의 변제기가 도래했을 것 |
| 점유의 적법성 | 점유가 불법행위로 시작된 것이 아닐 것 |
타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리 (민법 제320조 제1항)
🚨 네 가지 중 하나만 빠져도 유치권은 성립하지 않습니다. 허위 유치권을 다툴 때 공략하는 지점이 바로 여기예요.
자주 문제되는 지점
- 견련성 — 주장하는 채권이 정말 그 건물 공사에서 생긴 것인가. 다른 현장 대금이나 대여금이면 견련성이 없습니다
- 점유 시점 — 경매개시결정 이후에 점유를 시작한 것은 아닌가
- 점유의 적법성 — 점유를 침탈해서 들어간 것은 아닌가
대응 순서
- 현장 답사 — 점유 여부와 표시 확인
- 매각물건명세서·현황조사서 확인 — 유치권 신고 내역
- 성립 요건 검토 — 위 4가지를 하나씩
- 다툼이 있으면 유치권부존재확인의 소
관련 판례가 상당히 쌓여 있는 영역이라, 금액이 크다면 전문가 검토를 받는 편이 안전합니다.
경매 절차 전반과 말소·인수되는 권리의 구분은 부동산 경매 기초에서 함께 보시면 이해가 빠릅니다.
정리하면 이래요
- 유치권은 등기 순위와 무관하게 낙찰자에게 인수됩니다 (민사집행법 제91조 제5항)
- 등기부에 나타나지 않으므로 현장 확인이 필수입니다
- 성립 요건은 점유 · 견련성 · 변제기 · 점유의 적법성 네 가지입니다
- 요건 하나만 빠져도 성립하지 않으므로 허위 유치권은 다툴 수 있습니다
- 금액이 크면 유치권부존재확인의 소를 검토하게 됩니다
경매에서 가장 많은 사고가 나는 권리입니다. 신고가 있는 물건은 그 금액을 낙찰가에 더해서 계산하십시오.