전세 만기가 다가와 임대인과 “그대로 2년 더 살기로” 이야기가 끝났는데, 부동산에서 연락이 옵니다. “재계약서 쓰러 오세요. 수수료는 ○○만원입니다.” 여기서 대부분 멈칫하죠 — 같은 집에 계속 사는데 복비를 또 내야 하나? 답은 “계약이 어떻게 이뤄졌느냐”에 따라 갈립니다. 공인중개사법의 원칙대로 경우를 나눠 정리했습니다.

원칙 하나만 기억하세요 — 복비는 “중개”의 대가입니다

공인중개사법상 중개보수는 중개행위에 대한 보수입니다. 즉,

중개가 있었으면 보수가 발생할 수 있고, 중개가 없었으면 발생하지 않는다.

재계약이라는 이름이 중요한 게 아니라, 이번 갱신 과정에서 중개사가 실제로 한 일이 무엇인지가 기준입니다.

경우별 정리 — 내 상황은 어디인가

갱신 방식중개행위복비
묵시적 갱신 (아무 말 없이 기간 경과)없음없음 — 계약서도 새로 안 씁니다
계약갱신청구권 행사 (세입자가 갱신 요구)없음없음
임대인과 직접 합의 후 계약서만 중개사무소에서 작성문서 작성 도움정식 보수 아님 — 소액 대서료 관행
중개사가 조건 협의·조율을 실질 수행 (증액 폭 조정, 특약 정리 등)있음발생 가능 — 단 요율은 상한, 협의 대상
중개사를 통해 사실상 새 계약 체결 (조건 대폭 변경 등)있음신규 계약에 준해 발생 — 역시 협의

포인트는 위 두 줄입니다. 묵시적 갱신과 갱신청구권 행사는 중개사가 개입할 자리 자체가 없어서 복비 논의가 성립하지 않습니다. 갱신 방식별 차이는 전세 계약 연장하는 3가지 방법에서 자세히 다뤘습니다.

”계약서만 써주세요” — 대서료의 세계

임대인과 조건 합의는 끝났고 서류만 깔끔하게 남기고 싶을 때, 중개사무소에 계약서 작성을 부탁하는 경우가 많습니다.

  • 이건 중개가 아니라 문서 작성 서비스라, 정식 중개보수 요율표를 적용할 근거가 없습니다.
  • 실무 관행은 몇만 원~십만 원 안팎의 대서료입니다. 사무소마다 부르는 값이 다르니 전화로 먼저 확인하세요.
  • 이때 요율표 그대로(보증금 3억이면 90만원 같은) 청구가 나온다면, “중개행위가 없었다”는 점을 근거로 조정을 요구할 수 있습니다.
  • 사실 당사자끼리 계약서를 직접 쓰는 것도 가능합니다. 기존 계약서에 변경 내용(보증금·기간)만 명시한 갱신 합의서를 쓰고, 증액분이 있으면 증액 계약서로 확정일자를 다시 받으면 됩니다.

보증금이 오르는 재계약 — 돈 문제가 두 개입니다

  1. 복비 기준 — 중개사를 통했다면 원칙상 요율표가 상한이지만, 기존 세입자 갱신이라는 특성상 증액분 기준 계산 또는 정액 합의가 실무 표준에 가깝습니다. 예를 들어 3억 → 3억 3,000만원 증액이라면 전체 3.3억 기준(최대 99만원)이 아니라 증액 3,000만원 기준이나 10만~20만원대 정액으로 끝나는 경우가 많습니다. 계약서 쓰기 전에 확정하는 게 전부입니다.
  2. 증액분 보호 — 올려준 보증금은 증액 계약서에 확정일자를 새로 받아야 그 시점부터 순위가 생깁니다. 기존 보증금의 순위는 유지되고 증액분만 새 순위가 되는 구조입니다. 5% 상한이 적용되는 갱신인지는 임대료 인상률 계산기로 확인하세요.

부담 주체 — 각자 부담이 원칙입니다

  • 중개보수는 중개를 의뢰한 각 당사자가 각자 부담합니다. 임대인 몫까지 세입자에게 미루는 요구에 응할 의무는 없습니다.
  • 반대로 임대인이 “내가 부동산에 맡겼으니 내가 낸다”는 경우도 흔합니다. 갱신 국면의 복비는 신규 계약보다 훨씬 유동적이라, 누가 얼마를 내는지 문자·계약서 특약으로 남기는 것이 분쟁 예방의 전부입니다.
  • 신규 이사와 달리 갱신은 중개사 입장에서도 품이 적게 드는 일이라, 요율표 상한을 고집하는 사무소는 드뭅니다. 금액이 이상하면 다른 사무소 견적과 비교해도 됩니다.

이사 vs 재계약 — 비용으로 비교하면

재계약 복비가 아까워도, 이사와 비교하면 대부분 재계약이 압도적으로 쌉니다.

항목재계약 (증액, 중개 이용 가정)신규 이사 (전세 3억대)
중개보수0원~20만원 안팎최대 90만원 안팎
이사비·입주청소0원수십만~백만원대
확정일자·기타증액분 확정일자 수수료 수준전입·확정일자·각종 정리 비용

신규 계약 복비의 정확한 상한은 중개수수료 금액별 조견표에서 금액대별로 확인할 수 있습니다.

정리

  • 복비는 중개의 대가 — 묵시적 갱신·갱신청구권 행사에는 애초에 발생하지 않습니다
  • 계약서 작성만 부탁 = 대서료 소액이 관행, 요율표 청구는 조정 요구 가능
  • 중개를 실제로 썼다면 보수 발생 가능 — 단 상한일 뿐, 증액분 기준·정액 합의가 실무 표준
  • 증액 재계약은 확정일자 재취득이 복비보다 중요한 문제
  • 부담 주체·금액은 계약서 쓰기 전에 서면으로 확정

“재계약인데 복비 얼마예요?”라는 질문에 정답은 하나가 아닙니다 — 하지만 “중개가 있었나?”라는 질문 하나면 내 상황의 답은 바로 나옵니다.