전세 계약 전에 등기부등본을 떼어 보는 건 이제 기본입니다. 그런데 등기부등본으로는 절대 알 수 없는 것이 하나 있습니다.

이미 그 집에 들어와 있는 다른 임차인의 보증금입니다.

근저당권은 등기에 나오지만, 확정일자만 받아둔 임차인의 보증금은 등기부 어디에도 표시되지 않습니다. 특히 다가구주택은 이 보이지 않는 보증금이 쌓여 있는 경우가 많습니다. 그걸 확인하는 서류가 확정일자 부여현황입니다.

무엇이 나오는가

항목내용
임대차목적물어느 호실인지
임대인·임차인 인적사항당사자
확정일자 부여일순위를 정하는 날짜
차임·보증금금액
임대차기간계약 기간

근거는 주택임대차보호법 제3조의6과 「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」입니다.

왜 다가구주택에서 결정적인가

다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기이고, 그 안에 여러 세대가 각각 임대차계약을 맺고 있습니다.

문제는 이렇습니다.

  • 등기부등본에 근저당이 없어도 안전하지 않습니다
  • 이미 들어와 있는 임차인 10세대의 보증금 합계가 건물 가치를 넘어설 수 있습니다
  • 그 보증금들은 나보다 먼저 확정일자를 받았으니 선순위입니다
  • 경매로 넘어가면 내 순서는 그 뒤입니다

즉 “등기부가 깨끗하다”는 말과 “내 보증금이 안전하다”는 말은 다릅니다. 이 간극을 메우는 것이 확정일자 부여현황입니다.

누가 열람할 수 있나

구분요건
이해관계인임대인·임차인 등
계약을 체결하려는 자임대인 동의서 + 동의 증명서류

계약 전 단계에서 확인하려면 임대인의 동의가 필요합니다. 동의를 받았음을 증명하는 서류로는 인감증명서, 본인서명사실확인서, 신분증명서 사본 등이 인정됩니다.

요청 유형은 여러 가지로 나뉩니다.

  • 일반
  • 임차인 특정
  • 임대인·임차인용
  • 계약 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인용

본인 상황에 맞는 유형을 골라야 원하는 정보를 받을 수 있습니다.

🚨 동의 거부는 그 자체가 신호입니다

계약 전 열람에는 임대인 동의가 필요한데, 여기서 실무적으로 중요한 포인트가 있습니다.

떳떳한 임대인은 거부할 이유가 없습니다.

정당한 사유 없이 동의를 거부한다면, 선순위 보증금이 많아 숨기려는 것일 가능성을 고려해야 합니다. 다가구주택 전세사기에서 반복적으로 나타난 패턴이 바로 “선순위 보증금 규모를 알려주지 않는 것” 이었습니다.

계약 조건이 아무리 좋아도 이 단계에서 막히면 재고하시기 바랍니다.

신청 방법

  1. 임대인 동의 확보 — 동의서 + 인감증명서 등
  2. 임대차정보제공요청서 작성 (규칙 별지 제3호서식)
  3. 확정일자 부여기관에 제출
  4. 열람 또는 출력물 교부로 정보 수령

서식은 국가법령정보센터에서 내려받을 수 있습니다.

계약 전 확인 3종 세트

이 서류 하나만으로는 부족합니다. 세 가지를 함께 봐야 판단이 완성됩니다.

서류알 수 있는 것
등기부등본소유자, 근저당·가압류 등 등기된 권리
확정일자 부여현황등기되지 않은 선순위 보증금
전입세대확인서실제로 전입해 있는 세대

세 서류가 각각 다른 질문에 답합니다. 다가구주택이라면 셋 다 확인하는 것이 원칙입니다.

확인했다면 계산해 보세요

숫자가 모이면 이렇게 판단합니다.

근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 합계 + 내 보증금
        vs
        주택 시세

이 합계가 시세에 가깝거나 넘어서면 위험 구간입니다. 경매 낙찰가는 시세보다 낮게 형성되는 것이 일반적이라, 여유가 없다면 보증금 회수가 어려워집니다.

시세와 경매낙찰가율은 안심전세앱에서 함께 확인할 수 있습니다.

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정리하면 확정일자 부여현황은 등기부등본이 보여주지 못하는 선순위 보증금을 확인하는 서류입니다. 다가구주택 계약이라면 반드시 확인하시고, 임대인이 동의를 거부한다면 그 사실 자체를 위험 신호로 읽으시기 바랍니다.