전세 계약 전에 등기부등본을 떼어 보는 건 이제 상식이 됐습니다. 그런데 등기부등본에는 결정적으로 빠진 정보가 있습니다.
이 집주인이 과거에 보증사고를 낸 적이 있는지, HUG 보증 가입이 금지된 사람인지, 세금을 체납했는지. 전세사기 사건에서 반복적으로 문제가 됐던 것이 바로 이 부분인데, 등기부등본으로는 알 수 없습니다.
그래서 나온 것이 HUG가 운영하는 안심전세앱입니다.
네 가지 기능
| 기능 | 확인 내용 |
|---|---|
| 시세 조회 | 시세 · 지역 전세가율 · 경매낙찰가율 · 보증사고 현황 |
| 자가진단 | 선순위 근저당 + 보증금 입력 → 안전 여부 판정 |
| 집주인 정보 | 보증사고 이력 · 보증가입 금지 · 악성임대인 · 체납 |
| 부가 기능 | 셀프 체크리스트 · 무료 법률상담 · 공인중개사 조회 · 보증료 계산기 |
국토교통부, HUG, 한국부동산원, 공인중개사협회, 감정평가사협회가 함께 데이터를 공급하는 구조입니다.
① 시세 조회 — 빌라 시세의 공백을 메웁니다
아파트는 실거래가 조회가 쉽습니다. 문제는 다세대·연립주택이었습니다. 거래가 드물고 유형이 제각각이라 적정 시세를 알기 어려웠고, 전세사기가 집중된 것도 이 구간이었습니다.
안심전세앱은 서울·수도권의 다세대·연립주택과 50세대 미만 아파트를 중심으로 시세를 제공합니다. 여기에 세 가지 지표를 함께 보여줍니다.
- 지역 평균 전세가율 — 매매가 대비 전세가 비율
- 경매낙찰가율 — 경매로 넘어갔을 때 실제 낙찰되는 비율
- 전세보증 사고 현황 — 그 지역에서 사고가 얼마나 났는지
경매낙찰가율이 실무에서 가장 유용합니다. 최악의 상황에서 이 집이 얼마에 팔릴지를 보여주는 숫자이기 때문입니다. 내 보증금이 그 금액을 넘는다면 위험 신호입니다.
② 자가진단 — 숫자를 넣으면 판정이 나옵니다
시세만 알면 판단이 끝나지 않습니다. 그 집에 선순위 근저당이 얼마나 잡혀 있는지에 따라 내 보증금의 안전성이 완전히 달라지기 때문입니다.
앱에 선순위 근저당액과 전세보증금을 입력하면, 이 계약이 안심할 수 있는 수준인지 자가진단 결과를 내줍니다. 등기부등본에서 근저당 채권최고액을 확인해 그대로 넣으면 됩니다.
③ 집주인 정보 조회 — 여기가 핵심입니다
등기부등본이 알려주지 않는 것들입니다.
- 과거 보증사고 이력 — 이 사람이 전에 보증금을 못 돌려준 적이 있는가
- HUG 보증가입 금지 여부 — 사고를 반복해 보증 가입이 막힌 사람인가
- 악성임대인 등록 여부
- 체납 이력 — 세금 체납이 있으면 경매 시 우선순위에서 밀릴 수 있습니다
- HUG와 HF 보증 가입 금지 여부 동시 조회
조회는 임대인 동의를 거쳐 이뤄집니다. 예전에는 임대인이 직접 조회해 보여주는 방식이었는데, 개선을 통해 대면 없이 임차인 휴대폰으로도 확인할 수 있게 됐습니다.
여기서 실무 팁이 하나 있습니다. 조회 동의를 요청하는 것 자체가 검증입니다. 떳떳한 임대인이라면 거부할 이유가 없습니다. 정당한 사유 없이 거부한다면 그 신호를 무겁게 받아들이시기 바랍니다.
④ 부가 기능
- 전세사기 예방 셀프 체크리스트 — 계약 단계별로 빠뜨린 것이 없는지 점검
- 무료 1:1 법률상담
- 공인중개사 정보 조회 — 경력 정보 포함. 정상 등록된 중개사인지, 경력이 얼마나 되는지 확인할 수 있습니다
- 보증료 계산기 — 전세보증금 반환보증 가입 시 보험료 추산
계약 전 사용 순서
- 매물을 정하면 시세부터 — 제시된 전세가가 시세 대비 적정한가
- 경매낙찰가율 확인 — 최악의 상황에서 회수 가능한 금액은
- 등기부등본 발급 — 선순위 근저당 채권최고액 확인
- 자가진단 실행 — 근저당 + 보증금 입력
- 집주인 정보 조회 동의 요청 — 보증사고·체납·악성임대인 확인
- 공인중개사 정보 조회 — 정상 등록·경력 확인
- 계약 후 전입신고 + 확정일자 — 대항력과 우선변제권 확보
3번과 5번을 모두 해야 합니다. 등기부등본은 집의 상태를, 안심전세앱은 사람의 이력을 보여주기 때문에 둘 중 하나만으로는 판단이 반쪽입니다.
앱이 대체하지 못하는 것
안심전세앱은 강력하지만 만능은 아닙니다.
- 시세 제공 범위에 한계가 있습니다 — 지방이나 특수한 유형은 데이터가 없을 수 있습니다.
- 자가진단은 참고용입니다 — 입력값이 부정확하면 결과도 부정확합니다.
- 보증금을 지켜 주지는 않습니다 — 위험을 미리 알려줄 뿐이라, 실제 보호는 전세보증금 반환보증 가입과 대항력 확보로 완성됩니다.
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정리하면 안심전세앱은 등기부등본이 보여주지 못하는 “사람”의 이력을 확인하는 도구입니다. 계약 전에 시세 → 자가진단 → 집주인 정보 조회 순으로 거치시고, 조회 동의를 거부하는 임대인은 그 자체를 신호로 읽으시기 바랍니다.