잔금을 앞두고 법무사나 등기소, 위택스에서 공통으로 찾는 서류가 부동산거래계약 신고필증입니다. 이름이 어렵지만 뜻은 단순합니다. 매매계약을 시·군·구청에 신고했다는 확인서입니다. 신고는 계약일부터 30일 이내가 기한이고, 이 필증을 받으면 계약서 검인까지 끝난 것으로 봅니다.

중개사를 통해 샀다면 직접 챙길 일이 드물지만, 직거래이거나 셀프 등기를 한다면 받는 순서와 쓰는 곳을 알아 두어야 합니다. 법령 원문과 지자체 안내를 기준으로 정리합니다.

신고필증이 하는 일 세 가지

쓰이는 곳근거실제로 하는 일
소유권이전등기부동산등기규칙 제124조 제2항신고한 거래가액과 신고필증 정보를 등기소에 제공
취득세 신고지방세법 시행규칙 제9조 제1항매매계약서나 신고필증 등 취득가액·취득일 증명 서류 사본 첨부
계약서 검인부동산거래신고법 제3조 제6항필증을 받으면 매수인은 검인을 받은 것으로 간주

등기부에 적히는 거래가액도 이 신고 금액입니다. 부동산등기규칙 제124조 제1항이 등기상 거래가액을 신고한 금액으로 정하기 때문입니다. 그래서 신고 내용이 잘못되면 뒤따르는 절차가 함께 꼬입니다.

이름이 비슷한 등기필증과는 전혀 다른 서류입니다. 신고필증은 등기 전에 받아 등기에 쓰는 서류이고, 등기필증이나 등기필정보(흔히 말하는 집문서)는 등기를 마친 뒤 받는 권리 증명입니다.

누가 신고하나 — 중개와 직거래가 다릅니다

신고 의무자는 거래 방식에 따라 나뉩니다.

거래 방식신고하는 사람온라인 전자서명기한
직거래매도인·매수인 공동양쪽 모두계약일부터 30일
직거래 중 한쪽이 거부다른 한쪽 단독단독 신고 서류 추가계약일부터 30일
공인중개사 중개거래계약서를 작성·교부한 중개사중개사만계약일부터 30일

기준일은 잔금일이 아니라 계약일입니다. 계약금만 넣고 잔금까지 두세 달 남은 거래라도 30일을 넘기면 안 됩니다. 신고처는 살 집이 있는 곳의 시·군·구청이며, 내가 사는 곳의 구청이 아닙니다.

직거래 전체 순서는 부동산 직거래 절차 정리에 따로 있습니다.

신고 대상은 아파트 같은 기존 부동산 매매에 그치지 않습니다. 최초 분양계약과 분양권 매매도 대상입니다. 반대로 증여·교환·판결·신탁은 거래신고 대상에서 제외됩니다(영등포구청 안내).

온라인으로 발급받는 순서

부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 처리합니다. 지자체 안내를 기준으로 하면 다음 순서입니다.

  1. 시스템에 접속해 성명, 주민등록번호, 인증서로 본인을 확인합니다.
  2. 부동산거래계약 신고서를 작성하고 전자서명합니다. 직거래는 매도인과 매수인이 모두 서명하고, 중개 거래는 중개사만 서명합니다.
  3. 시·군·구청으로 온라인 접수됩니다.
  4. 담당 공무원이 신고서를 확인하고 온라인 신고필증을 발급합니다.
  5. 거래당사자와 중개사가 온라인으로 조회해 출력합니다.

제출하자마자 바로 나오는 구조가 아니라 담당 공무원 확인을 거칩니다. 법은 “지체 없이” 발급하도록 정하고 있지만, 잔금 직전에 신고하면 일정이 빠듯해질 수 있으니 계약 후 며칠 안에 끝내 두는 편이 좋습니다.

시스템에서 막히면 통합콜센터 1533-2949(2번 부동산거래신고, 평일 9시부터 18시, 점심시간 12시부터 13시 제외)로 문의합니다.

방문해서 받는 순서

온라인이 어렵다면 구청에 직접 가도 됩니다.

  1. 부동산거래계약 신고서를 작성하고 서명 또는 날인합니다.
  2. 부동산 소재지 시·군·구청에 접수합니다.
  3. 담당 공무원이 처리한 뒤 신고필증을 발급합니다.

등기에서 쓰는 방법이 조금 다릅니다. 영등포구청 안내에 따르면 온라인 신고는 등기신청서에 신고필증의 신고 일련번호를 적으면 등기소가 온라인으로 직접 확인하고, 방문 신고는 등기 신청 때 신고필증을 첨부합니다. 셀프 등기를 한다면 등기소와 취득세 신고용으로 여분까지 출력해 두면 편합니다. 등기 서류 전체는 셀프 등기 가이드에서 확인할 수 있습니다.

신고할 때 함께 내는 서류

기본은 신고서 하나지만 상황에 따라 추가 서류가 붙습니다.

상황추가 서류근거
한쪽이 공동 신고를 거부거래계약서 사본, 계약금 확인 서류, 단독신고사유서시행규칙 제2조
6억원 이상 주택자금조달·입주계획서시행령 별표 1
투기과열지구·조정대상지역 주택자금조달·입주계획서(가격 무관)시행령 별표 1

자금조달계획서는 매수인이 내는 서류입니다. 대출과 자기자금 구성을 적어야 하므로 계약 전에 미리 정리해 두어야 합니다.

내용이 틀렸거나 계약이 바뀌었을 때

신고 후 달라진 내용은 성격에 따라 절차가 셋으로 나뉩니다.

절차언제 쓰나주요 항목방법
정정 신청잘못 적었을 때주소·전화번호, 지분 비율, 건축물 종류, 지목·면적, 대지권비율신고필증에 정정 사항을 표시하고 서명·날인해 제출
변경 신고계약이 바뀌었을 때거래가격, 중도금·잔금과 지급일, 면적, 계약 조건, 공동매수인 일부 제외등기신청 전에 변경 신고서 제출
해제 신고계약이 해제·무효·취소됐을 때계약 전체확정된 날부터 30일 이내 공동 신고

몇 가지 세부 사항이 있습니다.

  • 거래당사자의 주소나 전화번호를 고치는 정정은 해당 당사자 혼자 서명해도 됩니다.
  • 변경 신고는 등기신청 전까지만 할 수 있습니다.
  • 면적은 그대로이고 가격만 바뀌었다면 거래계약서 사본 등 증명 서류를 붙입니다.
  • 해제 신고를 하지 않아도 500만원 이하 과태료 대상입니다(법 제28조 제2항). 계약이 깨졌는데 신고가 그대로 남아 있지 않도록 해야 합니다.

기한을 넘기거나 거짓으로 신고하면

지연 신고 과태료는 시행령 별표 3이 금액을 정합니다. 신고를 미룬 기간은 신고 기간 만료일 다음날부터 셉니다.

신고를 미룬 기간1억원 미만1억원 이상 5억원 미만5억원 이상
3개월 이하10만원25만원50만원
3개월 초과 또는 공동신고 거부50만원200만원300만원

5억원짜리 아파트 계약을 석 달 안에 늦게 신고하면 50만원이지만, 석 달을 넘기면 300만원으로 6배가 됩니다. 늦었다는 사실을 알았다면 그날 바로 신고하는 쪽이 낫습니다.

거짓 신고는 훨씬 무겁습니다. 실제 거래가격을 다르게 적으면 차액 비율에 따라 취득가액의 2%에서 10%까지 과태료가 나옵니다.

실거래가 대비 차액과태료(취득가액 대비)
10% 미만2%
10% 이상 20% 미만4%
20% 이상 30% 미만5%
30% 이상 40% 미만7%
40% 이상 50% 미만9%
50% 이상10%

예를 들어 실제 5억원인 집을 4억원으로 신고하면 차액이 실거래가의 20%이므로 5%가 적용돼 2,500만원입니다. 다운계약으로 줄이려던 세금보다 커질 수 있고, 세금 추징은 이 과태료와 별개입니다. 일부 지자체 안내 페이지에는 예전 기준(300만원 이하, 취득가액 5% 이하)이 남아 있으니, 금액은 현행 법 제28조(500만원 이하, 취득가액 10% 이하)로 확인해야 합니다.

자주 하는 실수

  • 잔금일을 기준으로 30일을 셉니다. 기준은 계약일입니다. 잔금이 늦는 거래일수록 놓치기 쉽습니다.
  • 중개사가 알아서 했을 거라고 넘깁니다. 중개사 신고 건이어도 내 필증이 나왔는지 잔금 전에 확인해 두는 편이 안전합니다. 취득세 신고와 등기 일정이 여기에 걸려 있습니다.
  • 증여받은 집의 신고필증을 찾습니다. 증여는 거래신고 대상이 아니라서 신고필증이 나오지 않고, 계약서 검인이 필요합니다.
  • 변경 신고 없이 금액을 고쳐 등기합니다. 가격이 바뀌었다면 등기신청 전에 변경 신고를 먼저 합니다.
  • 토지거래허가구역을 함께 확인하지 않습니다. 허가구역에서는 허가 절차가 먼저입니다. 해당 지역인지 토지이용계획으로 미리 보는 것이 좋습니다.

다음 단계

신고필증을 받았다면 다음은 취득세입니다. 취득일부터 60일 안에 신고·납부해야 하고, 처음 집을 사는 경우라면 생애최초 취득세 감면을 함께 신청합니다. 등기까지 드는 돈은 아파트 소유권 이전 비용 정리에서 미리 계산해 볼 수 있습니다.

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참고 자료