처음 집을 사는 사람이 받는 대표적인 세금 혜택이 생애최초 취득세 감면입니다. 흔히 200만원 감면으로만 알려져 있지만, 2026년 1월부터 적용된 현행 조문에서는 집의 종류와 위치에 따라 300만원까지 감면됩니다. 소득은 보지 않고, 기한은 2028년 12월 31일까지입니다.
금액보다 더 조심할 부분은 사후 관리입니다. 3년 안에 팔거나 임대하면 감면받은 세금을 다시 내야 합니다. 지방세특례제한법 제36조의3 조문을 기준으로 조건과 함정을 차례로 정리합니다. 취득세 자체를 매매가별로 먼저 보고 싶다면 취득세 금액별 총정리가 도움이 됩니다.
200만원과 300만원은 집 종류로 갈립니다
감면 방식은 간단합니다. 산출세액이 한도 이하이면 취득세가 면제되고, 한도를 넘으면 산출세액에서 한도만큼 뺍니다.
| 감면 한도 | 대상 주택 | 대표적인 예 |
|---|---|---|
| 300만원 | 전용 60㎡ 이하, 3억원(수도권 6억원) 이하 공동주택(아파트 제외) | 수도권 5억원 빌라 전용 59㎡ |
| 300만원 | 같은 면적·가격 기준의 도시형 생활주택, 호수별 구분 다가구주택 | 대장에 호수별 면적이 적힌 다가구 |
| 300만원 | 인구감소지역에 있는 주택 | 해당 지역의 12억원 이하 아파트 |
| 200만원 | 위에 해당하지 않는 12억원 이하 주택 | 수도권·지방 일반 아파트 대부분 |
여기서 눈여겨볼 곳은 인구감소지역입니다. 소형 주택 항목에는 면적과 가격 조건이 붙지만, 인구감소지역 항목은 “소재하는 주택”이라고만 적혀 있어 아파트도 들어갑니다. 전체 요건인 12억원 이하만 지키면 됩니다. 인구감소지역은 「지방자치분권 및 균형성장에 관한 특별법」 제2조 제12호에 따른 지역이므로, 살 집의 시·군·구가 지정돼 있는지 행정안전부 고시로 확인하면 됩니다.
받을 수 있는 사람 — 조건 다섯 가지
소득 기준은 없지만 다음 조건을 모두 갖춰야 합니다.
| 항목 | 조문 내용 | 놓치기 쉬운 점 |
|---|---|---|
| 소유 이력 | 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없을 것 | 지금 무주택이어도 과거 소유 이력이 있으면 원칙적으로 제외 |
| 국적·혼인 | 본인은 대한민국 국민, 배우자는 등록부로 혼인이 확인되는 외국인 포함 | 외국인 배우자의 주택 소유도 함께 봄 |
| 목적 | 본인이 거주할 목적 | 처음부터 임대할 집은 대상이 아님 |
| 가격 | 취득당시가액 12억원 이하 | 초과하면 감면이 줄어드는 게 아니라 사라짐 |
| 거래 형태 | 유상거래(부담부증여 제외), 미성년자 제외 | 증여·상속으로 받은 집은 대상이 아님 |
조문이 보는 사람은 본인과 배우자뿐입니다. 부모님이 집을 갖고 있거나 같은 세대로 묶여 있다는 이유만으로 제외되지는 않습니다. 반대로 배우자가 결혼 전에 집을 샀다가 판 이력은 “소유한 사실”에 해당할 수 있습니다. 세부 판정 기준은 행정안전부 고시로 정하므로, 애매하면 계약 전에 관할 시·군·구 세무 부서에 물어보는 편이 안전합니다.
감면을 받으면 취득세 중과세율(지방세법 제13조의2)도 적용되지 않습니다.
매매가별로 실제 얼마를 내나
세액은 지방세법 제11조 제1항 제8호의 세율로 계산합니다. 6억원 이하는 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 연속 누진, 9억원 초과는 3%입니다.
| 취득당시가액 | 산출세액 | 200만원 감면 후 | 300만원 감면 후 |
|---|---|---|---|
| 1억 5,000만원 | 150만원 | 0원 | 0원 |
| 2억원 | 200만원 | 0원 | 0원 |
| 3억원 | 300만원 | 100만원 | 0원 |
| 5억원 | 500만원 | 300만원 | 200만원 |
| 6억원 | 600만원 | 400만원 | 300만원 |
| 7억 5,000만원 | 1,500만원 | 1,300만원 | 1,200만원(인구감소지역만) |
| 9억원 | 2,700만원 | 2,500만원 | 2,400만원(인구감소지역만) |
| 12억원 | 3,600만원 | 3,400만원 | 3,300만원(인구감소지역만) |
두 가지를 함께 봐야 합니다.
첫째, 소형 주택 300만원은 가격 상한이 수도권 6억원, 그 외 지역 3억원입니다. 그래서 6억원을 넘는 구간에서 300만원을 받을 수 있는 경우는 인구감소지역 주택뿐입니다.
둘째, 12억원을 조금만 넘겨도 감면이 통째로 사라집니다. 12억 1,000만원이면 산출세액 3,630만원을 그대로 내므로, 12억원 주택의 3,400만원보다 230만원을 더 냅니다. 집값 1,000만원 차이에 세금이 230만원 더 붙는 구간이니 가격 협상 때 함께 계산해 볼 만합니다.
표는 취득세 본세 기준입니다. 지방교육세와 농어촌특별세는 따로 계산합니다. 농어촌특별세법 제4조 제9호와 시행령 제4조 제5항에 따라 전용 85㎡ 이하(국민주택 규모) 주택의 취득세 감면분에는 농어촌특별세를 부과하지 않습니다. 85㎡를 넘는 주택은 감면 세액에 농어촌특별세가 붙을 수 있으니, 최종 금액은 취득세 계산기로 어림한 뒤 위택스 신고 화면에서 확인하면 됩니다.
공동명의로 사도 감면액은 늘지 않습니다
제36조의3 제2항은 2명 이상이 공동으로 취득해도 해당 주택의 총 감면액을 200만원 또는 300만원 이하로 제한합니다. 부부가 5억원 아파트를 절반씩 사도 각자 200만원씩 400만원이 빠지는 것이 아니라 합쳐서 200만원만 빠집니다. 산출세액 500만원에서 300만원을 내야 하므로, 100만원만 내면 된다고 생각하고 자금 계획을 세우면 200만원이 모자랍니다.
한 집을 친구나 가족과 공동으로 사는 경우에도 같은 한도를 나눠 쓰는 구조입니다.
주택을 가진 적이 있어도 없는 것으로 보는 6가지
제3항은 과거에 집을 가졌거나 지금 갖고 있어도 “소유한 사실이 없는 경우”로 보는 예외를 정합니다. 해당하면 감면을 받을 수 있습니다.
| 번호 | 예외 사유 | 추가 조건 |
|---|---|---|
| 1 | 상속으로 주택 공유지분을 소유했다가 모두 처분 | 주택 부속토지 공유지분만 소유한 경우 포함 |
| 2 | 비도시지역이나 면 지역의 오래되거나 작은 단독주택·상속주택을 소유 | 그 지역에 살다 다른 지역으로 이주하고, 취득 전 또는 취득일부터 3개월 안에 처분 |
| 3 | 전용 20㎡ 이하 주택을 소유하거나 처분 | 2채 이상 소유 이력이 있으면 제외 |
| 4 | 시가표준액 100만원 이하 주택을 소유하거나 처분 | 취득일 현재 시가표준액 기준 |
| 5 | 전세사기피해주택을 소유하거나 처분 | 제36조의4 대상 주택 |
| 6 | 2024~2025년에 임차해 살던 소형 주택을 사서 감면받은 경우 | 2억원(수도권 3억원) 이하, 1년 이상 상시 거주, 추징된 경우 제외 |
2번의 오래되거나 작은 단독주택은 사용 승인 후 20년 이상 지난 단독주택이나 85㎡ 이하 단독주택을 말하고, 상속으로 취득한 주택도 포함합니다. 수도권의 면 지역은 면 기준에서 제외됩니다. 시골집을 상속받은 사람이 흔히 해당하는 항목이라 “집이 있었으니 안 되겠지” 하고 넘기기 전에 확인할 만합니다.
6번은 2024~2025년 소형 주택 특례를 이미 쓴 사람도 다시 한번 감면받을 길을 열어 둔 조항입니다.
3년 안에 팔거나 임대하면 추징됩니다
제4항에 따라 취득일부터 3년 이내에 다음에 해당하면 감면된 취득세를 다시 내야 합니다.
- 해당 주택을 매각하거나 증여한 경우(배우자에게 지분을 넘기는 경우는 제외)
- 다른 용도로 사용한 경우(임대 포함)
전세를 낀 집을 산 경우에는 계산이 달라질 수 있습니다. 임대인 지위를 승계했고 임차인이 계속 살고 있으며 취득일 기준 남은 임대차 기간이 1년 이내이면, 3년을 취득일이 아니라 그 임대차 기간 만료일부터 셉니다. 남은 기간이 1년을 넘는 집이라면 이 특례를 적용받지 못합니다. 전세 낀 매물을 볼 때 남은 계약 기간을 반드시 확인해야 하는 이유입니다.
예전 안내문에서 자주 보이는 “3개월 안에 전입, 3년 상시 거주” 문구는 2025년 12월 31일 개정된 현행 제4항에는 없습니다. 다만 2026년 이전에 종전 규정의 추징 사유가 생긴 경우에는 부칙에 따라 종전 규정이 적용됩니다. 또한 “본인이 거주할 목적”은 지금도 감면 요건이므로, 취득 후 전입신고를 미룰 이유는 없습니다.
신고 방법과 서류
감면은 자동으로 적용된다고 생각하면 안 됩니다. 지방세특례제한법 제183조는 감면을 받으려는 사람이 신청하도록 정하고 있습니다(지방자치단체장이 대상을 알 수 있으면 직권 감면 가능).
취득세는 잔금일 등 취득일부터 60일 이내에 신고·납부합니다. 지방세법 시행규칙 제9조에 따라 다음 서류를 준비합니다.
- 취득세 신고서(주택 취득이면 부표 포함)
- 매매계약서 또는 부동산거래계약 신고필증 등 취득가액과 취득일을 증명하는 서류 사본
- 지방세 감면 신청서
위택스(wetax.go.kr)에서 신고할 때 감면 항목을 선택하거나, 관할 시·군·구 세무 부서를 방문해 제출합니다. 법무사에게 등기를 맡기는 경우에도 생애최초 감면 대상이라는 사실을 미리 말해 두어야 신고에 반영됩니다. 직접 처리한다면 셀프 등기 가이드의 순서를 함께 보면 됩니다.
신청을 놓치고 세금을 다 냈더라도 방법은 있습니다. 기한 안에 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 이내에 경정청구로 돌려받을 수 있습니다(지방세기본법 제50조).
자주 하는 실수
- 오피스텔을 샀는데 감면을 기대합니다. 현행 조문의 대상은 지방세법상 주택입니다. 주거용으로 쓰는 오피스텔도 지금은 대상이 아닙니다.
- 증여나 부담부증여도 된다고 생각합니다. 유상거래만 대상이고 부담부증여는 명시적으로 빠져 있습니다.
- 12억원 초과분만 감면이 안 된다고 생각합니다. 12억원을 넘으면 감면 전체가 적용되지 않습니다.
- 대출 조건과 혼동합니다. 생애최초 LTV는 취득세 감면과 별개의 제도이고 판정 기준도 다릅니다. 대출 쪽은 생애최초 주담대 LTV 가이드에서 따로 확인해야 합니다.
- 출산 가구가 생애최초만 봅니다. 제36조의5는 2028년 12월 31일까지 출산한 자녀가 있고 출산일 전 1년부터 후 5년 사이에 12억원 이하 주택을 취득해 1가구 1주택이 되면 500만원까지 감면합니다. 같은 집에 두 감면이 함께 걸리면 어느 쪽이 유리한지 신고 전에 관할 세무 부서에 확인해야 합니다.
아직 확정되지 않은 개편안도 있습니다
행정안전부는 2026년 8월 26일 지방세제 개편안을 발표했습니다. 생애최초 감면에 관한 내용은 세 가지입니다.
| 개편안 내용 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 감면 대상 | 주택 | 주택과 주거용 오피스텔 |
| 40세 미만 감면 한도 | 200만원 | 300만원 |
| 소형 주택·오피스텔 처분 후 재취득 | 해당 없음 | 전용 40㎡, 시가표준액 2억원(수도권 4억원) 이하를 처분하면 다시 감면 |
입법예고는 8월 27일부터 9월 23일까지였고 10월 국회 제출이 예정돼 있었습니다. 2026년 11월 4일 현재 국가법령정보센터의 조문에는 아직 반영되지 않았으므로, 지금 계약하는 사람은 현행 기준으로 판단해야 합니다. 국회 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있고, 시행 시기도 최종 법률을 봐야 합니다. 40세 미만이고 잔금 일정을 조정할 여유가 있다면 법 통과 여부를 지켜볼 만합니다.
계약 전에 확인할 것
- 본인과 배우자의 주택 소유 이력을 정리합니다. 상속 지분, 시골집, 소형 주택이 있었다면 예외 표와 맞춰 봅니다.
- 살 집이 300만원 대상인지 확인합니다. 소형 요건은 건축물대장의 용도와 면적으로, 인구감소지역은 행정안전부 고시로 봅니다.
- 매매가가 12억원을 넘지 않는지 확인합니다.
- 전세 낀 집이면 남은 임대차 기간이 1년 이내인지 계약서로 확인합니다.
- 3년 안에 팔거나 임대할 계획이 있다면 감면액과 추징 가능성을 함께 계산합니다.
생애최초 구입자가 함께 받을 수 있는 대출과 청약 혜택은 생애최초 주택 구입 지원 총정리에 모아 두었습니다.