집을 사려고 알아보다 보면 가장 먼저 머리가 아파지는 게 세금이에요. 취득세, 재산세, 종부세, 양도세… 이름만 들어도 복잡하죠.

근데 사실 부동산 세금은 딱 3가지 시점만 기억하면 정리가 돼요.

  • 살 때 → 취득세
  • 가지고 있을 때 → 재산세, 종합부동산세
  • 팔 때 → 양도소득세

이 글에서는 이 4가지 세금을 2026년 최신 기준으로 한 번에 정리해볼게요.

살 때 내는 세금: 취득세

집을 사면 가장 먼저 만나는 세금이 취득세예요. 매매든 증여든 상속이든, 부동산 소유권이 내 이름으로 넘어오면 무조건 내야 합니다.

납부 기한은 취득일로부터 60일 이내예요. 이 기한을 넘기면 가산세(무신고 20% + 납부불성실)가 붙으니까 꼭 지켜야 해요.

1주택자 취득세율

취득가액취득세지방교육세합계
6억원 이하1%0.1%1.1%
6억 초과 ~ 9억 이하2%0.2%2.2%
9억원 초과3%0.3%3.3%

85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다.

5억짜리 아파트를 산다면 취득세는 약 550만원 (5억 x 1.1%)이에요. 생각보다 크죠?

다주택자는 훨씬 많이 내요

여기서 중요한 건 다주택자 중과세율이에요.

주택 수조정대상지역비조정지역
2주택8%1 ~ 3%
3주택 이상12%8%

조정대상지역에서 2주택째를 사면 취득세가 8% 로 확 뛰어요. 5억짜리 집이면 4,000만원을 세금으로 내야 하는 거예요.

생애최초 주택 구입 시 취득세 감면(최대 200만원)이 있으니 해당되는 분은 꼭 확인해보세요. 취득세에 대해 더 자세한 내용은 취득세 계산 방법 2026 완벽 가이드에서 확인하세요.

보유할 때 내는 세금 1: 재산세

집을 가지고만 있어도 세금이 나와요. 바로 재산세인데, 매년 6월 1일 기준으로 부동산을 소유하고 있으면 부과됩니다.

이 “6월 1일”이라는 기준일이 꽤 중요해요. 5월에 집을 팔면 그 해 재산세는 매수자가 내고, 6월 2일에 팔면 매도자가 내거든요.

재산세 세율

재산세는 공시가격 x 공정시장가액비율(60%) 로 과세표준을 정한 다음, 아래 세율을 적용해요.

과세표준세율
6천만원 이하0.1%
6천만원 초과 ~ 1.5억 이하0.15%
1.5억 초과 ~ 3억 이하0.25%
3억원 초과0.4%

1세대 1주택 특례 세율

공시가격 9억원 이하 1주택자는 특례 세율이 적용돼서 세금이 좀 더 줄어요.

과세표준특례 세율
6천만원 이하0.05%
6천만원 초과 ~ 1.5억 이하0.1%
1.5억 초과 ~ 3억 이하0.2%
3억원 초과0.35%

공시가격 4억원짜리 아파트라면 과세표준이 2.4억원(4억 x 60%)이고, 1주택 특례 적용 시 재산세가 약 24만원 정도예요. 여기에 지방교육세(재산세의 20%)와 도시지역분(과세표준의 0.14%)이 추가됩니다.

납부 시기

  • 7월: 건축물분 재산세 (주택은 연세액의 1/2)
  • 9월: 토지분 재산세 (주택은 나머지 1/2)

재산세는 20만원 이하면 7월에 한꺼번에 납부해요.

보유할 때 내는 세금 2: 종합부동산세

재산세는 모든 부동산 소유자가 내는 세금이라면, 종합부동산세(종부세)는 일정 금액 이상 고가 부동산을 가진 사람만 내는 세금이에요. 그래서 “부자세”라는 별명이 있죠.

과세 기준

구분공제 금액
1세대 1주택자12억원
일반 납세자9억원

공시가격 합계가 이 금액을 넘어야 종부세가 부과돼요. 서울 아파트 기준으로 시세 15 ~ 17억원 정도는 되어야 1주택자로서 종부세 대상이 됩니다.

종부세 세율

과세표준일반 세율다주택 중과 세율
3억원 이하0.5%1.2%
3억 초과 ~ 6억 이하0.7%1.6%
6억 초과 ~ 12억 이하1.0%2.2%
12억 초과 ~ 25억 이하1.3%3.6%
25억 초과 ~ 50억 이하1.5%5.0%
50억원 초과2.0%5.0%

1주택자이고 공시가격이 14억원이라면 과세표준은 (14억 - 12억) x 60% = 1.2억원이고, 세율 0.5%를 적용하면 종부세는 60만원 정도예요. 생각보다 적다고 느낄 수 있는데, 공시가격이 올라갈수록 금액이 빠르게 커져요.

납부 시기

  • 12월 1일 ~ 15일 납부
  • 250만원 초과 시 분납 가능

부부 공동명의를 하면 각각 9억원씩 총 18억원까지 공제받을 수 있어서 종부세를 줄이는 방법으로 많이 활용해요.

팔 때 내는 세금: 양도소득세

부동산 세금 중에서 금액이 가장 큰 게 양도소득세예요. 집을 사고팔면서 생긴 차익에 대해 세금을 매기는 건데, 세율이 최고 45% 까지 올라가거든요.

기본 세율 (누진세율)

과세표준세율누진공제
1,400만원 이하6%-
1,400만 초과 ~ 5,000만 이하15%126만원
5,000만 초과 ~ 8,800만 이하24%576만원
8,800만 초과 ~ 1.5억 이하35%1,544만원
1.5억 초과 ~ 3억 이하38%1,994만원
3억 초과 ~ 5억 이하40%2,594만원
5억 초과 ~ 10억 이하42%3,594만원
10억원 초과45%6,594만원

3억원에 산 집을 5억원에 팔았다면, 양도차익 2억원에서 각종 공제를 빼고 남은 금액에 위 세율이 적용돼요.

1세대 1주택 비과세

다행히 요건만 갖추면 양도세를 아예 안 낼 수도 있어요.

  • 1세대 1주택자
  • 2년 이상 보유 (조정대상지역은 2년 거주도 필요)
  • 양도가액 12억원 이하

12억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도세가 나와요. 자세한 조건은 양도소득세 비과세 조건 2026 완벽 정리에서 확인하세요.

장기보유특별공제

오래 보유할수록 세금이 줄어드는 제도가 있어요. 장기보유특별공제인데, 최대 80% 까지 공제받을 수 있어요.

보유 기간일반 공제율1주택 거주자 공제율
3년6%12%
5년10%20%
7년14%28%
10년 이상20 ~ 30%40 ~ 80%

1주택자가 10년 이상 보유 + 10년 이상 거주하면 공제율이 80% 까지 올라가요. 양도차익이 3억원이어도 실제 과세되는 금액은 6천만원뿐인 거죠.

2026년 꼭 알아야 할 변화

다주택자 양도세 중과 유예 종료

2026년에 가장 큰 변화는 다주택자 양도소득세 중과 유예가 5월 9일 종료된다는 거예요.

2022년 5월부터 한시적으로 유예해왔는데, 더 이상 연장하지 않겠다고 확정됐어요. 5월 10일 이후 조정대상지역에서 다주택자가 집을 팔면 기본세율에 20 ~ 30%p가 추가로 붙습니다.

구분유예 기간 (현재)5월 10일 이후
2주택자기본세율 (6 ~ 45%)기본세율 + 20%p
3주택 이상기본세율 (6 ~ 45%)기본세율 + 30%p

다주택자라면 5월 9일 이전에 매도 계획을 세우는 게 좋아요. 자세한 내용은 양도세 중과 유예 종료 총정리를 참고하세요.

보유세 인상 가능성

공시가격 현실화율이 조정되면 재산세와 종부세도 함께 영향을 받아요. 2026년 공시가격은 전년 대비 소폭 상승이 예상되기 때문에 보유세 부담이 늘어날 수 있습니다.

부동산 세금 납부 시기 캘린더

언제 어떤 세금을 내야 하는지 한눈에 정리해봤어요.

시기세금내용
취득 후 60일 이내취득세부동산 취득 시 신고·납부
매년 7월재산세 (1기분)주택분 연세액의 1/2
매년 9월재산세 (2기분)주택분 나머지 1/2
매년 12월 1 ~ 15일종합부동산세고가 부동산 보유자
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내양도소득세부동산 매도 시

재산세와 종부세는 보유 기준일이 6월 1일이에요. 5월에 파느냐 6월에 파느냐에 따라 한 해 보유세 부담이 달라질 수 있으니 매도 시기를 정할 때 참고하세요.

초보자를 위한 절세 팁

1세대 1주택 비과세 요건을 갖추세요

양도세에서 가장 큰 절세 효과를 볼 수 있는 건 비과세예요. 2년 보유 (조정대상지역은 2년 거주 추가)만 채우면 12억원까지 양도세가 0원이거든요.

장기보유특별공제를 활용하세요

같은 집이라도 3년 보유와 10년 보유의 세금 차이가 엄청나요. 급하지 않다면 오래 보유하는 것만으로도 절세가 됩니다.

생애최초 주택 감면을 확인하세요

생애최초로 주택을 구입하면 취득세가 최대 200만원 감면돼요. 부부 모두 주택을 소유한 이력이 없어야 하고, 취득가액 12억원 이하인 주택이 대상입니다.

6월 1일 기준일을 기억하세요

집을 사고파는 시기에 따라 보유세 부담이 달라져요. 5월에 팔면 그 해 재산세·종부세를 매수자가 내고, 6월 이후에 팔면 매도자가 내야 합니다.