등기부를 열어봤는데 가압류가 걸려 있습니다. 매매도, 대출도 사실상 막힙니다.
푸는 방법은 있습니다. 상황에 따라 세 갈래로 나뉩니다.
방법 1 — 해방공탁금을 걸고 집행을 취소
가장 자주 쓰이는 방법입니다.
가압류명령에는 가압류의 집행을 정지시키거나 집행한 가압류를 취소시키기 위하여 채무자가 공탁할 금액을 적어야 합니다 (민사집행법 제282조)
이 금액이 해방공탁금입니다. 가압류결정문에 이미 적혀 있어요.
해방금액을 공탁한 채무자는 그 공탁서를 첨부하여 집행법원 또는 가압류명령을 발령한 법원에 가압류집행의 취소를 신청할 수 있습니다
부동산에 걸린 가압류가 풀리고, 그 효력이 공탁한 돈으로 옮겨갑니다.
🚨 공탁금은 바로 못 찾습니다
여기서 오해가 많습니다.
해방공탁금을 회수하려면 해방공탁금 위에 미치고 있는 가압류의 효력을 깨뜨려야 합니다 — 가압류에 대한 이의신청 또는 사정변경에 의한 가압류결정취소 결정 등으로
즉 부동산은 자유로워지지만 돈이 묶입니다. 집을 팔아야 하는 상황에서 쓰는 수단이지, 분쟁이 끝나는 것은 아니에요.
방법 2 — 담보를 제공하고 가압류 자체를 취소
법원이 자유재량에 따라 정한 담보를 제공하고서 그 가압류 자체의 취소를 구할 수도 있습니다
방법 1이 “집행”을 취소하는 것이라면, 이쪽은 가압류 명령 자체를 취소하는 접근입니다. 담보 금액은 법원 재량으로 정해집니다.
방법 3 — 사정변경으로 취소
채무자는 가압류 이유가 소멸되었거나 그 밖에 사정이 바뀐 경우에는 가압류 명령이 있은 후라도 그 취소를 신청할 수 있습니다 (민사집행법 제288조 제1항 제1호)
해당할 수 있는 경우입니다.
- 채무를 이미 변제한 경우
- 본안 소송에서 채권자가 패소한 경우
- 채권이 시효로 소멸한 경우
돈을 새로 마련하지 않아도 되는 방법이라, 요건이 된다면 가장 부담이 적습니다.
세 방법 비교
| 방법 | 필요한 것 | 결과 |
|---|---|---|
| 해방공탁 | 해방공탁금 | 부동산 자유, 돈은 묶임 |
| 담보제공 | 법원이 정한 담보 | 가압류 자체 취소 |
| 사정변경 | 소멸·변경 사유 소명 | 가압류 취소 |
집을 팔아야 하는 상황이라면
가압류가 있어도 매매 자체가 금지되지는 않습니다. 다만 매수인이 그대로 떠안게 되므로 거래가 성사되기 어렵습니다.
실무에서는 이렇게 처리합니다.
- 매매대금 일부로 해방공탁
- 또는 채권자와 합의해 말소
- 잔금일 전 말소를 특약으로 명확히
등기부에서 가압류를 포함한 권리관계를 읽는 법은 등기부등본 보는 법에, 전세 계약에서의 위험 신호는 전세사기 예방에 정리해 두었습니다.
정리하면 이래요
- 가압류를 푸는 방법은 해방공탁 · 담보제공 · 사정변경 세 가지입니다
- 해방공탁금은 가압류결정문에 적혀 있습니다 (민사집행법 제282조)
- 🚨 해방공탁을 해도 공탁금에 가압류 효력이 그대로 미칩니다
- 사정변경은 변제·패소 등 사유가 있으면 추가 자금 없이 가능합니다
- 매매를 앞두고 있다면 잔금 전 말소 특약이 필수입니다
가압류는 시간이 지난다고 저절로 풀리지 않습니다. 어느 방법이 가능한 상황인지부터 확인하십시오.